임대주택 합산배제를 처음 적용받거나 작년 이후 변동이 있다면 2026년 9월 30일까지 신고내용을 정리해 제출해야 합니다. 기존 신고내용에 변동이 없다면 매년 다시 제출할 필요는 없습니다.
지금 먼저 할 일은 주택별로 ‘새로 넣을 물건’, ‘바뀐 물건’, ‘요건을 잃어 뺄 물건’을 나누는 것입니다. 이번 글은 신고기간 중 제출할 자료와 행동을 중심으로 정리합니다.
먼저 내 주택이 ‘합산배제 대상’인지 확인하세요
합산배제는 요건을 갖춘 임대주택 등을 종부세 과세표준 계산의 합산 대상에서 제외하는 제도입니다. 전세나 월세를 놓았다는 사실만으로 모든 주택이 제외되지는 않습니다.
주택 유형·취득 및 등록 시점·공시가격·의무임대기간을 함께 확인해야 합니다. 사원용주택이나 주택신축용 토지도 별도 요건을 사용하므로 임대주택 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
부부 공동명의 특례나 일시적 2주택 특례는 합산배제와 다른 제도입니다. 특례를 신청했다고 해당 집의 공시가격까지 합산에서 빠지는 것은 아닙니다.
최초·추가·변동·제외, 내 신고 유형부터 나누세요
처음 신고하거나 대상 주택을 늘렸다면 적용받을 물건을 추가합니다. 기존에 신고한 집의 소유권이나 전용면적 등 신고내용이 바뀌었다면 변동내용을 반영합니다.
임대등록 말소·임대료 상한 위반 등으로 요건을 잃었다면 ‘제외 신고’가 필요합니다. 여기서 제외는 합산배제 목록에서 빼서 종부세 과세대상에 다시 포함한다는 뜻입니다.
작년 신고서와 올해 6월 1일 현재 주택 현황을 나란히 두면 빠진 물건을 찾기 쉽습니다. 기존 신고내용과 적용 요건에 변동이 없는 물건은 다시 신고하지 않아도 됩니다.
6월 1일 임대 중이었다면 등록기한도 살펴보세요
2026년 6월 1일 현재 실제 임대 중인 주택은 9월 30일까지 지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록을 갖추고 공시가격 등 나머지 요건을 충족하면 합산배제 적용이 가능할 수 있습니다.
다만 9월 말에 등록하면 어떤 집이든 된다는 뜻은 아닙니다. 예를 들어 2020년 7월 11일 이후 등록 신청하는 장기일반민간 매입임대 아파트는 합산배제 제한을 따로 확인해야 합니다. 도시형생활주택 등 구체적인 주택 유형도 구분하세요.
계약서는 최신 1장보다 ‘변경 흐름’이 중요합니다
지방자치단체 임대등록증, 세무서 사업자등록증, 최초·갱신 임대차계약서, 보증금·월세 변경내역을 함께 준비하세요. 취득자료와 해당 유형에 적용되는 공시가격 자료도 필요합니다.
임대료 증액 제한을 확인할 때는 금액뿐 아니라 날짜도 봅니다. 직전 계약·증액 이후 1년 내 재증액 여부와 5% 상한을 함께 확인하고, 보증금과 월세를 서로 바꿨다면 단순 금액 비교로 끝내지 마세요.
합산배제 후 의무임대기간이나 임대료 제한 등 요건을 어기면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가 납부할 수 있습니다. 임대료 상한 위반 주택은 해당 연도와 다음 연도에 합산배제가 배제되는 점도 유의하세요.
9월 30일에는 작성 화면보다 ‘접수 결과’를 확인하세요
홈택스 로그인 후 하단 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’에서 ‘종합부동산세’를 선택하면 신고·자가진단·모의계산으로 이동할 수 있습니다. 미리채움 자료도 실제 등록 상태와 계약서에 맞는지 대조해야 합니다.
제출한 신고서와 접수증을 보관하고, 11월 고지서에서 해당 물건의 반영 여부를 다시 확인하세요. 9월 30일은 합산배제 신고기한이며, 정기분 납부기간은 12월 1~15일로 서로 다릅니다.
신고를 놓쳤다면 신청서 누락인지, 등록·임대 요건 자체를 충족하지 못한 것인지 먼저 구분하세요. 기존 신고서와 증빙을 준비해 관할 세무서에 필요한 신고·정정 절차를 확인해야 하며, 뒤늦게 제출한다고 이미 어긴 요건까지 없어지는 것은 아닙니다.
자료 출처·확인 기준
국세청 — 2026년 합산배제·과세특례 신고 안내(2026.9.10.)
자료 발표일: 2026년 9월 10일 · 작성·확인 기준일: 2026년 9월 18일
주택 유형·등록시기·계약내역에 따라 적용 요건이 달라지는 일반 안내입니다.