수용보상 양도세 1편｜공익사업용 토지 감면, 2년 요건과 현금·채권 차이

“공익사업 때문에 토지를 넘기면 양도소득세가 줄어드나요?” 요건을 갖추면 감면받을 수 있습니다. 다만 보상금을 받았다는 사실만으로 결정되지는 않습니다. 어떤 사업에, 누구에게, 언제 취득한 토지를 양도했는지를 먼저 확인해야 합니다.

수용보상 세무를 두 편으로 나누어 정리합니다. 이 글은 1편입니다.

감면과 비사업용토지 판단은 왜 따로 보나요?

조세특례제한법 제77조는 공익사업용 토지 등의 양도로 발생하는 소득에 대한 세액 감면 규정입니다. 소득세법상 비사업용토지 여부는 과세표준에 적용할 세율 등을 판단하는 별도 문제입니다.

감면 대상이어도 비사업용토지 세율이 적용될 수 있습니다. 먼저 양도차익·공제·세율로 산출세액을 계산하고, 그다음 감면 대상 소득에 해당하는 세액과 한도를 검토합니다. 현금보상 15% 감면을 받는다는 말이 일반세율 적용을 보장하는 것은 아닙니다.

어떤 양도가 제77조의 대상인가요?

대표적으로 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 사업시행자에게 양도하는 경우, 법정 요건을 갖춘 정비구역의 토지 등을 사업시행자에게 양도하는 경우, 토지보상법이나 다른 법률에 따라 수용되는 경우입니다.

국가·지자체·LH에 팔았다는 상대방의 이름만으로 판단하지 않습니다. 민간 회사도 해당 공익사업의 적법한 사업시행자일 수 있고, 반대로 지자체의 일반 재산 매입이 곧 법정 감면 대상이라는 뜻도 아닙니다. 실시계획인가·사업시행자 지정 또는 지정 의제, 편입 토지조서에서 해당 필지와 사업의 법적 근거를 연결해야 합니다.

2년은 보상금을 받는 날부터 거꾸로 세나요?

제77조는 사업인정고시일에서 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 대상으로 합니다. 사업인정고시일 전에 양도하면 그 판단 기준일은 양도일입니다. 단순히 ‘현재 2년 보유했다’는 사실과 다릅니다.

가상 사례입니다. 사업인정고시일이 2026년 7월 1일이고 토지를 2023년 6월 1일에 취득했다면 2년 요건을 충족합니다. 2025년 6월 1일 취득이라면 충족하지 않습니다. 보상 협의가 오래 걸려 양도일 현재 2년을 넘겼더라도 고시 후 양도라면 고시일 기준을 먼저 적용합니다.

상속받은 토지는 피상속인의 취득일을 봅니다. 증여는 모든 경우에 증여자 취득일을 쓰는 것이 아니라 소득세법 제97조의2 제1항의 이월과세가 적용되는 증여인지 확인해야 합니다. 변경고시가 여러 번 있으면 해당 필지가 어느 고시로 편입됐고 그 고시가 사업인정으로 의제되는지부터 확인합니다.

2026년 9월 19일 확인한 현행 제77조의 양도 기한은 2026년 12월 31일 이전입니다. 이후 양도 예정이라면 실제 양도 당시 시행법과 연장 여부를 다시 확인해야 합니다.

사업인정 전에 협의취득하고, 끝내 고시가 없었다면요?

대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30681 판결은 공익사업용 토지를 사업인정 전에 협의취득한 뒤 별도의 사업인정고시가 없는 경우의 감면을 다뤘습니다. 대법원은 구 제77조의 괄호 규정을 해석하여 양도일에서 소급한 2년 요건 등 감면 요건을 충족하면 감면할 수 있다고 보아 상고를 기각했습니다.

이 판결은 사업인정 후 수용만 감면되는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. 그러나 공익사업과 사업시행자 요건까지 없앤 판결은 아닙니다. 또한 비사업용토지 제외 요건을 판단한 사건으로 확대해서는 안 됩니다. 판결의 구법상 감면율과 아래 현행 감면율도 구분해야 합니다.

현금과 채권은 얼마나 감면되나요?

현행 기본 감면율은 현금 등 일반적인 보상 15%, 대통령령이 정한 보상채권으로 받는 부분 20%입니다. 법정 대상 사업에서 정해진 방법으로 만기보유 특약을 체결한 채권은 3년 이상 만기 35%, 5년 이상 만기 45%를 검토합니다.

감면율은 보상금 자체가 아니라 해당 양도소득에 대한 세액에 적용합니다. 현금과 채권이 섞여 있으면 지급 형태별 금액과 감면 대상 세액을 나눕니다. 채권을 받았다는 이유만으로 35%·45%가 되지는 않습니다.

가상 계산입니다. 감면 대상 산출세액이 30,000,000원이고 전액 현금보상, 다른 제한 없이 15% 감면이 적용된다고 가정하면 감면액은 4,500,000원, 감면 후 양도소득세는 25,500,000원입니다. 지방소득세·농어촌특별세 등은 제외한 비교입니다.

채권 특약을 위반하면 추가 감면분 추징과 이자 상당액 문제가 생길 수 있습니다. 높은 감면율만 보고 선택하기보다 만기 전 현금 필요액, 채권 이자·매각 조건, 납부할 세금을 함께 비교해야 합니다.

감면한도는 필지마다 새로 생기나요?

그렇지 않습니다. 제133조 제2항에 따라 제77조·제77조의2·제77조의3 감면을 합산해 한 과세기간 200,000,000원, 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간 합계 300,000,000원을 함께 확인합니다. 둘 중 하나만 지키면 되는 구조가 아닙니다.

예를 들어 직전 4개 과세기간의 해당 감면 합계가 250,000,000원이면 올해 5개 과세기간 한도에서 남는 금액은 50,000,000원입니다. 올해 산출된 감면액이 그보다 크더라도 전액을 받을 수는 없습니다. 분할·지분 양도로 연도를 나누는 경우에도 제133조 제3항의 합산 규정에 해당하는지 확인합니다.

계약 전에 어떤 자료를 받아야 하나요?

① 사업명·근거 법률·사업시행자 지정과 실시계획인가 문서, 사업인정고시 또는 의제 고시 및 해당 필지의 토지조서를 받습니다.

② 취득계약서·대금 증빙·등기사항증명서와 상속·증여 관련 자료로 취득시기를 확인합니다.

③ 보상계획, 협의요청서, 협의계약서 또는 수용재결서, 지급·공탁 내역을 모읍니다. 현금·채권별 금액, 만기보유 특약과 감면신청 서류도 구분합니다.

④ 같은 해 다른 양도와 직전 4개 과세기간 감면 내역, 실제 이용·자경·거주 자료를 함께 확인합니다. 제77조 제6항과 제7항은 감면 유형에 따라 신청 주체를 달리 정하므로 사업시행자와 제출 주체·증빙을 맞춰 두세요.

감면율만 적은 안내문보다 감면 요건과 비사업용토지 여부가 각각 정리된 예상세액 계산이 필요합니다. 두 번째 글에서는 협의취득 절차와 10%포인트 중과가 남는 경우를 설명합니다.