수용보상 양도세 2편｜보상금 감면을 받으면 비사업용토지 중과도 없어질까요?

“공익사업에 땅을 넘기면 양도세를 감면해 준다는데, 비사업용토지 중과도 함께 없어지는 건가요?”

그렇지는 않습니다. 공익사업용 토지의 세액 감면과 비사업용토지 여부는 서로 다른 규정으로 판단합니다. 감면 대상이더라도 비사업용토지에 해당할 수 있고, 반대로 수용 관련 제외 특례를 충족하지 못해도 실제 이용내역에 따라 사업용토지로 판단될 수 있습니다.

따라서 보상금을 받기 전에는 ‘감면율이 얼마인가’와 함께 ‘어떤 세율로 계산하는가’를 확인해야 합니다. 이번 글에서는 두 판단이 어디에서 갈리는지 살펴보겠습니다.

먼저, 감면과 세율은 서로 다른 질문입니다

세액 감면은 일정 요건을 갖춘 양도에 대해 계산된 세금의 일부를 줄여 주는 제도입니다. 조세특례제한법 제77조의 공익사업용 토지 등에 대한 감면이 여기에 해당합니다.

비사업용토지 판단은 토지의 이용내역과 법정 예외 등을 확인해 적용할 세율을 정하는 문제입니다. ‘보상금을 받았다’는 사실 하나로 이 판단이 끝나지는 않습니다.

쉽게 말하면 ‘세금을 깎아 주는 요건’과 ‘세율을 정하는 요건’을 각각 확인해야 한다는 뜻입니다. 감면 검토를 마친 다음에야 비사업용토지를 검토하는 순서도 아닙니다. 예상세액을 계산할 때 처음부터 함께 확인해야 합니다.

‘2년’과 ‘5년’은 어디에서 나온 기준인가요?

공익사업용 토지 감면의 취득시기 요건은 원칙적으로 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득했는지를 봅니다. 사업인정고시 전에 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하므로, 모든 거래에 고시일만 넣어 계산해서는 안 됩니다. 현행 제77조 제1항의 양도기한은 2026년 12월 31일까지입니다. 공익사업 해당 여부와 양도 상대방 등 다른 감면 요건도 함께 충족해야 합니다.

한편 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호의 수용 관련 제외 특례는 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 전제로 합니다. 여기에 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이거나, 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지라는 요건이 붙습니다. 오래된 사업은 개정 부칙에 따른 적용시점도 따로 확인해야 합니다.

이 제외 특례에서 상속받은 토지는 피상속인의 취득일을 봅니다. 소득세법 제97조의2 제1항의 이월과세 적용 대상은 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득일을 확인합니다. 따라서 현재 소유자의 등기일만으로 기간을 계산하면 틀릴 수 있습니다.

두 기준을 ‘2년 보유하면 감면, 5년 보유하면 무조건 중과 제외’로 외우는 것은 위험합니다. 각각의 기준일과 적용 조건이 다르기 때문입니다.

구청이나 공공기관에 팔았는데도 절차를 확인해야 하나요?

네. 공공기관이 공익적인 용도로 매입했다는 사실과 토지보상법 등 법률에 따라 협의매수했다는 사실은 구분해야 합니다.

일반 매매에서도 당사자는 가격과 지급일을 협의합니다. 그러나 이러한 협상을 했다는 이유만으로 세법상 수용 관련 제외 특례의 ‘법률에 따른 협의매수’가 되는 것은 아닙니다.

사업시행자에게 적용 법률과 사업인정 관련 문서, 보상계획, 협의 요청 자료, 계약서 또는 수용재결서를 함께 요청하세요. 문서의 제목보다 실제로 어떤 법률과 절차에 따라 취득했는지가 중요합니다.

자료가 한 장 없다는 이유만으로 곧바로 중과를 단정해서도 안 됩니다. 절차가 실제로 없었던 것인지, 서류를 아직 받지 못한 것인지, 해당 절차에 법정 예외가 있는지를 구분해야 합니다.

실제 판결에서도 감면과 제외의 결론이 달랐습니다

대전고등법원 2018누10468 판결(2019년 4월 4일)은 민간 건설업자에게 양도한 토지 중 도시계획시설인 도로에 편입된 부분을 다뤘습니다. 법원은 해당 도로사업이 공익사업에 해당하고 매수인이 그 사업시행자의 지위에 있다는 사정을 확인해, 당시 조세특례제한법에 따른 감면을 인정했습니다.

그러나 비사업용토지에서 제외해 달라는 주장은 받아들이지 않았습니다. 실제로는 사법상 매매계약을 체결했을 뿐 토지보상법상 협의취득 또는 수용 절차를 거치지 않았다는 점 등을 함께 판단했기 때문입니다. 등기원인이 ‘매매’였다는 점도 언급됐지만, 등기 문구 하나만으로 모든 사건의 결론이 정해진다는 뜻은 아닙니다.

대법원 2019두39505 판결(2019년 7월 25일)은 양측의 상고를 심리불속행으로 기각해 이 결론을 유지했습니다. 대법원이 별도의 상세한 판단 이유를 새로 제시한 판결과는 구분해야 합니다.

주의할 점이 있습니다. 이 사건은 2015년 귀속 양도소득세와 당시 장기보유특별공제 적용 여부를 다룬 사건입니다. 이를 2026년의 중과세액을 직접 판단한 사례로 설명하면 안 됩니다. 여기서 확인할 실무상 교훈은 ‘감면 대상이라는 결론만으로 비사업용토지 제외까지 따라오지는 않는다’는 것입니다.

가상 사례로 보면 차이가 더 분명합니다

가상으로 2023년 6월 1일에 산 토지가 2026년 7월 1일 사업인정고시된 사업에 편입되고, 2026년 10월 1일 양도된다고 가정해 보겠습니다. 상속·증여나 별도 경과규정은 적용되지 않는 경우입니다.

취득일만 비교하면 고시일부터 2년 이전 취득 요건은 충족하지만 5년 이전 취득 요건은 충족하지 못합니다. 그렇다고 이 토지가 곧바로 비사업용토지로 확정되는 것은 아닙니다.

농지라면 거주와 직접 경작 등 관련 요건을, 다른 토지라면 실제 사업 사용 여부와 법령상 사용 제한 등을 확인해야 합니다. 이용기간에 관한 기준도 함께 적용합니다. 수용 관련 특례에서 제외되는 것과 최종적으로 비사업용토지인 것은 다릅니다.

이 예시는 두 취득시기 요건의 차이를 설명하기 위한 것입니다. 이 날짜만으로 감면이나 일반세율 적용을 확정하는 사례는 아닙니다.

감면을 받아도 세금 차이는 남을 수 있습니다

현행 비사업용토지 세율은 기본세율에 10%포인트가 더해지는 구조입니다. 세금 자체가 10% 늘어난다는 뜻도, 보상금의 10%를 무조건 더 낸다는 뜻도 아닙니다. 단기보유 등 여러 세율에 함께 해당하면 법정 비교도 필요합니다.

아래는 가상 계산입니다. 두 경우 모두 각종 공제를 반영한 과세표준이 100,000,000원이고, 현금보상 감면 15%를 전액 적용할 수 있다고 가정합니다. 다른 양도가 없고 감면한도에 걸리지 않으며 지방소득세·농어촌특별세는 제외합니다.

일반세율: 100,000,000원 × 35% − 15,440,000원 = 19,560,000원. 여기에서 15%인 2,934,000원을 감면하면 16,626,000원입니다.

비사업용토지 세율: 100,000,000원 × 45% − 15,440,000원 = 29,560,000원. 여기에서 15%인 4,434,000원을 감면하면 25,126,000원입니다.

같은 15% 감면을 적용해도 두 세액의 차이는 8,500,000원입니다. 실제 세금은 취득가액, 필요경비, 공제, 감면한도와 부가 세금까지 반영해야 하므로 이 예시를 본인의 세액으로 사용해서는 안 됩니다.

보상계약 전에 무엇을 준비하면 될까요?

첫째, 사업 자료입니다. 사업명, 사업시행자, 적용 법률, 사업인정고시 또는 의제 고시와 편입 토지조서를 준비합니다. 같은 지역이라도 사업과 필지, 취득 시점이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

둘째, 보상 절차 자료입니다. 보상계획 안내, 협의 요청서, 보상금 산정내역, 협의계약서 또는 수용재결서, 지급·공탁 관련 자료를 모읍니다.

셋째, 본인의 취득·이용 자료입니다. 취득계약서와 등기내역, 상속·증여 경위, 실제 이용내역, 거주·경작·사업 사용을 확인할 자료를 정리합니다. 취득가액과 필요경비 증빙도 예상세액 계산에 필요합니다.

이미 신고했다면 보상 관련 자료와 기존 신고서를 함께 대조하세요. 감면 또는 비사업용토지 판단에 오류가 있는지에 따라 수정신고나 경정청구 등의 대응이 달라질 수 있습니다. 자료 확인만으로 환급이 확정되지는 않습니다.

보상금 지급을 앞두고 있다면 사업 자료와 취득·이용내역을 준비해 문의해 주세요. 감면 여부와 비사업용토지 판단을 나누어 살펴보는 것이 예상세액 확인의 출발점입니다.

공익사업용 토지 감면의 기본 요건과 현금·채권 보상

양도소득세 상담 범위와 준비자료