집을 증여하면서 대출도 함께 넘기려고 해요. 이때 감정평가를 받으면 양도세 계산도 달라질까요? 많이 헷갈리는 부분이 바로 “예전에 산 가격도 새 감정가액으로 바꿀 수 있느냐”는 건데요. 현재의 감정가액이 증여자의 과거 취득원가로 자동 대체되지는 않습니다. 증여하는 집의 현재 가치와, 증여자가 예전에 들인 취득원가를 나눠 생각하면 이해하기 쉬워요.
■ 이번 예규의 질문과 답변
서면-2025-부동산-1912(부동산납세과-1386, 2026.9.1.)는 2025년 3월 7일 주택을 부담부증여하면서 채무 5억5천만원을 넘기고 감정가액 7억9천7백만원을 적용한 질의입니다. 감정가액이 법령상 시가에 해당한다는 전제에서 취득가액 계산 방법을 물었습니다.
국세청은 양도가액을 실지거래가액으로 계산하면 취득가액도 이에 대응하여 실지거래가액에 따르는 소득세법 제100조 제1항과 제97조 제1항 제1호 가목의 기준을 설명했습니다. 증여할 때 받은 감정평가서가 옛 매입계약서를 대신하는 것은 아닙니다.
■ 양도 부분의 취득가액, 채무 비율만큼 나눠 볼까요?
수증자가 실제 인수한 채무 중 세법상 인정되는 부분은 증여자의 유상 양도로 계산합니다. 소득세법 시행령 제159조에 따라 증여재산가액과 취득가액에 채무 비율을 적용하는 구조입니다.
실제 거래한 금액을 적용하는 일반적인 상황이라면 이렇게 계산해 볼 수 있어요.
채무 비율 = 인정되는 인수채무 ÷ 증여재산가액
양도 부분의 양도가액 = 증여재산가액 × 채무 비율
양도 부분의 취득가액 = 세법상 취득가액 × 채무 비율
양도가액을 기준시가로 계산하는 경우의 대응 규정 등은 별도로 적용합니다. 세금이 적게 나온다고 실제 거래금액과 기준시가를 마음대로 섞어 쓸 수는 없어요. 비과세·과세 자산이 섞인 경우 채무 배분도 따로 검토해야 합니다.
■ 가상 계산｜8억원 집에 채무가 4억원이라면
숫자로 보면 더 이해하기 쉬워요. 아래는 공식 질의와 별도로 만든 가상 예시예요. 증여재산가액은 시가로 인정되는 800,000,000원, 실제 인수하며 세법상 인정되는 채무는 400,000,000원, 증여자의 세법상 취득가액은 300,000,000원이라고 가정합니다.
채무 비율: 400,000,000 ÷ 800,000,000 = 50%
양도가액: 800,000,000 × 50% = 400,000,000원
취득가액: 300,000,000 × 50% = 150,000,000원
두 금액의 차이: 400,000,000 − 150,000,000 = 250,000,000원
250,000,000원은 다른 필요경비·공제·비과세 등을 반영하기 전의 단순 차액이며 세액이나 최종 과세표준이 아닙니다. 현재 집값 800,000,000원의 절반을 취득가액으로 넣어 양도차익을 0원으로 계산하면 안 된다는 점을 보여주는 예시입니다.
■ 감정평가서 외에 무엇을 준비해야 하나요?
① 증여자의 최초 취득계약서와 대금 지급 증빙
② 취득세·중개보수·자본적 지출 등 필요경비 자료
③ 증여계약서와 평가기준일·평가기간 등 시가 요건을 확인할 감정평가서
④ 대출·임대보증금 내역, 채무 인수 약정 및 실제 상환·부담 증빙
⑤ 증여자와 수증자의 주택 보유 현황
감정평가를 받았다는 사실만으로 모든 감정가액이 시가로 인정되는 것은 아닙니다. 계약서에 대출을 넘긴다고 적어 두는 것만으로도 부족해요. 받는 사람이 실제로 채무를 떠안고 갚는지도 봐야 하거든요. 평가의 적정성과 채무의 실질을 함께 확인해야 합니다.
■ 자주 묻는 질문｜증여세까지 이 계산으로 끝나나요?
Q. 증여세와 취득세도 같은 방식으로 계산하나요?
A. 아니에요. 여기서는 주는 사람이 내는 양도세 중 취득가액 계산을 살펴본 거예요. 수증자의 증여세와 지방세인 취득세는 각 법령의 평가·공제·세율·예외를 별도로 검토해야 합니다.
Q. 예전 취득계약서를 찾을 수 없다면요?
A. 현재 감정가액을 그대로 넣지 마세요. 취득 당시 자료를 먼저 복원하고 실지취득가액 확인 가능 여부와 법정 대체가액 적용 요건을 따로 검토해야 합니다.
부담부증여 여부를 결정하기 전에는 증여자의 양도세, 수증자의 증여세·취득세, 향후 채무 상환 능력을 함께 비교하세요. 감정평가 한 가지로 전체 세금이 줄어든다고 단정할 수는 없습니다.
최영환 세무사
호원세무회계사무소 대표
주요 경력
- 現 국세심사위원·정보공개심사위원
- 現 영세납세자지원단
- 現 분당지역세무사회 간사
- 前 성남시 예산결산검사위원
- 前 한국세무사고시회 상임이사
- 前 중부지방세무사회 조세제도연구위원·감리위원
든든한 세무 파트너, 호원세무회계사무소
프로필 자세히 보기 →자료 출처·확인 기준
국세청 서면-2025-부동산-1912 · 회신 2026.9.1.
국세청 상세 원문 등록일: 2026.9.18. / 회신일: 2026.9.1. / 작성·확인일: 2026.9.21.
개별 회신은 제시된 사실관계에 관한 해석입니다. 실제 거래에는 해당 시점의 법령과 구체적인 조건을 확인해야 합니다.