부모 소유 아파트에 자녀가 무료로 살면 증여세가 발생하나요?

예를 들어 이런 질문이 있습니다. “부모 소유 아파트에 자녀가 무료로 살면 증여세가 발생하나요?”

1. 같은 부모 집이라도 누구와 함께 거주하는지에 따라 세금이 달라집니다

「상속세 및 증여세법」 제37조 제1항은 타인의 부동산을 대가 없이 사용하여 경제적 이익을 얻는 경우 그 사용이익을 증여재산가액에 포함하도록 정합니다. 그러나 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그 부속 토지는 같은 조항의 적용대상에서 제외합니다. 부모와 같은 집에 생활하면서 방 하나를 사용하는 경우와, 부모가 살지 않는 아파트를 자녀 부부가 독립적으로 점유하는 경우를 구별해야 하는 이유입니다.

이 규정은 주거용 아파트에만 적용되는 것이 아닙니다. 자녀가 부모 소유 상가를 무상으로 사용하여 영업하는 거래처럼 건물이나 토지만 단독으로 무상 사용하는 경우도 시행령 제27조 제1항의 대상이 됩니다. 반면 사용대가를 실제 지급하는 임대차, 소유자와 함께 거주하는 주택, 토지·건물의 일부만 사용하는 거래는 그 사실에 맞추어 사용이익 또는 적용대상을 다시 정해야 합니다.

2. 법정 계산 : 5년분 이익을 현재가치로 환산합니다

2026년 10월 현재 「상속세 및 증여세법 시행령」 제27조 제3항과 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제10조 제2항·제3항에 따르면, 1년간 무상사용 이익은 부동산 평가액의 2%를 기준으로 산정하고, 각 연도 사용이익을 연 10% 할인율로 환산합니다. 사용기간은 5년으로 보며 5년을 넘겨 계속 사용하면 새 사용을 개시한 것으로 보아 다시 판단합니다.

5년 현가계수는 1/1.1 + 1/1.1² + 1/1.1³ + 1/1.1⁴ + 1/1.1⁵ = 약 3.79078677입니다. 따라서 부동산의 평가액이 5년 동안 동일하고 전부를 무상 사용하는 가정에서는 「부동산 평가액 × 2% × 3.79078677」로 계산할 수 있습니다. 이 값이 1억원 미만이면 제37조 제1항 단서와 시행령 제27조 제4항에 따라 해당 사용이익을 증여재산가액에 넣지 않습니다. 1억원 이상이면 초과액이 아니라 계산된 사용이익 전체가 대상입니다.

3. 가상사례 : 12억원 주택과 15억원 주택을 비교하면

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다. 2026년 10월 1일, 부모와 따로 사는 35세 거주자 자녀가 부모 소유 주택 전체를 무료로 사용하기 시작했습니다. 부모와 자녀는 별도 세대이고, 자녀의 최근 10년 직계존속 증여재산공제 사용액은 0원입니다. 다른 증여·채무·부담은 없고 부동산의 법정 평가액이 각각 12억원과 15억원인 두 경우를 비교합니다.

15억원 사례는 계산상 증여재산가액 약 1억1,372만4천원에서 직계존속 공제 5,000만원을 차감해 과세표준 약 6,372만4천원으로 계산합니다. 이 금액은 과세표준 1억원 이하 구간이므로 세율 10%를 적용해 산출세액은 약 637만2천원, 기한 내 신고에 따른 신고세액공제 3%를 반영하면 납부할 국세는 약 618만1천원입니다. 반면 12억원 사례는 제37조의 과세 제외 기준을 충족하므로 이 사용이익이 증여재산공제 5,000만원을 소진하지 않습니다.

위 금액은 재산평가방법, 사용면적, 실제 무상사용 기간과 신고 당시의 다른 증여가 없다는 가정에서만 계산한 값입니다. 예컨대 과거 부모에게서 5,000만원을 이미 증여받아 공제를 모두 사용했다면 15억원 사례의 과세표준과 납부세액은 더 커집니다.

4. 부모 소유 상가를 무료로 사용하는 경우 : 자녀 증여세와 부모의 세금은 따로 판단합니다

부모가 사업용 상가를 자녀에게 무료로 제공하면 자녀에게 제37조의 무상사용이익 증여 문제가 생기는 동시에, 부모가 원래 받아야 할 임대료를 받지 않은 사실이 소득세법상 부당행위계산부인에 해당하는지도 독립적으로 검토해야 합니다. 특히 임대인의 임대업 여부, 실제 임대가능 상태, 인접한 제3자 임대차 시가, 자녀와 부모의 특수관계, 소득세 부담의 감소가 있었는지가 중요합니다. 부모에게 항상 동일한 임대소득을 가산하는 것은 아니며 해당 소득세법 요건을 따로 확인합니다.

사업장 사용자는 건축물대장, 등기사항증명서, 임대차 계약내용, 사용시작일과 사용면적, 실제 부담한 관리비·공과금, 사업자등록 자료를 보관해야 합니다. 주택 사용자는 주민등록과 실제 거주내역, 무상사용 관계의 성립일 및 자금흐름을 확인할 자료가 필요합니다.

5. 신고와 결론 : 1억원 기준은 무상사용이익의 과세 제외선입니다

제37조에 따라 실제 증여재산가액이 발생한다면 증여일인 무상사용 개시일을 기준으로 증여세 신고를 검토합니다. 증여세 신고·납부의 원칙적인 기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 적격 증여가 없어서 세액이 0원인 경우와 법정 과세 제외로 아예 증여재산가액에 넣지 않는 경우는 다르게 처리합니다.

정리하면, 부모와 함께 거주하는 주택은 제37조 제1항의 적용대상이 아닙니다. 별도 거주 또는 상가 독립사용이라면 부동산 평가액, 사용기간, 법정 환산이익, 종전 증여액 순으로 확인해야 합니다. 무료로 사용한다는 한 가지 사실만으로 부모와 자녀의 모든 세금이 동일하게 발생하는 것은 아니므로, 소유관계와 실제 사용관계를 먼저 정리하는 것이 출발점입니다.