신고 후 세무서가 받은 토지 감정가로 상속세를 늘릴 수 있나요?

상속 당시 매매사례나 감정가가 없어 토지를 공시지가 방식으로 신고했는데, 세무서가 신고 뒤 감정평가를 받아 훨씬 높은 시가로 상속세를 고지할 수 있을까요. 대법원 2024두61780 판결은 과세관청이 비주거용 부동산의 감정을 의뢰하는 것 자체는 허용된다고 보았습니다. 다만 평가기간 밖에서 작성된 감정가를 시가로 쓰려면 상속개시일부터 가격산정 기준일을 거쳐 감정가액평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명해야 합니다. 행정절차에서 그 요건을 충족하지 못했더라도 법원은 상속개시일을 기준으로 한 적법한 법원감정을 증거로 채택할 수 있지만, 그 감정이 절차규정을 우회하기 위한 수단은 아닌지 엄격하게 살펴야 합니다.

2019년 상속토지 99% 지분의 신고가 사건의 출발점입니다

피상속인은 2019년 4월 9일 사망했습니다. 상속인은 서울 서대문구에 있는 366.3㎡ 토지의 100분의 99 지분을 상속했습니다. 상속개시 당시 해당 토지에 평가기간 안의 매매가액이나 감정가액이 확인되지 않았고, 상속인은 상속세 및 증여세법 제61조의 보충적 평가방법을 적용하여 7,434,058,500원으로 평가했습니다. 2019년 10월 15일 상속세를 신고하면서 전체 상속세 2,722,130,510원을 신고·납부했습니다.

서울지방국세청은 2020년 6월 두 감정평가기관에 이 토지의 평가를 의뢰했습니다. 두 기관은 가격산정 기준일을 2019년 10월 10일로 정했고, 2020년 6월 25일 각각 12,148,339,500원과 11,930,757,300원의 감정평가서를 작성했습니다. 상속인도 2020년 7월 별도의 두 감정평가기관에 평가를 의뢰했습니다. 이 두 기관 역시 2019년 10월 10일을 기준으로 하여 각각 11,060,428,500원으로 평가했고, 감정평가서 작성일은 7월 8일과 7월 10일이었습니다.

과세관청은 네 감정가액의 평균인 11,549,988,450원을 시가로 보았습니다. 상속인이 신고한 7,434,058,500원보다 4,115,929,950원이 높습니다. 2020년 12월 1일 추가 상속세 2,193,847,660원이 고지되었는데, 납부지연가산세 10,911,882원과 과소신고가산세 10,710,265원이 포함되었습니다. 본세 부분은 2,172,225,513원이었습니다. 이 수치들은 실제 사건의 처분 구조를 보여주지만, 판결문에 나타나지 않은 공제·세율구간·다른 상속재산을 추정하여 전체 상속세를 역산해서는 안 됩니다.

중심 쟁점은 감정 의뢰의 권한과 감정가의 시가 인정요건입니다

상속인은 상속개시 당시 감정가가 없었으므로 보충적 평가방법으로 신고한 것은 적법하고, 과세관청이 뒤늦게 감정을 만들어 새로운 시가를 형성해서는 안 된다고 주장했습니다. 특히 감정평가서가 평가기간이 끝난 뒤 작성되었고 가격산정 기준일도 상속개시일로부터 6개월을 하루 넘긴 2019년 10월 10일이므로, 시행령 제49조의 평가기간 밖 자료라는 점을 문제 삼았습니다.

과세관청은 상속세 법정결정 과정에서 신고가액의 적정성을 조사하고 감정을 의뢰할 수 있으며, 시가를 확인하여 같은 재산을 가진 납세자 사이의 과세형평을 확보해야 한다고 보았습니다. 비주거용 부동산은 거래가 드물어 공시가격과 실제 경제가치의 차이가 클 수 있으므로, 단순히 신고 당시 감정이 없었다는 이유로 감정을 금지하면 시가주의가 훼손된다는 논리입니다.

대법원은 두 문제를 나누었습니다. 우선 과세관청이 상속세 과세표준과 세액을 결정하는 과정에서 감정평가를 의뢰하는 것 자체는 상속세 및 증여세법의 시가주의와 과세형평에 부합하므로 허용된다고 보았습니다. 그러나 만들어진 감정가액이 시행령 제49조의 요건을 충족하여 곧바로 시가가 되는지는 별도입니다. 감정 의뢰 권한이 있다는 사실이 모든 감정가의 증거가치를 보장하지는 않습니다.

평가기간 밖 감정은 가격변동 없음의 구간을 끝까지 증명해야 합니다

당시 시행령 제49조는 상속재산의 평가기간을 상속개시일 전후 6개월로 정했습니다. 평가기간을 벗어난 감정가라도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있었지만, 평가기준일부터 감정가액의 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없어야 했습니다.

이 사건의 상속개시일은 2019년 4월 9일입니다. 감정의 가격산정 기준일은 2019년 10월 10일로 상속개시일 후 6개월을 벗어났고, 실제 평가서 작성은 2020년 6월과 7월이었습니다. 따라서 단지 “2019년 4월과 10월 사이에 해당 필지의 용도지역이 바뀌지 않았다”는 식의 제한된 자료로는 부족합니다. 상속개시일부터 가격산정 기준일을 지나 평가서 작성일까지의 기간에 시간의 경과, 주위환경, 토지시장과 개별 요인의 변화가 없었다는 점을 설명해야 합니다.

대법원은 이 증명책임을 과세관청이 진다고 보았습니다. 평가기간 밖 감정은 원칙의 예외이기 때문입니다. 서울 지역 또는 인근 지역의 일반적인 가격상승이나 하락도 가격변동 여부를 판단할 때 무시할 수 없습니다. 대상 필지 자체에 건축허가나 형질변경이 없었다는 사정만으로는 시장가치가 그대로였다고 단정하기 어렵습니다. 원심은 과세관청이 이 특별한 사정 없음의 요건을 충분히 증명하지 못했다고 판단했고, 대법원은 그 부분을 수긍했습니다.

그렇다고 신고가액이 그대로 확정된 것은 아닙니다

행정청이 사용한 네 감정가의 평균이 시행령상 시가로 인정되지 않는다고 해서 보충적 평가액 7,434,058,500원이 곧바로 확정되는 것은 아닙니다. 상속세법 제60조는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 재산가액으로 봅니다. 보충적 평가는 시가를 산정하기 어려운 경우 사용하는 차선의 방법입니다. 소송에서 다른 신뢰할 만한 증거가 상속개시일 현재의 객관적 교환가치를 보여준다면 법원은 그 가액을 판단자료로 사용할 수 있습니다.

원심은 소송 중 법원 감정절차를 실시했습니다. 이 감정은 상속개시일인 2019년 4월 9일을 가격시점으로 삼았습니다. 대법원은 법원 감정이 시행령 제49조의 행정상 감정가액 인정요건에 직접 구속되는 것은 아니며, 객관적이고 합리적인 방법으로 상속개시일 시가를 평가했다면 증거로 채택할 수 있다고 보았습니다. 행정청의 감정이 배척되었다는 이유만으로 법원도 보충적 평가액에 묶이는 것은 아니라는 뜻입니다.

다만 중요한 한계가 있습니다. 과세관청이 행정절차에서 갖추어야 할 평가기간·심의·가격변동 요건을 소송 중 법원감정으로 손쉽게 우회해서는 안 됩니다. 법원은 감정신청의 경위, 행정단계에서 한 평가의 내용, 감정 기준일, 비교표준지와 보정요인의 합리성, 납세자의 반박기회, 소송이 단순한 증거보충을 넘어 새로운 처분사유를 만드는지 등을 엄격히 살펴야 합니다. 대법원은 이런 주의의무를 제시하면서도 이 사건의 법원감정을 위법한 증거 수집으로 보지는 않았습니다.

쌍방 상고기각은 각자의 주장이 모두 받아들여진 것이 아닙니다

납세자는 보충적 평가액을 넘어서는 과세 자체가 위법하다고 다투었고, 과세관청은 네 감정가 평균에 따른 당초 처분이 적법하다고 다투었습니다. 대법원은 양쪽 상고를 모두 기각했습니다. 과세관청의 사후 감정 의뢰 권한은 인정하되, 행정단계의 평가기간 밖 감정가액은 가격변동 없음이 입증되지 않아 그대로 사용할 수 없다고 보았습니다. 반면 법원이 상속개시일 기준 감정으로 시가를 인정하는 것은 가능하다고 보았습니다.

따라서 이 판결을 “세무서 감정은 모두 무효” 또는 “세무서가 언제든 사후 감정으로 증액할 수 있다”로 요약하면 둘 다 틀립니다. 정확한 결론은 감정 의뢰의 가능성과 특정 감정가액의 시가 인정요건을 분리하고, 행정상 감정과 소송상 감정의 법적 지위를 구별해야 한다는 것입니다. 공개된 대법원 판결문에는 원심 법원감정의 정확한 가액과 그에 따라 최종 유지된 세액이 나타나지 않습니다. 그 숫자를 추정해 원고에 넣지 않는 이유입니다.

구법과 2026년 현행 시행령은 적용시점과 문언을 나누어 봐야 합니다

이 사건은 상속개시일이 2019년 4월 9일이므로 당시 상속세 및 증여세법과 시행령이 적용됩니다. 판결은 당시 시행령 제49조 제1항 단서와 제2항에 따라 평가기간 밖 감정가의 가격변동 여부를 상속개시일부터 가격산정 기준일 및 감정평가서 작성일까지 살폈습니다. 후속 개정을 2019년 상속에 소급할 수 없습니다.

2026년 10월 1일 시행 현행 시행령 제49조 제1항도 상속재산은 평가기준일 전후 6개월, 증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지를 평가기간으로 둡니다. 평가기간 전 2년 이내의 매매 등이 있거나 평가기간이 지난 뒤 시행령 제78조 제1항의 기한까지 매매 등이 있는 경우, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 또는 과세관청이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 포함할 수 있습니다. 둘 이상의 공신력 있는 감정기관 감정가가 있는 경우 평균액을 쓰는 기본 구조도 유지됩니다.

그러나 현행 문언을 2019년 사건의 날짜에 그대로 대입해서는 안 됩니다. 2026년 현재 상속이 발생했다면 현행 법률·시행령과 2025년 12월 30일 및 2026년 2월 27일 개정의 시행일·적용례를 확인해야 합니다. 특히 어떤 날을 매매가액·감정가액의 기준일로 볼지, 평가심의위원회 신청 가능기간, 감정기관 수와 감정의 적정성 심사, 보충적 평가와 감정가의 우선순위를 최신 조문으로 다시 확인해야 합니다.

실제 숫자로 보면 평가방법 차이가 세액 차액과 같지는 않습니다

실제 사건에서 신고가액 7,434,058,500원과 과세관청이 채택한 네 감정가 평균 11,549,988,450원의 차이는 4,115,929,950원입니다. 계산은 정확하지만 이 차액이 곧 추가 상속세는 아닙니다. 상속세는 다른 상속재산, 채무와 공과금, 상속공제, 과세표준 구간, 신고세액공제, 기납부세액, 상속인별 연대납세의무를 반영합니다. 실제 추가 고지액은 2,193,847,660원이었고 그 안에 두 종류 가산세 21,622,147원이 포함되어 본세 부분은 2,172,225,513원이었습니다.

가상사례로 상속토지의 보충적 평가액이 8억원이고 적법한 시가가 12억원이라면 재산가액 차이는 4억원입니다. 다른 조건이 같아도 이 4억원에 단일세율을 곱해 추가세액을 정하면 안 됩니다. 예를 들어 과세표준이 어느 누진구간에 걸리는지, 일괄공제·배우자공제와 채무가 이미 소진되었는지에 따라 증가세액이 달라집니다. 실무 검산은 “토지가액 +4억원 → 상속재산가액 및 과세가액 재계산 → 공제 재검토 → 과세표준 구간별 산출세액 → 신고세액공제·기납부세액 → 가산세” 순서로 해야 합니다.

감정평가서 한 장보다 시간축과 기초자료 묶음이 중요합니다

상속인은 상속개시일 현재 등기부, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 개별공시지가, 임대차계약, 현황사진, 건축 가능성, 도로조건과 형상 자료를 보존해야 합니다. 평가기간 안 인근 매매사례, 수용·경매·공매가액과 감정가가 있다면 대상 재산과 면적·위치·용도·거래조건의 유사성을 비교해야 합니다. 평가기간 밖 자료를 쓴다면 상속개시일부터 가격기준일과 평가서 작성일까지 용도지역 변경, 개발계획, 도로개설, 임대료 변화, 금리와 지역 가격지수 등을 연표로 만들어 가격변동 여부를 설명해야 합니다.

감정평가서는 가격시점, 조사기간, 작성일, 비교표준지, 공시지가 기준법의 시점수정·지역요인·개별요인·기타요인 보정, 거래사례와 평가선례를 확인해야 합니다. 두 감정기관이 같은 금액을 냈다는 사실만으로 독립성과 합리성이 자동 인정되지는 않습니다. 평가심의위원회 심의서에는 신청일, 심의대상 감정, 가격변동 없음의 근거와 결론이 기록되어야 합니다.

상속세 신고기한은 거주자인 피상속인의 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내가 기본입니다. 이 사건은 2019년 4월 9일 상속이므로 2019년 10월 31일이 기본 기한이고, 실제 신고일 10월 15일은 그 안입니다. 비거주자 관련 9개월 규정, 휴일, 연부연납·물납, 수정신고와 경정청구는 사실관계별로 별도 판단합니다. 감정 절차가 신고기한 뒤 진행될 수 있으므로, 신고 당시 보충적 평가를 택한 이유와 시가 탐색 과정을 기록해 두는 것이 중요합니다.

결론: 감정할 수 있는 권한과 그 감정가를 쓸 수 있는 요건은 다릅니다

과세관청은 비주거용 상속부동산의 객관적 시가를 확인하기 위해 감정을 의뢰할 수 있습니다. 그러나 평가기간 밖 감정가를 시가로 채택하려면 법령이 요구하는 기간과 평가심의, 가격변동의 특별한 사정 없음이 증명되어야 합니다. 그 증명은 해당 토지의 물리적 현상만이 아니라 일반적인 시장변화와 평가서 작성일까지의 시간도 포함합니다.

상속인이 취할 다음 조치는 단순히 공시지가와 감정가 중 낮은 숫자를 고르는 일이 아닙니다. 상속개시일을 중심으로 평가기간을 정확히 표시하고, 기간 안팎의 매매·감정 자료를 구분하며, 각 감정의 가격시점과 작성일, 평가심의위원회 심의 여부, 가격변동 자료를 대조해야 합니다. 소송 단계에서는 법원감정의 기초자료와 보정률을 검증하되, 행정단계의 위법이 법원감정으로 무제한 보완될 수 없다는 점도 함께 주장해야 합니다. 이 순서를 지켜야 2024두61780 판결의 균형 잡힌 기준을 실제 상속세 신고와 불복에 적용할 수 있습니다.