상속 후 새로 취득한 아파트는 상속주택 비과세 특례를 받을까요?

“아버지 집을 상속받은 뒤 새 아파트를 사서 2년 넘게 살았습니다. 상속받은 집은 주택 수에서 빼 준다던데, 새로 산 아파트도 비과세가 되나요?”

이 경우 상속받은 후 새로 산 아파트에는 상속주택 특례를 바로 적용할 수 없습니다. 해당 특례에서 말하는 일반주택은 원칙적으로 상속 당시 보유하던 주택이기 때문입니다. 상속 전에 보유한 주택을 먼저 파는 경우와 법적 결론이 어떻게 달라지는지 구체적으로 설명드리겠습니다.

1. 실무사례 : 2018년 아파트를 취득하고 2023년에 부모님 주택을 상속받았습니다

가상사례를 보겠습니다. A씨는 2018년 6월 1일 아파트 A를 5억원에 취득해 보유하다가, 2023년 8월 10일 별도세대인 부친이 사망하면서 부친의 주택 B를 단독으로 상속받았습니다. 부친은 상속 당시 B주택 한 채만 보유했습니다.

A씨는 아파트 A에 실제로 2년 이상 거주했고, 2026년 10월 22일 이 아파트를 10억원에 양도했습니다. A씨 세대에는 다른 주택·분양권·입주권이 없고 상속개시 전 2년 이내 부친으로부터 증여받은 주택도 없으며, 일반주택 A의 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한다고 가정합니다.

2. 법령 : 상속주택을 일반주택의 주택 수에서 제외하는 조건

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 나목과 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 상속으로 2주택이 된 상황을 위한 비과세 특례를 두고 있습니다. 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 세대가 일반주택을 양도하면, 그 일반주택을 1세대 1주택으로 보아 시행령 제154조 제1항을 적용합니다.

여기서 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택입니다. 당시 보유하던 분양권·조합원입주권에 따라 완공 후 취득한 주택도 일정 조건에 따라 포함될 수 있습니다. 반대로 상속이 끝난 뒤 새로 취득한 주택은 이 조항의 일반주택 범위에 들어가지 않습니다.

상속주택 특례가 적용된다고 해서 일반주택의 보유·거주요건까지 없어지지는 않습니다. 일반적으로 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있었던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 실제 거주해야 합니다. 일반주택의 양도가액이 12억원을 초과하면 그 초과액에 대응하는 양도차익은 과세됩니다.

이번 A씨 사례에서는 상속 전에 보유하던 A주택을 8년 이상 보유했고 실제 2년 이상 거주했으며, 양도가액도 10억원입니다. 따라서 다른 비과세 배제 사유가 없다는 전제에서 A주택의 양도소득세와 개인지방소득세는 모두 0원입니다.

3. 취득 순서 : 상속받은 뒤 새로 산 아파트도 같은 특례를 받을까요?

적용 결과가 달라지는 대표적인 경우가 있습니다. A씨가 원래의 A주택을 가지고 있지 않았고, 먼저 부친의 B주택을 상속받은 뒤 2024년에 새로 아파트 C를 취득했다고 가정하겠습니다. 이후 C주택에 2년 이상 거주하고 양도하더라도, C주택은 상속개시 당시 보유한 일반주택이 아니므로 제155조 제2항 특례를 적용할 수 없습니다.

이는 새로 구입한 C주택을 세법상 일반주택으로 인정하지 않는다는 뜻이 아니라, 해당 상속주택 특례에서 정한 “일반주택”의 범위에 해당하지 않는다는 의미입니다. C주택을 양도할 때에는 상속주택을 포함한 주택 수를 바탕으로 다른 비과세·중과 제외 규정을 별도로 판단해야 합니다.

4. 국세청 질의회신 : 상속 후 취득한 주택의 양도는 왜 제외되나요?

국세청 · 서면-2024-법규재산-1113 [법규과-917] · 2025. 4. 30. [제목] 상속개시일 후 취득한 일반주택 양도시 비과세 여부 [요지] 상속주택을 보유하더라도 상속개시일 이후 취득한 일반주택을 양도할 때에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택 특례가 적용되지 않습니다. 공동상속주택의 일부 지분을 나중에 다른 원인으로 추가 취득했다는 사정만으로 이 결론이 바뀌지 않습니다.

이 회신의 질의자는 2012년 기존 A주택을 취득하고, 2013년 부친이 사망하면서 B주택 소수지분을 공동상속받았습니다. 2017년에는 종전 A주택을 공동상속주택 특례로 비과세 양도했습니다. 이후 새 C주택을 취득하고, 2020년에는 어머니로부터 B주택의 나머지 지분을 받아 B주택을 단독으로 보유하게 되었습니다. 질의에는 별도 장기임대주택도 있었으나, 그 요건 충족은 별도 전제로 제시되어 있었습니다.

국세청은 B주택을 공동상속한 뒤 나머지 지분을 다른 원인으로 추가 취득한 상황에서도 상속주택 특례 자체는 적용 가능한 구조라고 보았습니다. 하지만 상속개시일 후 새로 취득한 C주택을 양도하는 경우에는 제155조 제2항이 적용되지 않는다고 회신했습니다.

법적 이유는 제155조 제2항이 상속으로 갑자기 늘어난 주택 수 때문에 기존 주택의 비과세 지위가 사라지는 것을 방지하기 위한 규정인 동시에, 특례 대상 일반주택의 취득 시점을 상속개시 당시 보유 여부로 명확히 제한하고 있기 때문입니다. 이 설명은 법문에 따른 적용 이유이며, 회신에 존재하지 않는 별도 판단 사유를 국세청의 문구처럼 인용한 것은 아닙니다.

이번 가상사례의 A씨는 상속 전에 A주택을 보유했으므로 특례 적용 범위에 들어갑니다. 반대로 상속 후 C주택을 취득한 경우에는 A씨가 C에서 오래 거주했더라도 같은 조항으로 비과세할 수 없습니다.

5. 공동상속과 동거봉양 : 주택 수 판단이 달라지는 경우

부모님 주택을 형제들이 지분으로 공동상속했다면 시행령 제155조 제3항도 함께 적용됩니다. 일반주택을 양도할 때 공동상속주택은 원칙적으로 다른 공동상속인의 주택 수에서 제외하지만, 상속지분이 가장 큰 상속인에게는 그렇게 보지 않습니다. 최대지분자가 둘 이상이라면 해당 주택에 실제 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자를 정합니다.

최대지분자로 판정되었다고 해서 제155조 제2항까지 무조건 배제되는 것은 아닙니다. 일반주택을 상속 전에 보유했는지, 피상속인과 별도세대였는지 등을 확인하여 제2항의 상속주택 특례 요건을 별도로 판단합니다.

상속 당시 부모님과 자녀가 이미 같은 세대였던 경우에는 주의해야 합니다. 제155조 제2항 단서는 부모님의 연령과 동거봉양 합가 전의 각 세대 주택 보유관계를 충족하는 경우에 한정하여 상속주택을 특례 대상으로 봅니다. 단순히 주민등록을 함께 두었다는 사실만으로 모든 상속주택이 제외되는 것은 아닙니다.

부친이 상속 당시 주택을 두 채 이상 보유한 경우에도 그 모두가 자동으로 특례 상속주택이 되지는 않습니다. 제155조 제2항 제1호부터 제4호까지 정한 피상속인의 소유기간·거주기간·상속 당시 거주주택·기준시가 순위에 따라 해당되는 한 채를 특정해야 합니다.

6. 세액 비교 : 상속으로 2주택이 된 경우와 증여로 2주택이 된 경우

상속과 증여의 차이를 같은 금액으로 비교해 보겠습니다. A씨의 기존 일반주택을 10억원에 양도하고 취득가액이 5억원, 인정 필요경비가 2,000만원이라는 조건은 같습니다. 다만 B주택을 별도세대 부친에게서 상속받았는지, 부친이 생전에 단순 증여했는지만 달리합니다.

상속받은 경우에는 앞서 설명한 제155조 제2항의 조건을 충족하므로 A주택에 대한 양도소득세가 0원입니다. 반대로 B주택을 일반적인 증여로 취득하여 양도 당시 두 주택을 보유하고 있고 다른 비과세·중과 제외 특례도 없다고 가정하면, A주택에 대한 일반과세를 계산합니다. 비교 계산에서는 A주택이 양도일 현재 조정대상지역 밖에 있어 다주택 중과가 적용되지 않는다고 가정했습니다.

A주택의 양도차익은 10억원에서 취득가액 5억원과 필요경비 2,000만원을 차감한 4억8,000만원입니다. 보유기간 8년 이상 9년 미만에 대한 일반 장기보유특별공제율 16%를 적용하면 공제액은 7,680만원입니다. 양도소득금액 4억320만원에서 기본공제 250만원을 차감한 과세표준은 4억70만원입니다.

2026년 일반 누진세율에서 과세표준 3억원 초과 5억원 이하 구간의 세율 40%와 누진공제 2,594만원을 적용하면 국세 양도소득세 1억3,434만원, 개인지방소득세 1,343만4,000원, 합계 1억4,777만4,000원입니다. 다른 양도소득이나 감면·기납부세액이 없고 연 250만원 기본공제를 전액 사용한다는 조건입니다.

표는 A주택의 양도소득세와 개인지방소득세만 비교한 것입니다. B주택을 생전에 증여받았다면 그 증여에 따른 증여세와 취득세가 별도로 발생할 수 있으므로, 표의 차이를 두 거래 전체의 세금 차이라고 해석해서는 안 됩니다.

독자께서 직접 예상세액을 확인하고 싶으시다면 호원 양도소득세 간편 계산기에 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간을 입력해 참고 계산하실 수 있습니다. 다만 상속 당시 세대관계와 제155조 특례 적용 여부를 계산기가 자동 확정하는 것은 아닙니다.

7. 어느 주택을 먼저 양도하느냐 : 상속주택 자체를 먼저 팔면?

제155조 제2항은 일반주택을 양도하는 경우의 특례입니다. 따라서 상속받은 B주택 자체를 먼저 팔면 그 주택의 양도에 제2항 비과세를 그대로 적용할 수 없습니다. 그 경우에는 B주택의 취득가액·보유기간과 양도 당시의 주택 수에 따라 양도소득세를 별도로 계산해야 합니다.

또한 이 상속주택 특례에는 일시적 2주택 특례처럼 모든 사례에 공통되는 “상속일부터 3년 안에 일반주택을 팔 것”이라는 요건이 없습니다. 일반주택이 특례 대상에 해당하는지와 양도 당시 충족해야 할 1세대 1주택 요건이 우선입니다. 다른 주택을 새로 취득하거나 세대가 변경되었다면 그 거래에 관한 요건은 별도로 적용됩니다.

상속받은 집 자체의 취득가액과 공동상속 지분, 상속주택 양도 순서에 따른 다른 세목의 판단은 기존 상속주택 양도세 종합 해설에서 자세히 확인하실 수 있습니다.

8. 신고와 준비서류 : 상속 당시의 보유주택과 세대를 입증합니다

상속주택 특례를 적용하는 경우에는 상속개시일이 언제인지, 당시 상속인과 피상속인이 각각 어떤 주택을 보유하고 어떤 세대를 구성했는지를 확인할 수 있어야 합니다. 기본증명서·가족관계증명서, 상속재산분할협의서, 상속주택과 일반주택의 등기사항증명서, 상속 전후 주민등록등·초본 및 실제 거주자료를 함께 준비합니다.

상속주택이 공동명의라면 협의분할과 최종 지분비율을 확인하고, 피상속인이 여러 주택을 소유했다면 각 주택의 취득일·거주기간·기준시가 등을 확인합니다. 일반주택에 대해서는 최초 매매계약서, 취득시기, 거주기간, 양도가액과 필요경비 증빙도 정리해야 합니다.

이번 가상사례처럼 10억원에 양도한 일반주택이 1세대 1주택 비과세 대상이면 일반적으로 양도소득세 예정신고 의무가 없습니다. 반면 비교사례처럼 과세 대상이라면 2026년 10월 22일 양도분은 국세 양도소득세를 2026년 12월 31일까지 예정신고·납부해야 합니다. 개인지방소득세는 국세 예정신고기한에 2개월을 더하여 휴일을 반영한 2027년 3월 2일까지 신고·납부합니다.

결론 : 상속 전에 있던 주택인지가 비과세 판단의 출발점입니다

별도세대 부모님으로부터 주택을 상속받아 2주택이 되었다면, 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 시행령 제155조 제2항에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 이번 가상사례의 A씨는 기존 아파트를 10억원에 양도하므로 비과세 요건 충족을 전제로 국세와 개인지방소득세 모두 0원입니다.

반면 상속 후 새로 구입한 주택이나 상속주택 자체를 파는 경우에는 같은 특례를 그대로 적용할 수 없습니다. 상속 당시 보유관계와 세대 구성, 공동상속 지분, 실제 양도 순서를 확정하면 어느 주택에 어떤 규정을 적용할지 결정할 수 있습니다.