아파트를 증여받았다가 되돌릴 때의 증여세

“부모님께 받은 아파트를 가족 사정으로 되돌리기로 했습니다. 아직 증여세 신고를 하지 않았는데 신고하지 않아도 될까요?”

질문의 핵심은 계약서를 다시 작성했느냐가 아니라 어떤 재산을 언제 실제로 반환했느냐입니다. 아파트는 금전이 아니므로 「상속세 및 증여세법」 제4조 제4항의 반환 특례를 검토할 수 있습니다. 그러나 반환 전 이미 세무서에서 증여세 과세표준과 세액을 결정한 경우, 단순히 합의서만 만들고 소유권은 자녀 명의로 남아 있는 경우 등은 따로 확인해야 합니다.

1. 반환 특례 : 아파트와 현금의 세금이 다른 이유

상속세 및 증여세법 제4조 제4항은 금전이 아닌 증여재산을 당사자 합의로 신고기한까지 반환하면, 반환 전에 세무서가 과세표준과 세액을 결정한 경우를 제외하고 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다.

기한이 지난 뒤 3개월 이내에 반환하거나 다시 증여한 경우에는 당초 증여는 그대로 과세하지만 반환·재증여 거래에 증여세를 부과하지 않습니다. 기한 후 3개월도 지나면 이 특별한 제외 규정이 적용되지 않으므로 반환 거래에 새로운 증여세가 생기는지 다시 판단해야 합니다.

계좌로 받은 현금은 법에서 명시적으로 제외합니다. 같은 돈을 되돌려줬다고 부동산과 동일하게 ‘처음부터 증여가 없었다’고 처리하면 안 됩니다.

2. 신고기한 : 2026년 11월 30일까지 돌려준다면

가상사례에서 아버지가 2026년 8월 10일 성년 자녀에게 시가 6억원 아파트를 증여했습니다. 일반 증여세 신고기한은 증여받은 달의 말일인 8월 31일부터 3개월 이내인 2026년 11월 30일입니다.

자녀와 아버지가 10월 22일 반환에 합의하고, 그날 실제 소유권까지 아버지에게 원상회복하며 반환 전 세무서의 세액 결정이 없다면, 제4조 제4항의 신고기한 내 반환에 해당합니다. 이 경우 당초 아파트 증여에 대한 증여세는 원칙적으로 발생하지 않습니다.

반면 실제 반환일이 2026년 12월 15일이라면 신고기한은 이미 지났으므로 8월 10일의 증여는 과세됩니다. 다만 11월 30일 이후 3개월 이내의 반환이므로 아버지에게 되돌리는 거래 자체에는 증여세를 부과하지 않습니다. 2027년 3월 15일에 돌려준다면 그 3개월도 지나 반환분의 새로운 증여세 여부까지 별도로 검토해야 합니다.

3. 세액 계산 : 6억원 아파트의 예상 증여세 1억185만원

시가 6억원으로 평가되고 채무 인수는 없는 아파트, 국내 거주 성년 자녀, 최근 10년간 직계존속에게 받은 다른 증여가 없고 5,000만원 일반공제를 전부 적용할 수 있다고 가정하겠습니다. 반환하지 않거나 신고기한이 지난 뒤 반환해 당초 증여가 과세되는 경우의 단순 계산입니다.

6억원에서 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 빼면 과세표준은 5억5,000만원입니다. 여기에 30% 세율을 적용하고 누진공제 6,000만원을 차감하면 증여세 산출세액은 1억500만원입니다. 정상적으로 기한 내 신고해 신고세액공제 3%인 315만원을 적용하면 예상 납부세액은 1억185만원입니다.

2026년 10월 22일의 반환이 앞서 설명한 법정 요건을 모두 충족하면 이 계산세액은 당초 증여에 대해 부담하지 않습니다. 신고기한 이후 반환이면 당초 세금은 남습니다. 특히 이미 신고·납부했거나 세무서 결정이 있었던 경우에는 처리 경로가 달라질 수 있으므로 신고 내역과 결정통지부터 확인해야 합니다.

4. 실무처리 : 반환합의서와 실제 등기가 함께 필요합니다

세법상 특례를 적용하려면 가족이 ‘돌려주기로 했다’고 말한 사실만으로는 충분하지 않습니다. 당초 증여계약서, 증여등기일이 확인되는 등기사항증명서, 반환 합의서, 원상회복을 보여 주는 등기자료를 함께 확보해야 합니다. 반환합의일과 등기접수일이 다르면 신고기한 기준일을 놓칠 수 있습니다.

부동산을 돌려줄 때 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 등기 관련 비용은 증여세와 별개로 판단합니다. 상증세법상 증여가 없었던 것으로 보는 것만으로 기납부 취득세가 자동 환급된다고 단정할 수 없습니다. 지방세상 취득시기·계약해제 입증·등기 내용·적용 시점 규정을 별도로 대조해야 합니다.

부동산 취득 단계의 세금은 호원 취득세 계산기에서 입력조건에 따른 참고 계산을 할 수 있습니다. 다만 이 계산기는 증여계약 해제 후 환급 가능 여부를 확정하는 도구가 아닙니다.

5. 신고·증빙 : 이미 신고했거나 결정받았다면

증여세 신고서가 아직 제출되지 않았더라도, 실제 반환 사실과 법정요건을 입증할 자료는 보관해야 합니다. 이미 정상 신고·납부한 뒤 기한 내 반환했다면 증여세 환급·신고 정정 가능성과 필요한 절차를 신고 상황에 맞춰 확인해야 합니다. 단순히 신고자료를 삭제하는 방식으로 처리하지 않습니다.

신고기한이 지난 뒤 반환하여 당초 증여세가 남는 경우에는 신고 여부와 납부 여부를 따져 기한후신고·납부, 무신고가산세 및 납부지연가산세를 검토해야 합니다. 무신고·납부지연 가산세는 기한을 넘겼다는 이유만으로 항상 같은 금액이 아니라 미신고·미납세액, 일수 및 감면 요건에 따라 달라집니다.

민사상 처음부터 무효인 계약인지, 당사자가 유효한 증여를 뒤늦게 합의해제한 것인지에 따라서도 증빙과 세무 판단이 달라질 수 있습니다. 이 글은 유효하게 성립한 증여를 당사자가 합의하여 돌려주는 일반적인 경우를 설명합니다.

6. 결론 : 반환일과 결정 여부를 함께 확인합니다

정리하면 금전이 아닌 아파트를 증여세 신고기한까지 증여자에게 실제로 반환하고, 반환 전에 세무서의 과세표준·세액 결정이 없다면 당초 증여세는 원칙적으로 발생하지 않습니다. 신고기한 후 3개월 이내라면 당초 증여세는 남고 반환 자체만 비과세이며, 그 이후는 반환의 별도 과세 문제까지 확인해야 합니다.

이미 등기를 마친 아파트라면 반환합의서 작성일, 실제 소유권 원상회복일, 세무서 결정 여부와 지방세 신고·납부 자료를 한꺼번에 확인하는 것이 중요합니다.