주거용 오피스텔을 자녀에게 넘길 때 : 은행채무 3억원과 임대보증금은 각각 어떻게 처리할까요?

“아버지 명의의 주거용 오피스텔을 자녀에게 넘기려는데, 담보대출 3억원을 받아 함께 승계하면 증여세가 줄어들까요? 자녀가 전세로 살고 있다면 보증금도 빼도 될까요?”

은행채무가 실제 승계되면 자녀에게 증여세를 계산할 때 인정 채무만큼을 차감하지만, 아버지는 인수채무 부분에 대한 양도소득세를 신고합니다. 자녀가 기존 임차인이라면 반환보증금을 제3자 임차인의 채무와 똑같이 취급할 수 없습니다. 취득세와 이자, 부모가 수령한 대출금까지 함께 보아야 같은 기준의 비교가 됩니다.

1. 오피스텔의 주택 여부 : 양도소득세와 취득세가 출발점부터 다릅니다

오피스텔의 건축물대장상 용도가 ‘업무시설’이라고 해서 양도소득세에서 언제나 주택 수를 제외하는 것은 아닙니다. 실제 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔은 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있습니다. 임차인의 실제 거주, 전입, 내부 구조, 사용 실태와 양도일의 주택 수를 함께 확인합니다.

반면 취득세의 주택 유상거래 특례·주택 무상취득 중과 여부는 지방세법에서 말하는 주택의 범위와 건축물대장·등기부 용도 등에 따라 따로 판단합니다. 이 글의 계산 사례는 공부상 업무시설로 등재된 오피스텔을 가정하고, 양도소득세에서는 실제 주거용 주택으로 보아 2주택 중과요건이 충족된 경우를 별도로 가정합니다. 주택으로 보이는 거래라도 취득세의 주택 유상취득 특례세율을 그대로 가져오지 않는 이유입니다.

2. 네 가지 이전 방법 : 누가 부동산을 얻고 누가 돈과 채무를 갖는가

위 표의 D는 부모가 부동산을 제3자에게 판 뒤 현금을 증여하는 방법입니다. 부모가 자녀에게 직접 시가로 매매하는 거래와는 계약당사자·대금지급·취득세가 다릅니다.

3. 가상사례 : 순수 증여와 은행채무 인수의 세액 비교

다음 숫자는 실제 고객 거래가 아닌 별도의 가상사례입니다. 2026년 10월에 수도권 조정대상지역의 한 오피스텔을 이전하는 것으로 가정합니다. 부모가 다른 주택도 보유하고 있고, 해당 오피스텔은 실제 주거용이어서 양도소득세상 1세대 2주택 중과요건을 충족하며, 부모의 보유기간은 5년 이상입니다. 오피스텔의 증여세 평가액과 취득세 시가인정액은 모두 9억2,000만원, 원취득가액은 4억1,000만원입니다. 필요경비는 0원, 중과 대상이어서 장기보유특별공제는 적용하지 않고, 양도소득기본공제 250만원은 미사용한 상태입니다. 자녀는 성년 거주자이며 최근 10년간 직계존속 증여가 없고 혼인·출산 추가공제는 적용하지 않습니다. 세금을 자녀가 별도 자금으로 기한 내 납부해 증여세 신고세액공제 3%를 적용합니다.

가상 임대차의 보증금은 약정서상 2억2,000만원, 금융자료로 확인되는 지급액은 1억4,000만원이라고 가정합니다. 두 금액의 차액 원인을 해명하고 부모가 실제 부담한 보증금 1억4,000만원은 증여 전에 자녀에게 반환하여 종료하는 것으로 계산합니다. 은행대출은 별개의 신규 3억원이며 금융기관 승인을 거쳐 자녀가 독립적으로 갚고 부모는 면책된다고 가정합니다. 부모가 대출금 3억원을 어디에 사용하는지는 가족 전체 자금흐름에서 별도로 표시합니다.

A. 순수 증여 : 자녀 증여세는 1억9,497만원

9억2,000만원의 부동산을 채무 없이 전부 증여하면, 성년 자녀의 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 차감한 과세표준은 8억7,000만원입니다. 상속세 및 증여세법의 5억원 초과 10억원 이하 증여세율 30%와 누진공제 6,000만원을 적용하면 산출세액은 2억100만원입니다. 기한 내 신고세액공제 3%인 603만원을 차감해 증여세는 1억9,497만원입니다.

부모는 채무 승계 대가 없이 부동산을 증여하므로, 이 자체에 관한 양도소득세는 원칙적으로 발생하지 않습니다. 자녀에게는 별도의 취득세가 발생합니다.

B. 담보대출 3억원 부담부증여 : 증여세는 줄고 부모 양도세가 생깁니다

상속세 및 증여세법 제47조는 수증자가 인수한 증여재산 관련 채무를 공제하도록 하되, 직계존비속의 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 은행채무가 객관적 자료로 확인되고 자녀에게 실질적으로 승계된 경우에 그 추정을 뒤집어 공제합니다. 부모 명의 근저당만 남기고 부모가 계속 원리금을 갚는 상태라면 적격 채무 3억원으로 계산할 수 없습니다.

자녀의 순증여재산가액은 9억2,000만원에서 인정 채무 3억원을 차감한 6억2,000만원입니다. 공제 5,000만원 후 과세표준 5억7,000만원에 30%와 누진공제 6,000만원을 적용하면 산출세액은 1억1,100만원, 기한 내 신고세액공제 333만원을 차감한 증여세는 1억767만원입니다. A보다 증여세만 8,730만원 적습니다.

부모의 양도 부분은 다르게 계산합니다. 소득세법 시행령 제159조에 따라 부모의 원취득가액 4억1,000만원을 3억원 ÷ 9억2,000만원의 비율로 안분하므로, 유상 부분의 취득가액은 약 1억3,369만5,652원입니다. 양도차익은 약 1억6,630만4,348원이며, 미사용 기본공제 250만원을 뺀 과세표준은 약 1억6,380만4,348원입니다. 중과요건을 충족하는 2026년 현행 2주택 가산세율 +20%p를 적용하면 부모의 양도소득세와 개인지방소득세는 아래 단수처리 가정에서 약 8,257만원입니다.

위 계산은 1원 미만을 절사한 비교용 산식이며 실제 신고에서 과세표준·세액 끝수처리와 필요경비를 반영하면 소액 차이가 날 수 있습니다. 원래 부모가 은행에서 받은 3억원은 증여세 과세가액에서 차감했다고 해서 사라지는 현금이 아닙니다. 은행이 누구 계좌로 지급했고 그 돈을 보증금 반환·세금 납부·생활비 중 어디에 썼는지, 자녀가 원리금과 이자를 어떤 돈으로 갚는지를 함께 계산해야 실질 재산이전액이 드러납니다.

4. 기존 임차인이 바로 자녀인 경우 : 보증금은 또 다른 채무가 아닐 수 있습니다

기존 임차인이 부모와 무관한 제3자라면 임대보증금 반환채무는 소유권 이전에 따라 새로운 소유자에게 승계되는 구조가 가능합니다. 그러나 자녀가 이미 임차인이고 그 오피스텔을 증여받아 새 임대인 지위까지 갖게 되면, 보증금 반환채권의 채권자와 채무자가 같은 자녀에게 귀속될 수 있습니다. 민법 제507조는 원칙적으로 이 경우 채권이 소멸한다고 정하고, 채권이 제3자의 권리 목적일 때는 예외로 둡니다.

이 때문에 자녀가 기존 임차인이라는 계약서에 금액이 적혀 있다고 해서 그 액수를 신규 은행채무 3억원에 더해 증여세 채무공제액으로 처리할 수는 없습니다. 임대차약정액과 실제 지급액이 다르면 먼저 미지급 보증금·상계·대여·추가 약정의 증빙을 확인합니다. 계약액의 차이가 곧 허위계약이나 증여라는 결론도 아닙니다.

위 가상사례에서 계약상 2억2,000만원과 실제 지급한 1억4,000만원이 다른 이유가 소명되고 실제 반환채무가 1억4,000만원으로 확정되었다면, 부모가 증여 전에 이를 돌려주는 금액은 채무 이행입니다. 그 돈은 자녀의 기존 보증금 반환이며 새로운 현금증여가 아닙니다. 다만 자녀의 금융자산으로 실제 들어왔는지 계좌를 확인하고, 같은 돈을 증여받은 현금이나 증여세 납부재원으로 잘못 이중 분류하지 않습니다.

5. 취득세 : 자녀가 받은 오피스텔 자체로 채무상환능력을 증명할 수 없습니다

취득세 판단에 참고할 판례는 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결입니다. 부친에게서 아파트를 증여받으면서 제3자인 임차인에 대한 보증금 반환채무를 인수한 사건입니다. 2022년 취득분에 관한 세액을 신고한 뒤 유상취득 부분의 취득세를 다투었고, 대법원은 취득 당시 수증자 본인의 소득·재산에 의한 변제능력을 심리해야 한다며 원심판결을 파기하고 환송했습니다.

대법원은 새로 증여받는 아파트 자체나 장래 그 아파트에 들어올 임대보증금을 수증자가 취득 전에 이미 보유한 재산처럼 계산해서는 안 된다고 판단했습니다. 금융기관에 대한 실제 채무 인수 여부는 이 법리와 함께 은행의 채무인수 승인, 부모의 면책 여부, 자녀의 다른 재산·소득과 장래 상환계획을 증명하는 방식으로 판단해야 합니다.

위 판결의 기존 임차인은 수증자와 다른 사람이었습니다. 자녀 본인이 임차인인 이번 가상 구조에서는 민법 제507조의 혼동 문제가 추가되므로, 그 판결만으로 보증금까지 공제된다는 결론이 나오지 않습니다. 또한 이 판결은 지방세법에 관한 것으로 증여세법상 채무공제의 결론을 직접 확정하지는 않습니다.

취득세에서는 가족 간 부담부증여의 채무승계가 유상취득으로 인정되는지 먼저 판단합니다. 이 가상 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이므로 별도의 주택 중과를 적용하지 않고, 시가인정액이 증여세 평가액과 같다는 전제에서 취득세 본세만 계산합니다. 지방세법 제11조에 따라 무상취득 부분에는 3.5%, 비주택 농지 외 유상취득 부분에는 4%를 적용하는 가정입니다. 지방교육세·농어촌특별세와 실제 감면 등은 아래 표에 포함하지 않았습니다.

부모 채무를 증여세에서 공제받더라도 취득세에서 유상취득 입증요건을 충족하지 못한다면 위 B의 유상취득 3억원은 그대로 적용할 수 없습니다. 이 경우에는 무상취득으로 보는 범위와 그 과세표준을 다시 판단합니다. 취득세는 지방세이며, 양도소득세에 더하는 개인지방소득세 10%와는 다른 세목입니다.

6. 2026~2028년 : 중과완화 정부안과 현행법을 분리합니다

2026년 10월 20일 확인한 소득세법 제104조는 조정대상지역의 중과대상 1세대 2주택에 대해 기본세율에 20%p를 가산합니다. 이 중과가 실제 적용되면 일반 장기보유특별공제는 배제됩니다. 다만 2주택이라는 진술만으로 중과가 확정되는 것은 아니므로 양도일, 지역 지정·해제일, 실제 주택 수, 시행령상 중과배제 주택과 경과 규정을 확인해야 합니다.

재정경제부의 2026년 세제개편안에는 2027년 2주택 가산세율 +5%p, 2028년 +10%p와 2026년 5월 10일 중과 재개 후 양도분에 대한 완화 취지가 제시돼 있습니다. 이는 2026년 10월 20일 현재 확정·시행된 법률이 아니라 정부 개정안이므로 2027·2028년 납세액으로 확정할 수 없습니다.

여기서 자녀 증여세·취득세를 각 연도에 같게 놓은 것은 2026년 계산규정과 시가가 그대로 유지된다는 비교 가정입니다. 부동산 가격, 실제 평가액, 2027·2028년 증여세·취득세법의 개정 여부를 예측한 숫자가 아닙니다. 실제로는 연도별 공시가격·시가인정액·보유기간·가족관계 및 개정 부칙의 적용시점까지 다시 계산합니다. 2026년 소급 완화도 국회 입법 및 확정된 적용규정을 확인한 뒤에만 적용됩니다.

7. 제3자 매각 후 현금 증여 : 같은 오피스텔 이전이 아니라 자산 종류가 바뀝니다

부모가 오피스텔을 제3자에게 9억2,000만원에 매각하고, 실제 채무인 임차보증금 1억4,000만원을 반환한 다음 세후 현금만 자녀에게 증여하는 방법도 있습니다. 이번에는 부모가 전체 부동산을 양도하므로 채무부분 3억원만 양도하는 부담부증여와 다르게 전체 양도차익 5억1,000만원을 기준으로 양도세가 계산됩니다.

위와 같은 2026년 +20%p 중과 가정에서 필요경비·장기보유특별공제 없이 기본공제 250만원을 빼면 양도소득 과세표준은 5억750만원입니다. 기본세율 42%에 중과 가산 20%p를 적용한 양도소득세 국세는 2억7,871만원, 개인지방소득세는 2,787만1,000원으로 합계 3억658만1,000원입니다. 실제 중개보수·등기비용, 은행대출 원금·이자 등은 이 비교에서 제외합니다.

그 뒤 부모에게 남는 현금은 9억2,000만원 − 양도 관련 국세·지방세 3억658만1,000원 − 반환한 보증금 1억4,000만원 = 4억7,341만9,000원입니다. 자녀에게 전액을 증여하면 직계존속 공제 5,000만원을 적용한 증여세는 7,244만3,286원(기한 내 3% 신고공제 가정), 자녀가 증여세를 해당 현금에서 부담한 뒤 새로 보유하는 현금은 약 4억97만5,714원입니다. 별도로 돌려받은 기존 보증금 1억4,000만원은 자녀의 채권 회수액이지 신규 증여액이 아닙니다.

따라서 D는 증여세가 작아 보이더라도 자녀가 부동산 9억2,000만원을 받는 거래와 같지 않습니다. 부모는 부동산을 시장에 매각했고 자녀는 그 매각과 세금·채무 정산 후 남은 현금을 받은 것입니다. 자녀가 이를 다시 부동산에 투자한다면 새 취득세가 별도로 발생하며, 매각 시기나 중과배제 조건이 바뀌면 부모 양도세도 달라집니다.

8. 신고·증빙 : 한 거래에도 납세의무자와 기산일이 다릅니다

부담부증여로 채무 상당의 양도부분이 발생하면 부모는 소득세법 제105조 제1항 제3호에 따라 해당 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 양도소득세 예정신고·납부를 합니다. 일반적인 제3자 부동산 매매 양도의 2개월과 다릅니다. 부모의 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고·납부는 지방세법 제103조의5에 따라 그 국세 예정신고기한에 2개월을 더한 날까지 별도로 합니다.

자녀의 증여세는 상속세 및 증여세법 제68조에 따라 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다. 증여에 따른 취득세와 부담부증여 취득세 역시 지방세법 제20조에 따라 취득월 말일부터 3개월 이내 신고·납부하되, 그 전에 소유권이전등기를 한다면 등기 전에 취득세 신고·납부를 진행합니다. 제3자 매각으로 생긴 일반 양도소득세 예정신고는 양도월 말일부터 2개월이고, 개인지방소득세는 그 기한에 2개월을 더합니다. 말일이 공휴일·주말이면 해당 기한의 법정 연장과 지방세·국세의 별도 공고를 확인하여 납부일을 확정합니다.

증여 후 가까운 시기에 자녀가 재양도한다면 소득세법 제97조의2에 따른 직계존속 등 증여재산의 이월과세 요건과 기간(현행 원칙 10년), 예외, 부담부증여의 채무부분 취득가액 처리도 별도 확인합니다. 오피스텔을 증여받는 시점의 세금만 계산하면 이후 매각에 따른 세부담을 놓칠 수 있습니다.

신고를 진행할 때에는 부동산 등기사항증명서·건축물대장·주거 사용자료, 원래 취득계약서와 필요경비, 최근 10년간 증여내역, 은행 채무인수 승인서·대출약정·원리금 상환표, 자녀의 소득금액증명·금융자산·자금출처, 임대차 원계약·정산합의서·실제 입출금 내역을 한 번에 대조합니다. 계약서와 입금액에 차이가 있으면 차액이 미지급금인지, 상계·대여·추가 지급에 관한 별도 약정인지 증빙으로 확정한 뒤 순서를 정합니다.

자녀가 계산 결과를 참고해 보려면 호원 부담부증여 계산기의 채무·증여·양도·취득세 비교 항목을 활용할 수 있습니다. 이 글의 동일인 보증금 혼동과 아직 법제화되지 않은 2027·2028년 세율 가정까지 계산기가 자동 판정한다는 의미는 아니며, 계산·보고서 저장만으로 상담내용이 사무소에 전송되지는 않습니다. 실제 검토를 신청할 때 최종 상담폼의 전달자료와 개인정보 안내를 확인하고 동의한 뒤 접수합니다.

마무리 : 대출을 더하는 것보다 채무의 실질과 세목별 비용을 먼저 맞추세요

담보대출 3억원을 부담부증여에 활용하면 조건을 충족할 때 자녀 증여세는 줄지만 부모에게 채무 상당의 양도소득세가 발생합니다. 자녀가 임차인인 보증금은 선반환·혼동·실제 수수액을 확인하지 않은 상태에서 채무공제로 합산하지 않습니다. 양도소득세의 주택 판단과 취득세의 취득 원인, 대출금의 귀속과 이자 부담을 나눠 계산한 뒤, 본인 거래의 실제 계약·금융자료로 이전 방식과 신고일정을 정하시기 바랍니다.