유사매매사례가액·감정가액·평가기간과 취득세를 함께 판단

부모가 자녀에게 아파트를 증여하려는데 같은 단지의 매매거래가 12억원으로 신고되어 있다면, 감정평가를 통해 11억원으로 신고할 수 있을까요? 먼저 판단할 것은 감정평가를 받았다는 사실이 아니라 증여일에 법률상 시가로 인정되는 금액이 무엇인지입니다. 같은 단지의 거래라도 면적·위치·기준시가 등 법정 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

1. 재산 평가의 출발점 : 공시가격이 아니라 법정 시가입니다

「상속세 및 증여세법」 제60조는 증여재산의 가액을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가하도록 정합니다. 시행령 제49조의 시가 자료에는 실제 매매가액, 법정 요건을 갖춘 감정가액, 수용·경매·공매가액 등이 있습니다. 공동주택가격은 적법한 시가를 산정하기 어려울 때 법에서 정한 보충적 평가방법을 검토하는 기준이지, 모든 아파트의 증여세 신고가격을 임의로 정하는 금액은 아닙니다.

증여일을 2026년 10월 19일로 가정하면 일반적인 평가기간은 2026년 4월 19일부터 2027년 1월 19일까지입니다. 이 기간의 매매계약일·감정평가서 작성일 등은 시행령에서 정한 각 평가방법의 판단 기준일에 따라 대조합니다. 법정 평가기간 밖의 일정한 거래도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함되는 절차가 있으므로, 단순히 평가기간 밖이라는 사실만으로 모든 거래정보가 배제되는 것은 아닙니다.

2. 유사 아파트의 거래 : 같은 단지라는 이유만으로 충분하지 않습니다

시행령 제49조 제4항은 면적·위치·용도·종목과 기준시가 등이 동일하거나 유사한 재산의 매매 등 가액을 법정 요건에 따라 시가로 인정할 수 있도록 정합니다. 따라서 같은 단지에서 매매되었다는 사실만이 아니라 전용면적·층·향·기준시가·계약일과 증여일 간의 시간차를 확인해야 합니다.

실제 증여일 근처에 법정 유사재산에 해당하는 매매계약이 체결되었다면 매매사례가액과 감정가액을 함께 검토합니다. 서로 다른 시가 자료가 존재할 때에는 시행령 제49조의 평가일 기준·우선 적용 절차를 대조하여 결정합니다. 감정평가를 먼저 받았다는 이유만으로 나중에 확인된 유사매매사례가액을 항상 배제할 수 있는 것은 아닙니다.

3. 가상사례 : 시가가 12억원인지 11억원인지에 따른 세액 차이

성년 거주자인 자녀가 부모에게 아파트를 처음 증여받고, 과거 10년간 직계존속 증여재산공제를 사용하지 않았다고 가정하겠습니다. 혼인·출산 추가공제는 적용하지 않고, 채무도 승계하지 않습니다. 아래 12억원과 11억원은 각각 법적으로 시가로 확정되는 서로 다른 가정입니다. 같은 증여에 대해 납세자가 원하는 금액을 골라 적용한다는 뜻은 아닙니다.

두 경우의 증여세 차이는 3,880만원입니다. 그러나 이 차이는 단순히 감정을 낮게 받았기 때문이 아니라, 확인된 법정 시가 자체가 서로 달라졌다는 전제에서 발생합니다.

4. 취득세는 별도 계산 : 증여세 평가액을 그대로 옮겨 적지 않습니다

증여받은 자녀는 증여세 외에 부동산 취득세도 부담합니다. 취득세는 「지방세법」의 무상취득 과세표준·세율로 계산하며, 증여세와 과세표준의 산정시기·인정자료가 항상 같지 않습니다. 예를 들어 비조정대상지역에 있는 전용 84㎡ 주택을 증여받고 취득세 과세표준이 12억원으로 확정되는 일반 무상취득 거래를 가정하면, 취득세 표준세율 3.5%를 적용한 본세는 4,200만원입니다.

여기에 지방교육세 0.3%를 적용한 360만원을 더하면 총 4,560만원입니다. 이 가상조건에서는 전용면적 85㎡ 이하를 전제로 농어촌특별세를 계산하지 않았습니다. 실제 취득세는 조정대상지역의 주택 증여 중과, 주택 종류, 시가인정액과 지방세법상 평가방법을 먼저 확인해야 합니다. 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 이 사례와 같은 증여에 따른 무상취득(상속 제외)의 취득세도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 다만 그 기한 전에 소유권이전등기를 하려면 등기 전까지 취득세를 신고·납부해야 합니다. 증여세의 증여일과 취득세의 취득일은 각각 해당 세법에 따라 확인합니다.

5. 부모가 증여세를 대신 낸다면 : 납세자금도 별도의 증여재산이 됩니다

부모가 아파트를 무상으로 주는 거래와 자녀의 증여세·취득세를 부모가 별도의 자금으로 부담하는 거래는 분리해야 합니다. 자녀가 낼 증여세 2억9,100만원을 부모가 무상으로 대신 내준다면 그 대납이익도 자녀에 대한 증여에 해당할 수 있어, 같은 증여자에 대한 10년 합산관계를 반영하여 세금을 다시 계산해야 합니다.

증여 전에는 매매사례계약일·감정가액 산정일·평가서 작성일, 기존 증여신고서, 아파트의 건축물대장과 공시가격, 수증자의 세금 납부 재원을 함께 준비하는 것이 좋습니다. 2026년 10월 19일 증여를 가정한 증여세 일반 법정신고기한은 2027년 1월 31일이 일요일이므로 2027년 2월 1일로 이월됩니다.

마무리 : 대표님이 확인하실 사항

증여 전 감정평가의 효과는 평가액이 낮은지가 아니라 그 금액이 증여일의 적법한 시가인지에 달려 있습니다. 증여일 전후의 매매계약 자료와 적법한 감정평가서를 대조한 뒤 증여세·취득세·자녀의 납부자금까지 각각 계산하여 결정해야 합니다.