기본재산 임대 갱신의 원칙과 2026년 말까지의 증액 예외

예를 들어 이런 질문이 있습니다. “수익용 기본재산인 건물의 임대계약이 끝납니다. 같은 임차인과 월세만 300만원에서 330만원으로 올려 갱신해도 관청 허가를 다시 받아야 하나요?” 사회복지법인 전문 세무사를 찾는 담당자라면 올해의 한시 예외와 회계·이사회 절차를 나누어 보시면 좋습니다.

원칙을 먼저 봅니다 : 임대도 기본재산 처분에 포함됩니다

사회복지사업법 제23조 제3항 제1호는 기본재산의 매도·증여·교환뿐 아니라 임대·담보제공·용도변경에도 시·도지사의 허가를 받도록 합니다. 소유권을 넘기지 않는 임대도 법인이 목적사업에 쓸 재산의 이용관계를 바꾸므로 허가 대상에 들어갑니다. 이사회의 의결은 법인 내부의 의사결정이고, 관청의 허가는 감독절차이므로 서로를 대신하지 않습니다.

기본재산은 목적사업에 직접 쓰는 재산과 그 수익으로 목적사업 경비를 충당하는 수익용 재산으로 구분합니다. 이 글은 이미 적법하게 임대 중인 수익용 기본재산을 같은 임차인에게 갱신하는 사례입니다. 복지관의 이용자 프로그램실처럼 목적사업용 공간을 새로 상가로 임대하는 거래는 용도변경·시설 설치기준 등의 쟁점이 더해지므로 이 갱신사례와 구분합니다.

2026년 말까지 : 차임·보증금 증액 갱신의 한시 예외가 있습니다

사회복지사업법 시행규칙 제14조 제2항 제1호는 기존 계약조건과 동일한 조건으로 임대계약을 갱신하는 경우를 허가 예외로 둡니다. 여기에 같은 항 제2호가 차임 또는 보증금을 증액해 갱신하는 사항도 예외로 정하고 있습니다. 제2호는 2025년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 임대계약을 갱신하는 경우로 한정합니다.

따라서 올해는 ‘월세가 달라졌으니 모두 재허가’라고 처리할 수 없습니다. 같은 임차인·목적물과 다른 조건을 유지하며 차임만 올리는 갱신은 한시 예외를 적용합니다. 반대로 임차인까지 바꾸거나 차임을 낮추거나 임대기간 등 다른 조건을 바꾸는 경우에는 이 증액 예외만으로 허가를 생략할 수 없습니다. 보건복지부의 2026년 법인 관리안내도 동일 조건 예외와 증액 예외를 구분해 설명합니다.

실무사례 : 계약일과 바뀐 조건을 함께 적습니다

가상의 사회복지법인 다온은 종합사회복지관을 운영하면서 별도의 수익용 기본재산 건물을 임대하고 있습니다. 해당 건물의 최초 임대는 적법하게 허가받았고, 기본재산 목록과 정관에 반영돼 있습니다. 보조금으로 취득한 중요재산이나 지정후원금으로 묶인 자산이 아니며, 임차인은 법인과 특수관계 없는 동일 사업자입니다.

갱신으로 시작·종료 날짜는 다음 기간으로 넘어가지만 계약기간의 길이는 같은 2년입니다. 다른 조건은 그대로이고 월차임만 30만원 올립니다. 이 가정에서는 2026년 10월 23일 갱신하는 거래이므로 제14조 제2항 제2호의 증액 예외에 해당합니다. 월차임 인상률 10%는 이 사례의 계산값일 뿐, 이 조항이 정한 별도의 법정 인상률 기준은 아닙니다. 다른 법률상 임대차 규율은 해당 계약에 별도로 적용합니다.

법문이 한정한 것은 ‘갱신하는 시기’입니다. 이 가정에서 갱신일은 2026년 안에 있고, 새 임대기간이 2028년에 끝난다는 이유만으로 위 예외를 배제하지 않습니다. 반면 2027년에 갱신하는 증액계약은 현재의 한시 조항을 그대로 적용할 수 없으므로 그때의 시행 규정을 다시 확인해야 합니다.

허가 예외여도 : 이사회 자료와 회계 기록은 남습니다

다온은 기존 허가서·정관·기본재산 목록, 기존 임대계약서, 갱신안과 변경조건 비교자료를 갖춥니다. 법인의 재산 관리에 관한 이사회 심의·의결과 정관상 절차도 별도로 진행합니다. 회의록에는 같은 임차인·목적물, 기간의 길이, 보증금 유지와 차임 인상, 갱신일 및 수입 귀속을 구체적으로 남기는 편이 좋습니다. 관청 허가 예외라는 판단만으로 이사회 절차까지 없어진 것으로 처리하지 않습니다.

사회복지법인 및 사회복지시설 재무·회계규칙 제6조는 법인회계·시설회계·수익사업회계를 구분합니다. 다온의 해당 임대수입과 보증금은 별도 수익사업회계에 연결하고, 시설 이용자에게 제공하는 서비스 수입으로 A복지관 장부에 섞지 않습니다. 기존 보증금 5,000만원은 반환의무가 있는 부채로 유지하며, 월차임 330만원의 수입 기록과 구분합니다. 적용되는 세금은 별도 계정과 신고자료로 관리합니다.

임대료 인상에 맞춰 수익사업의 사업계획·예산과 월별 청구자료도 맞춥니다. 임대수익을 법인이나 시설로 전출할 때에는 정관·예산과 적법한 회계 간 전입·전출 근거를 갖추고 상대 회계에 대응 기록을 남깁니다. 임차인이 납부할 때부터 시설 후원금 통장에 임의로 넣는 방식으로 수익사업 수입을 없애지 않습니다. 허가 예외가 임대소득의 법인세·부가가치세 면제를 뜻하지도 않습니다.

결론 : 연말 전에 ‘증액만 있는 갱신’인지 확인하세요

이 사례는 같은 임차인·목적물·2년 기간·보증금을 유지하고 월차임만 올려 2026년에 갱신하므로 한시 허가 예외를 적용할 수 있습니다. 기존 허가서와 전후 계약서를 먼저 대조하고 이사회·예산·수익사업회계 기록을 이어서 정리하세요.

임차인 변경이나 감액 등으로 예외를 벗어나면 갱신을 실행하기 전에 기본재산처분허가를 준비합니다. 시행규칙 제14조 제1항의 신청서·이사회 회의록·재산명세와 평가자료 등을 갖추고, 실제 접수기관·추가서류·위임 여부는 관할 지자체 편람과 담당부서에서 확인합니다. 이미 계약했다면 계약일을 바꾸거나 허가가 난 것으로 기록하지 말고 실제 계약·이행자료를 가지고 필요한 보완절차를 확인하세요.