묵시적 갱신 뒤 임차인이 1년 내 퇴거하면 새 임차인에게 임대료를 올려도 세액감면이 되나요?

묵시적 갱신 뒤 임차인이 1년 내 퇴거하면 새 임차인에게 임대료를 올려도 세액감면이 되나요? 관련 사전답변의 사실관계부터 실제 신고 시 확인사항까지 설명드리겠습니다.

국세청 · 사전-2026-법규소득-0113 · 2026-03-11 (생산일) 제목 갱신된 임대차계약이 1년 이내 해지된 경우 임대료등을 증액할 수 있는지 여부 요지 오피스텔 임대사업자는 2025년 7월 25일 임대차계약을 묵시적으로 갱신했으나 임차인이 같은 해 11월 퇴거했습니다. 새 임차인과 임대료를 올린 계약을 체결한 경우를 문의하자 국세청은 인상 없이 기간만 연장해도 갱신 개시일로부터 1년 동안 증액 제한을 적용한다고 회신했습니다.

1. 실제 질의 : 갱신한 세입자가 4개월 만에 퇴거했습니다

국세청 사전답변의 신청인은 주거용 오피스텔을 임대사업자로 등록하여 임대하고 있었습니다.

2025년 7월 25일 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었지만 기존 임차인이 같은 해 11월에 퇴거했습니다. 새 임차인과는 임대보증금 3,000만원, 월세 78만원의 임대차계약을 체결했습니다.

질문의 초점은 종전 계약이 1년을 채우지 않고 종료되었으므로 새로운 계약에서 임대료를 5% 이내로 올려도 소형주택 임대사업자 세액감면을 유지할 수 있는지였습니다. 법령은 임대료 인상폭뿐 아니라 인상을 청구하는 시점도 제한합니다.

2. 법적 요건 : 5% 상한과 1년 경과는 함께 적용합니다

조세특례제한법 제96조의 소형주택 임대소득 세액감면은 등록요건·주택면적·가액·임대기간 등을 충족한 주택에 적용되는 특례입니다. 시행령 제96조 제2항 제4호는 임대료 등의 증가율을 5% 이내로 제한하고, 임대차계약 또는 증액 약정이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 정하고 있습니다.

국세청은 임대료를 올리지 않고 계약기간만 연장한 경우라도 연장된 계약의 개시일부터 1년 이내에 임대료 증액이 제한된다고 회신했습니다. 이전 임차인이 빨리 나갔다는 사정만으로 세법상 1년 제한을 다시 시작하거나 소멸시킬 수 없다는 취지입니다.

주택임대사업자 등록과 임대료 5% 준수는 감면의 여러 요건 중 일부입니다. 세액감면을 받기 위해서는 임대주택의 등록기간·면적·기준시가·임대호수 등에 관한 법률과 경과규정까지 별도로 확인해야 합니다.

3. 가상사례 : 5% 인상이어도 시기를 어기면 결과가 달라집니다

실제 사건과 별도의 가상사례를 보겠습니다. 2025년 7월 25일 월세 70만원으로 계약이 임대료 인상 없이 갱신됐는데, 임차인이 11월에 퇴거하여 새 임차인과 월세 73만5천원에 계약했다고 가정합니다. 월세 상승분은 3만5천원이며 70만원 대비 정확히 5%입니다.

그러나 2025년 7월 25일부터 1년이 지나기 전에 증액했으므로 국세청 회신의 1년 제한에 걸립니다. 감면 요건을 이 이유로 충족하지 못할 경우, 다른 요건이 같아도 해당 임대소득에 관한 감면은 인정되기 어렵습니다.

세액 비교도 가상입니다. 해당 임대소득에 귀속되는 감면 전 소득세가 400만원이고 다른 모든 감면요건이 충족되며 일반 임대주택 1호에 대한 감면율 30%를 적용할 수 있다면 감면액은 120만원입니다. 증액시기 요건 위반으로 감면이 배제된다면 이 120만원을 적용할 수 없습니다. 실제 세액은 소득구분·호수·세율 및 다른 공제에 따라 달라집니다.

4. 임대관리 자료와 결론

묵시적 갱신의 개시일, 종전 계약서와 월세 입금내역, 중도 퇴거일, 새로운 임대차계약의 체결일·개시일·보증금과 월세, 임대사업자 등록정보를 함께 정리하시기 바랍니다. 보증금과 월세를 서로 전환한 계약이라면 환산기준까지 확인해야 단순 월세 인상률 계산의 오류를 줄일 수 있습니다.

소형주택 임대소득 세액감면의 임대료 증액 제한은 단순히 5% 이하인지 여부만 보는 규정이 아닙니다. 묵시적 갱신 직후 계약이 종료됐더라도 갱신 시점부터의 1년 제한을 지켜야 한다는 점이 이번 사전답변의 핵심입니다.