해외 거주자의 국내 주택 양도 : 1세대 1주택 비과세와 출국 특례의 적용 기준

“현재 해외에서 거주하고 있습니다. 한국에는 아파트 한 채만 소유하고 있는데, 한국에 집이 한 채뿐이면 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 되나요?”

집이 한 채뿐이라는 사실만으로 결론이 나지는 않습니다. 양도소득세의 1세대 1주택 비과세는 ‘거주자’에 대한 요건을 전제로 하므로, 해외에 거주하는 분은 양도일의 세법상 거주자·비거주자 구분이 먼저입니다. 중국 국적자, 외국국적동포, 대한민국 국적 재외국민 모두 같은 순서로 판단합니다.

1. 핵심 기준 : 해외에 사는 비거주자는 국내 1주택도 원칙적으로 과세합니다

소득세법 제119조 제9호는 국내에 있는 부동산 등을 양도하여 발생하는 소득을 비거주자의 국내원천소득으로 규정합니다. 해외에 거주하고 매매대금을 해외 계좌로 받더라도 한국 소재 주택에서 발생한 양도차익이 국내원천소득이라는 성격은 바뀌지 않습니다.

소득세법 제121조 제2항은 이러한 국내 부동산 양도소득을 거주자와 같은 방법으로 분류과세하도록 합니다. 다만 같은 항 단서 및 소득세법 시행령 제180조의2 제1항에 따라 비거주자에게는 원칙적으로 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세와 제95조 제2항의 1세대 1주택 우대 장기보유특별공제율을 적용하지 않습니다.

여기서 ‘비과세가 안 된다’는 말은 양도가액 전체에 세금을 매긴다는 뜻이 아닙니다. 매매가액에서 인정되는 취득가액과 필요경비를 차감하여 양도차익을 구하고, 적용 가능한 일반 장기보유특별공제와 기본공제 등을 계산한 뒤 세액을 산출합니다.

2. 거주자 판정 : 국적·영주권·외국인등록만으로 결정하지 않습니다

소득세법 제1조의2는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 거주자로 정합니다. 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족, 직업, 자산과 실제 생활관계 등의 객관적 사실로 판단합니다. 국내에 주택을 한 채 보유했다는 사실도 관련 사정이지만, 소유만으로 거주자가 되는 것은 아닙니다.

중국 국적자라도 한국에 생활의 근거를 둔 거주자일 수 있고, 대한민국 국적을 유지한 재외국민이라도 한국 세법상 비거주자일 수 있습니다. 외국국적동포(F-4)도 마찬가지입니다. 체류자격은 출입국상 신분에 관한 것이며 소득세법상 거주자 판정과 구분됩니다.

3. 예외 규정 : 출국 당시의 1주택을 2년 이내 양도하는 경우

소득세법 시행령 제180조의2 제1항은 비거주자에게 비과세를 배제하는 규정의 예외를 두고 있습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목 또는 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 1세대 1주택 비과세를 따로 판단할 수 있습니다.

소득세법 시행령 제180조의2 제1항 단서는 다음과 같이 규정합니다.

“… 제154조제1항제2호나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외한다.” (제180조의2 제1항 단서, 앞부분 생략)

이 단서는 특정한 출국 사유를 갖춘 비거주자까지 1세대 1주택 비과세에서 일률적으로 배제하지 않도록 하는 근거입니다.

대표적인 경우는 두 가지입니다. 첫째, 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우입니다. 둘째, 1년 이상 계속해서 국외에 거주할 필요가 있는 취학 또는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우입니다. 양쪽 모두 출국일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 출국일부터 2년 이내 그 주택을 양도해야 합니다.

이 특례는 해외에 사는 모든 1주택자에게 자동으로 주어지는 것이 아닙니다. 한국에 거주했던 시기의 주택 보유 여부, 세대 전원의 출국, 실제 국외 취학·근무 사유, 법정 출국일과 양도일을 각각 입증해야 합니다. 특히 이미 비거주자인 상태에서 한국 주택을 새로 취득한 뒤 파는 경우에는 일반적으로 이 출국 특례의 전제와 맞지 않습니다.

출국 특례로 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 과세대상 부분은 별도로 계산합니다. 그리고 소득세법 제121조 제2항의 장기보유특별공제 우대율 적용 제한은 비과세 특례와 별도의 문제이므로, 고가주택의 실제 과세금액은 별도 산식으로 검토해야 합니다.

4. 가상사례 : 같은 1주택을 팔아도 결과가 달라집니다

사례 A와 사례 B는 모두 설명을 위한 가상사례입니다. 거래금액이 아니라 세법상 지위와 출국 사유가 어떻게 결론을 바꾸는지 비교합니다.

사례 A. 해외에 계속 거주하던 외국인이 2020년에 한국 아파트 한 채를 취득해 2026년에 양도했습니다. 한국에는 생활 근거가 없어 양도일 현재 비거주자이며, 국내 거주 상태에서 세대 전원이 출국한 사실도 없습니다. 이 경우 국내 주택이 한 채뿐이라도 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고 한국에서 양도소득세를 계산합니다.

사례 B. 한국 세법상 거주자였던 사람이 국내 1주택을 소유하다가 2025년 12월에 세대 전원과 함께 1년 이상 계속되는 해외 근무 때문에 출국했고, 2026년 10월에 그 주택을 양도했습니다. 실제 출국 사유·세대 전원 출국·양도시기와 다른 법정 요건이 확인된다면 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 출국 특례를 적용할 여지가 있습니다. 양도 당시 비거주자라는 사실 하나만으로 일률적으로 과세하지 않는 이유입니다.

5. 세액 계산 : 비거주자라도 차익과 필요경비를 계산합니다

해외 거주 비거주자가 국내 주택을 8억원에 양도하고, 당초 취득가액은 6억원, 취득세·중개보수 등 법에서 인정하는 증빙이 있는 필요경비는 1,500만원이었다고 가정하겠습니다. 취득일·양도일, 보유기간, 주택 수 등 추가 사실에 따라 공제율·세율은 달라지므로 여기서는 공제 전 양도차익까지 계산하겠습니다.

양도차익은 8억원에서 취득가액 6억원과 필요경비 1,500만원을 차감한 1억8,500만원입니다. 여기에서 보유기간에 따른 일반 장기보유특별공제의 적용 여부와 양도소득 기본공제, 적용세율·누진공제를 순서대로 검토하여 산출세액을 계산합니다. 비거주자라는 이유로 취득가액을 무시하거나 1억8,500만원에 일률적으로 20%를 곱해 최종 양도소득세를 정하지 않습니다.

6. 법인이 매수하는 경우 : 양수인의 원천징수와 양도인의 신고를 구분합니다

매수자가 법인이라면 소득세법 제156조 제1항 제5호의 비거주자 국내 부동산등양도소득 원천징수를 별도로 확인해야 합니다. 이 규정에 따른 기본 원천징수액은 지급금액의 10%이고, 취득가액과 양도비용이 확인되면 ‘지급금액의 10%’와 ‘양도차익의 20%’ 중 작은 금액입니다. 반면 일반적인 개인 매수자가 비거주자에게 국내 부동산 매매대금을 지급하는 경우에는 같은 조 제1항의 부동산양도소득 원천징수 의무에서 제외됩니다.

앞의 가상사례에서 법인 매수자가 주택을 8억원에 매수하고 취득가액·비용을 확인했다면, 지급금액의 10%인 8,000만원과 양도차익 1억8,500만원의 20%인 3,700만원 중 적은 3,700만원이 소득세 원천징수액입니다(개인지방소득세 특별징수 여부는 별도 확인). 이 금액은 최종 양도소득세를 대신하는 확정세액이 아니라 신고 시 기납부세액으로 정산할 금액입니다.

매수인이 개인인지 법인인지, 원천징수 대상인지와 관계없이 양도인 본인의 양도소득세 신고의무는 따로 판단합니다. 실제 거래에서는 세금 납부·원천징수·부동산 등기와 대금 송금 일정이 연결되므로 계약 당시부터 확인하는 편이 좋습니다.

7. 신고 기한 : 2026년 10월 양도라면 12월 말까지 예정신고합니다

소득세법 제105조 제1항 제1호에 따라 일반적인 국내 부동산 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 2026년 10월에 일반 주택을 양도했다면 원칙적인 예정신고·납부 기한은 2026년 12월 31일입니다. 세법상 양도일은 통상 대금청산일을 기준으로 하되 등기를 먼저 하는 등의 경우에는 달라질 수 있습니다.

매도자가 해외에 거주해도 국내 주택 양도에 따른 예정신고를 생략하는 것은 아닙니다. 예정신고 이후 같은 연도에 다른 양도소득이 발생하는 등 확정신고 요건이 생기면 다음 해 5월 확정신고 의무도 따로 살펴야 합니다.

신고를 놓쳤다면 기한 후 신고 및 납부로 정리할 수 있습니다. 일반적인 무신고가산세는 무신고납부세액의 20%, 납부지연가산세는 미납세액에 하루 22/100,000의 비율을 곱해 계산합니다(부정행위·감면요건 등 별도 규정은 해당 거래에 따라 적용). 신고기한을 놓친 기간이 짧을수록 국세기본법상 자진 기한 후 신고의 가산세 감면 적용 여부도 같이 확인합니다.

8. 준비자료 : 부동산 계약서와 출국·생활관계를 함께 모읍니다

양도소득세 신고에는 취득·양도계약서, 등기부등본, 취득세 납부내역, 취득 및 양도 중개보수 영수증, 인정 가능한 자본적지출 증빙, 대금청산자료 등이 필요합니다.

1세대 1주택 비과세나 출국 특례가 쟁점이면 여기에 거주자 판정을 위한 출입국사실증명, 본인·가족의 실제 국내외 거주 및 직업자료, 세대 전원 출국 관련 자료, 해외 취학·근무 관련 계약·재직증명서 또는 해외이주 관련 공적 서류, 출국일 현재 주택 보유 현황도 준비해야 합니다. 외국국적동포·재외국민은 국적 상태와 세법상 거주자 지위를 구분해 설명할 수 있는 자료가 필요합니다.

양도인 본인이 해외에 있어 직접 신고가 어려우면 법정 절차에 따라 국내 납세관리인을 지정하여 신고·납부를 관리할 수 있습니다. 신분증·여권·외국인등록 또는 국내거소 자료는 공개 댓글에 올리지 않고 별도의 안전한 제출 경로로 전달합니다.

마무리 : 한국에 1주택만 있다는 사실보다 양도일의 거주자 지위가 먼저입니다

한국 주택을 한 채만 소유한 외국인·외국국적동포·재외국민이라도 양도 당시 한국 세법상 비거주자라면 원칙적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되지 않습니다. 반면 국내 거주자로서 주택을 보유하다 세대 전원 국외이주 또는 일정한 국외 취학·근무 사유로 출국했고, 출국 당시 1주택을 2년 이내 양도한 경우라면 법정 특례에 따라 결론이 달라집니다.

따라서 주택을 매도하기 전에는 양도일의 거주자 여부, 취득일·출국일·세대 전원 출국 여부, 국외 체류 이유와 매도 예정일을 한 번에 정리해 두시는 것이 좋습니다. 비과세가 적용되지 않는 경우에도 취득가액·필요경비·일반 장기보유특별공제와 예정신고를 적정하게 반영하여 양도소득세를 계산합니다.

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