어린 손녀에게 상가를 팔고 잔금을 빌려준 거래는 왜 증여로 추정됐을까요?

“조부가 손녀에게 상가를 팔고 잔금을 빌려주면 매매로 인정될까요?”

매매계약서와 차용증이 있고 이자도 지급했더라도, 매수인이 갓 태어난 손녀이고 상가 임대료로 조부에게 잔금을 갚는 구조라면 실질적인 대가 부담을 인정받기 어렵습니다. 증여추정 배제는 실제 지급액·승계채무와 잔금의 진정한 부담을 나누어 판단합니다. 아래에서 실제 거래가 어떻게 이루어졌는지부터 관련 법률의 정의와 적용 이유, 반대 거래의 계산까지 차례대로 설명드리겠습니다.

1. 실제 거래 : 태어난 지 얼마 안 된 손녀가 조부의 상가를 취득했습니다

2017년에 태어난 손녀가 2018년 2월 조부가 소유한 상가 부동산을 매수하는 형식으로 취득했습니다. 계약상 매매대금은 부친이 먼저 증여한 현금, 기존 임대보증금 승계, 조부에게 지급해야 할 잔금채무를 금전소비대차로 약정한 금액으로 구성됐습니다. 상가의 임차인은 그대로 있었고, 취득 후 발생하는 임대료를 이용해 조부에게 대여금을 상환하도록 약정했습니다.

차용계약서에는 연 1.64%의 이율과 70개월 분할 상환 조건을 적었고, 손녀 명의 계좌에서 약정대로 원금·이자가 지급된 내역이 있었습니다. 이자소득 원천징수 신고도 이루어졌습니다. 계약서와 계좌거래만 놓고 보면 돈을 빌려 실제 상환한 것처럼 보일 수 있습니다.

그러나 중요한 질문은 그 어린 손녀가 상가를 실제로 유상취득한 사람으로서 대가를 부담했는가였습니다. 조세심판원은 거래 당시 손녀의 독립된 경제적 능력, 매매가격 결정 경위, 담보 없이 낮은 이율로 대부분의 대금을 장기 대여한 구조, 상가 임대료에 의존한 상환계획 등을 종합하여 해당 매매 형식으로 증여추정을 배제할 수 없다고 판단했습니다. 심판청구 결과는 기각입니다.

2. 첫 번째 법률 : 가족 사이에 부동산을 팔면 왜 증여로 추정할까요?

상속세 및 증여세법 제44조 제1항은 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 증여받은 것으로 추정합니다. 가족 간에는 계약서를 매매라고 작성하더라도 실제로는 대가 없이 재산을 이전할 수 있기 때문입니다. 이를 세법상 증여추정이라고 합니다.

그렇지만 부모가 성년 자녀에게 실제 매매대금을 받고 부동산을 팔았다는 사실이 객관적으로 명백한 거래까지 무조건 증여로 보지는 않습니다. 같은 조 제3항 제5호와 시행령 제33조의 대가 지급 입증 요건을 갖추면 추정이 배제될 수 있습니다. 확인할 것은 매매계약서라는 이름이 아니라 누가 자금을 마련했고, 매도인에게 무엇이 실제 귀속됐으며, 채무가 진정하게 존재하고 갚아지는지입니다.

손녀가 부모로부터 적법하게 증여받은 현금으로 대금 일부를 냈다면 그 현금 증여와 조부로부터 부동산을 취득한 거래는 구별됩니다. 또 임대보증금을 인수했다면 그 보증금이 실제 임차인에게 반환할 채무인지 확인합니다. 이처럼 개별 대가로 인정되는 부분이 있더라도 나머지 잔금채무까지 진정한 유상지급으로 인정된다는 뜻은 아닙니다.

3. 두 번째 법률 : 금전소비대차계약이 있으면 대가 지급도 인정되나요?

금전소비대차는 돈을 빌리고 원금과 약정된 이자를 갚는 계약입니다. 가족 사이에도 실제 채무관계가 존재한다면 매매잔금을 대여금으로 바꾸는 계약을 할 수 있습니다. 다만 돈을 빌리는 사람이 현재와 미래의 자금으로 실제 상환할 수 있는지, 이자율·만기·담보·연체 시 처리 등이 거래 상대방과의 관계에 비추어 합리적인지 보아야 합니다.

이 사건에서 매수인은 매우 어린 아이였습니다. 조부는 매매대금 대부분을 무담보·저리로 70개월 동안 빌려주고, 상가에서 나오는 임대수입이 바로 상환재원이 되도록 설계했습니다. 즉 조부가 부동산을 처분하면서 얻어야 할 매매대금의 상당 부분을 자신이 다시 빌려준 모양이고, 손녀는 별도의 독립적인 소득·자산으로 대가를 부담하는 모습이 확인되지 않았습니다.

심판원은 이런 구조가 친족관계 없는 거래당사자 사이에서도 통상 이루어질 경제적으로 합리적인 거래인가를 살폈습니다. 정상적인 유상거래라면 매도인은 자신이 받아야 할 돈을 회수할 권리와 그 이행 가능성을 중요하게 보는데, 이 사건은 외형상 송금·원천징수까지 하면서도 실질적으로 대금 부담을 손녀에게 이전했다고 보기 어려웠다는 것입니다.

4. 심판결정의 인과관계 : 이자 납부 사실이 왜 증여추정을 뒤집지 못했을까요?

납세자 측은 매매계약에 따라 부친에게 받은 현금으로 일부 대금을 지급했고, 임대보증금을 승계했으며, 조부와 대여약정을 맺어 실제 원리금 지급·이자소득세 신고까지 했으므로 정상 매매라고 주장했습니다.

반면 심판원은 가격·대여·상환계획이 하나의 가족 간 자산이전 구조로 설계된 점을 보았습니다. 매매대금이 거래 당시 손녀가 실제 부담할 금액과 일치하는지, 조부가 일반 제3자에게도 같은 조건으로 무담보 대여를 했을지, 상가를 보유했을 때 받을 임대료와 처분 후 받을 돈이 어떠한지를 함께 평가했습니다. 특히 상가 임대료로 장기 대여금을 상환하도록 맞춘 조건은 손녀의 독립적 취득능력을 입증하는 자료가 되기 어려웠습니다.

이 사건에서 인정된 현금 지급액과 실제 승계한 임대보증금은 증여재산가액 산정에서 차감했습니다. 전혀 대금을 지급하지 않았다고 본 사건이 아니라, 어느 금액은 유상대가로 인정되고 어느 부분의 유상대가 입증은 부족했는지를 나누어 과세한 것입니다. 비실명 공개본에는 원래의 전체 가액과 세액 일부가 OOO로 처리되어 있어 실제 결정세액을 임의로 계산할 수 없습니다.

따라서 차용증을 작성하고 매월 이자소득을 원천징수하는 일은 중요하지만, 그 사실만으로 모든 부모·조부 자녀 간 부동산 거래가 유상매매로 확정되는 것은 아닙니다. 이자는 차용거래가 실제 존재한다는 하나의 자료이고, 원금을 결국 누가 부담하는가가 함께 입증돼야 합니다.

5. 성년 자녀와의 반대 사례 : 자력으로 갚는 대여라면 어떻게 달라질까요?

다음은 실제 사건과 무관한 2026년 10월 15일의 가상사례입니다. 조부가 성년인 손자에게 상가를 6억원에 정상 매도하고, 손자는 자기 예금 2억원, 은행에서 본인 명의로 빌린 2억원을 조부에게 실제 지급한다고 가정하겠습니다. 남은 2억원은 조부에게 빌리되, 손자가 직장에서 받는 급여로 원리금을 갚을 수 있고 약정대로 지급합니다. 부동산 시가도 6억원으로 가정해 별도의 저가양수 이익은 없다고 놓겠습니다.

이 가정에서 자기 자금과 은행대출 4억원은 실제 조부에게 지급됐습니다. 나머지 2억원도 실제로 갚을 채무이므로 매매대금 전액에 대한 유상지급을 설명할 근거가 됩니다. 하지만 같은 서류만 만들고 손자에게 원금상환 능력이 없으며 조부가 결국 대여금을 면제한다면, 해당 채무 면제나 무상 이전에 따른 증여세 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.

이자율이 낮은 경우에는 상속세 및 증여세법 제41조의4의 금전 무상·저리 대여이익도 구분해 검토해야 합니다. 정상 매매로 인정되는가라는 질문과 저리대여로 별도 경제적 이익을 받았는가라는 질문은 다른 과세요건입니다. 증여세는 대여이익의 법정 기준·금액·증여재산공제·합산관계를 계산해야 하므로 이 사례에서 자의적인 최종 세액을 제시하지 않겠습니다.

6. 세금과 증빙 : 증여세만이 아니라 양도소득세·취득세도 거래 성격에 맞춰 나눕니다

매도인인 조부에게 유상으로 이전된 부분이 인정되면 그 부분의 양도소득세 과세대상 여부와 양도가액을 계산합니다. 손녀에게 무상 이전된 부분은 증여세 과세가액으로 다룹니다. 취득세는 2026년 지방세법의 직계존비속 간 취득원인 판단과 과세표준 규정이 별도로 적용되므로 국세의 증여세액만 보고 결정하지 않습니다.

실제 거래 준비자료로는 당초 매매계약서, 거래 당시 감정·매매사례 등 시가자료, 현금 지급과 과거 증여신고 내역, 은행대출 실행 및 채무자, 임대차보증금 반환의무, 차용계약서와 담보·이자율·연체조건, 매수인 고유소득과 원리금 상환내역, 양도소득세·증여세·취득세 신고자료가 필요합니다. 자금을 제공한 사람이 부모인지 조부인지, 대여자가 누구인지도 각각 표시하셔야 합니다.

결론 : 차용증보다 실제 대금 부담 능력이 가족 간 매매를 설명합니다

이 사건은 영아인 손녀에게 상가를 넘기면서 조부가 잔금 대부분을 장기 저리로 빌려주고 상가 임대료로 상환하게 만든 구조였습니다. 심판원은 경제적으로 독립된 유상매매라고 보기 어려워 증여추정의 배제를 인정하지 않았습니다. 가족 간 부동산 매매를 준비하신다면 매수인의 자금출처 → 실제 매도인 수취 → 진정한 대여금과 상환능력 → 매도·증여·취득 세목별 신고 순서로 자료를 준비하시기 바랍니다.