부부 공동명의 주택의 상속재산가액과 배우자 상속공제

부부가 함께 소유하던 집의 한쪽 소유자가 돌아가시면, 집 전체를 상속받는 것으로 신고해야 하는지부터 궁금해하십니다. 이때는 아파트의 전체 시가와 사망하신 분의 실제 소유지분을 구별하는 것이 먼저입니다.

1. 실무사례 : 아파트는 한 채지만 소유자는 두 사람입니다

아파트 시가는 24억원이고 등기사항전부증명서에는 남편과 아내가 각각 2분의 1 지분을 소유한 것으로 기재되어 있다고 가정하겠습니다. 남편이 사망한 날에도 두 사람의 실질적인 소유관계가 이 등기와 같습니다. 이 경우 남편에게 귀속되던 주택 지분의 가액은 12억원이고, 아내가 기존부터 소유한 지분의 가액도 12억원입니다.

남편이 사망하면 상속인에게 이전되는 것은 남편의 12억원 상당 지분입니다. 아내의 기존 12억원 지분은 소유자가 바뀌지 않으므로 남편의 상속세 과세가액에 합산하지 않습니다. 상속재산을 합산할 때 아파트 전체 시가 24억원을 그대로 기재하는 것과는 결과가 크게 달라집니다.

2. 상속재산의 범위 : 사망한 남편의 재산을 기준으로 합니다

「상속세 및 증여세법」 제7조는 상속개시일 현재 피상속인에게 귀속되는 재산을 상속재산의 출발점으로 정하고 있습니다. 따라서 부부라는 이유만으로 배우자 명의의 재산을 남편의 재산과 합쳐 계산하는 것은 아닙니다. 아내가 살아 있는 동안 자신의 지분을 보유했다면 그 지분은 남편에게서 새로 상속받은 재산이 아닙니다.

다만 등기상 50:50이 실제 소유관계를 반영하지 않는 특수한 사정이 있거나, 과거 지분 취득 자금을 일방 배우자가 전액 부담한 사실이 있다면 자금 출처와 취득 경위를 별도로 살펴야 합니다. 이 경우에는 기존의 증여 거래나 실질 귀속 문제에 따라 검토할 세목과 금액이 달라지므로, 등기부와 최초 취득계약서·계좌 흐름을 함께 준비하시면 됩니다.

3. 아파트 가액 평가 : 현재 시세가 아니라 상속개시일의 시가를 확인합니다

주택 전체 24억원이라는 금액도 근거 없이 정하는 숫자가 아닙니다. 「상속세 및 증여세법」 제60조에 따라 상속개시일 현재 시가를 평가하고, 관련 매매사례가액·감정가액 등의 인정 요건과 평가기간을 확인합니다. 일반적인 50% 지분 사례라면 확인된 주택 전체 가액에 피상속인의 지분율 50%를 적용해 해당 지분을 산정합니다.

예를 들어 상속개시일에 인정되는 아파트 전체 시가가 26억원이라면, 남편의 50% 지분 가액은 13억원으로 달라집니다. 반대로 24억원이 상속개시일 시가로 인정되지 않는다면 적법한 평가가액부터 다시 정해야 합니다. 매매사례 계약일, 비교 단지·면적·층·기준시가, 평가자료의 작성일 등을 함께 확인하는 이유가 여기에 있습니다.

4. 배우자공제와 일괄공제 : 아내가 재산을 받지 않아도 5억원을 적용합니다

이번 가상사례에서 배우자인 아내는 남편의 12억원 지분을 실제로 상속받지 않고, 성년 자녀 두 명이 남편 지분을 상속합니다. 그럼에도 남편이 거주자이고 법률상 배우자가 생존해 있으므로 「상속세 및 증여세법」 제19조 제4항에 따른 배우자 상속공제 5억원을 적용합니다. 아내가 이미 소유하던 12억원은 배우자 상속공제액을 계산할 때 ‘이번에 상속받은 12억원’으로 보지 않습니다.

또한 배우자와 자녀가 상속인인 일반적인 이번 사례에서는 같은 법 제21조에 따라 기초공제와 기타 인적공제의 합계 대신 일괄공제 5억원을 선택할 수 있습니다. 사례의 성년 자녀 2명에 대한 기초·인적공제 합계보다 일괄공제가 커서 5억원을 적용했습니다. 배우자공제 5억원과 일괄공제 5억원은 서로 다른 항목이며, 실제 공제 합계에는 같은 법 제24조의 상속공제 적용한도도 반영합니다.

5. 상속세 계산 : 최종 납부세액은 2,813만원입니다

남편의 주택 지분 12억원에서 장례비용 공제 500만원을 차감하면 상속세 과세가액은 11억 9,500만원입니다. 여기서 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 5억원을 차감하면 과세표준은 1억 9,500만원입니다. 이 사례에서는 두 공제의 합계 10억원이 법정 공제한도를 초과하지 않습니다.

과세표준의 1억원 이하 부분에는 10%를 적용해 1,000만원을 계산하고, 1억원을 초과하는 9,500만원 부분에는 20%를 적용해 1,900만원을 계산합니다. 두 금액을 합한 산출세액은 2,900만원입니다. 기한 내 적법하게 상속세 과세표준을 신고하면 「상속세 및 증여세법」 제69조의 신고세액공제 3%에 해당하는 87만원을 차감하여 납부세액이 2,813만원이 됩니다.

6. 지분이 다르다면 : 사망한 사람의 소유비율을 다시 적용합니다

집 전체 시가가 같은 24억원이어도 남편 지분이 70%, 아내 지분이 30%라면 남편의 상속재산은 16억 8,000만원입니다. 같은 가족관계와 장례비·공제 조건을 적용하면 상속세 과세표준은 6억 7,500만원, 산출세액은 1억 4,250만원입니다. 신고세액공제 427만 5,000원을 차감한 납부세액은 1억 3,822만 5,000원으로 달라집니다.

또한 남편 명의 예금, 주식, 과세대상 보험금이나 사망퇴직금이 있다면 주택 지분과 별도로 상속재산에 합산합니다. 남편이 실제로 부담하던 대출원금·임대보증금 반환채무 등은 해당 채무의 귀속과 입증자료를 확인해 공제합니다. 주택에 담보대출이 설정되어 있다는 사실만으로 대출 전액을 남편 채무로 단정하지 않고, 실제 채무자와 남은 잔액부터 구분합니다.

7. 신고와 준비서류 : 등기지분과 평가 근거를 먼저 제출합니다

일반적인 국내 거주자 상속의 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 남편이 2026년 10월 15일 사망한 이번 사례라면 기본 신고기한은 2027년 4월 30일입니다. 상속인들이 상속재산을 나누는 협의서와 지분 이전등기 자료를 준비하되, 배우자공제 5억원의 최저공제 사례와 배우자가 실제로 5억원 이상 상속받아 더 큰 금액을 공제받는 사례는 분할·등기·신고요건이 다르다는 점을 구분합니다.

등기사항전부증명서, 최초 매매계약서·취득자금 자료, 시가 평가자료, 가족관계증명서, 상속재산분할협의서, 장례비용·채무 관련 증빙, 사전증여 내역을 모아 주시면 지분가액과 공제 항목을 일관되게 설명할 수 있습니다. 아내가 원래 가지고 있던 지분은 자녀에게 새로 이전하지 않는 한 남편의 상속등기 대상으로 삼지 않습니다.

8. 예상 상속세 직접 계산 : 남편 소유지분만 입력해 보세요

호원 홈페이지의 상속세 자동계산기에서 상속재산과 공제항목을 입력해 예상 납부세액을 비교해 보실 수 있습니다. 이번 사례에서는 아파트 전체 24억원을 그대로 입력하기보다 남편 소유지분의 평가액 12억원을 먼저 반영하고, 남편에게 귀속된 다른 재산과 채무가 있다면 해당 금액을 추가합니다.

호원 상속세 자동계산기에서 예상 상속세 직접 계산하기 →

9. 결론 : 공동명의라면 소유지분과 상속공제를 순서대로 계산합니다

부부 공동명의 아파트에서 한 사람이 사망했다면 상속세는 부부가 가진 집 전체가 아니라 사망한 사람에게 귀속되던 지분부터 계산합니다. 주택 전체가 24억원이고 남편 지분이 50%라면 출발점은 12억원입니다. 이후 상속개시일 시가, 남편의 다른 재산·채무, 가족관계와 배우자·일괄공제를 반영해 신고세액공제까지 계산하시면 됩니다.