아파트 증여세를 2개월 또는 5년에 걸쳐 나눠 납부하는 조건

“아버지가 아파트를 증여해 주셨는데 현금을 받은 게 아니라서 세금을 한 번에 낼 수가 없습니다. 증여세를 5년 동안 나눠 내도 되나요?”

위 가정이라면 증여세 약 1억6,005만원에 대해 먼저 2개월 이내 일반 분납 또는 최장 5년의 연부연납 중 하나를 선택할 수 있습니다. 다만 연부연납에는 신청기한, 담보 제공, 이자 성격의 가산금이 따르므로 세금이 줄어드는 제도는 아닙니다.

1. 예상 증여세 : 8억원 아파트라면 얼마를 준비할까요?

아파트 증여세의 납부방법을 정하기 전에 먼저 납부할 국세 금액을 계산해야 합니다. 여기서는 시가로 적법하게 평가한 아파트 가액이 정확히 8억원이고, 자녀가 최근 10년간 부모·조부모로부터 일반 증여재산공제를 사용한 사실이 없으며, 혼인·출산 공제나 인수채무 등 추가 조정항목이 없다고 가정합니다.

이 금액은 납부방식 비교를 위한 가상 계산입니다. 아파트 평가액, 과거 10년 증여액, 증여자가 부담한 증여세, 채무인수 여부가 달라지면 납부할 세액도 변합니다. 취득세 등 지방세는 별도로 납부하며 아래 분납·연부연납의 계산에 포함하지 않았습니다.

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2. 일반 분납 : 납부할 세액이 1,000만원을 초과하면 2개월 이내에 나눠 냅니다

상속세 및 증여세법 제70조 제2항은 신고·납부할 세액이 1,000만원을 초과하면 일정 부분을 법정기한 뒤 2개월 이내에 분납할 수 있도록 규정합니다. 납부할 세액이 2,000만원 이하이면 1,000만원을 넘는 부분, 2,000만원을 초과하면 전체 납부세액의 50% 이하를 분납할 수 있습니다.

이번 사례의 납부세액은 1억6,005만원이므로, 절반인 8,002만5,000원까지를 뒤로 미룰 수 있습니다. 가장 크게 분납하는 경우 원래 신고기한에 8,002만5,000원을 납부하고, 나머지 8,002만5,000원을 신고납부기한 경과 후 2개월 이내에 납부합니다.

일반 분납은 증여세 신고서의 분납란에 금액을 적어 신고하면 별도 연부연납 허가신청서나 납세담보가 필요하지 않습니다. 법정 분납기한을 지켜 납부한 세액에는 연부연납 가산금도 붙지 않습니다.

3. 연부연납 : 일반적인 증여세는 최장 5년에 걸쳐 납부할 수 있습니다

증여세를 2개월보다 길게 나누어 납부하려면 상속세 및 증여세법 제71조의 연부연납을 신청해야 합니다. 신고·납부할 증여세가 2,000만원을 초과하고, 신청할 금액에 상응하는 납세담보를 제공하며, 정해진 기한 안에 신청하는 것이 기본요건입니다.

일반적인 아파트 증여세의 연부연납기간은 허가일부터 최장 5년이고, 각 회차의 세액은 1,000만원을 초과하도록 정해야 합니다. 5년 동안 아무것도 납부하지 않고 마지막에 일시납부하는 제도가 아니라, 처음 납부할 세액과 이후 해마다 납부할 세액을 일정에 따라 나눕니다.

참고로 조세특례제한법 제30조의6에 따른 가업승계 증여세 과세특례는 일정 조건에서 15년까지 허용되는 별도 규정입니다. 이번 일반 아파트 증여에는 적용하지 않습니다.

4. 납부일정 비교 : 1억6,005만원을 나누면 어떻게 될까요?

이번 가상사례에서 일반 분납을 최대한 이용하면 두 번에 8,002만5,000원씩 납부합니다. 납부 원금의 합계는 1억6,005만원이며, 적법한 분납기간의 2회 분납에 대해서는 연부연납 가산금이 붙지 않습니다.

반면 5년 연부연납의 대표적인 계산 예시는 최초 1회 + 그 후 5회, 총 6회로 세액 부분을 나누는 방식입니다. 이를 단순 균등 배분하면 원금 상당분은 회차당 약 2,667만5,000원입니다. 실제 허가된 회차·일정·세액은 신청서와 허가조건에 따라 달라지며, 나중에 낼 회분에는 별도의 연부연납 가산금이 붙습니다.

국세청은 2024년 3월 22일 이후 적용 이자율을 연 3.5%로 안내하고 있습니다. 다만 5년 전체에 이를 고정금리로 확정하는 것이 아니라 적용 시점의 관련 규정과 실제 회차 납부일을 기준으로 가산금을 계산하므로, 신청 시 예상 일정과 총 부담액을 함께 산정해야 합니다.

5. 담보 준비 : 증여받은 아파트도 담보로 제공할 수 있을까요?

연부연납에는 신청세액에 상응하는 납세담보가 필요합니다. 현금·은행 지급보증·납세보증보험증권·부동산 등 법에서 인정하는 담보를 준비하는 방식이 있습니다. 증여받은 아파트도 담보 후보가 될 수 있지만, 이미 설정된 근저당권이나 다른 권리, 평가액에 따라 충분한 담보로 인정되는 범위가 달라집니다.

따라서 아파트 등기사항증명서에서 기존 담보권과 채권최고액을 확인하고, 납세담보제공서와 필요한 평가·보증자료를 준비해야 합니다. 확실한 법정 담보를 제공하여 신청하는 경우에는 법 제71조에 따라 신청일에 허가된 것으로 보는 절차가 적용될 수 있지만, 부동산이라고 해서 담보가 자동으로 적격 판정되는 것은 아닙니다.

6. 신청 시점 : 증여세 신고기한 안에 함께 제출합니다

일반적인 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 2026년 10월 12일에 증여받았다고 가정하면 원칙적인 기한일은 2027년 1월 31일이고, 그날이 일요일이므로 신고·납부기한은 2027년 2월 1일로 연장됩니다.

일반 분납은 증여세 신고서의 분납란에 분납금액을 적어 제출합니다. 연부연납을 선택하면 증여세 신고기한까지 연부연납허가신청서와 납세담보서류를 함께 제출하고 허가조건에 따른 최초 납부액도 준비합니다. 세무서의 고지세액에 대해 신청하는 경우에는 고지서의 납부기한을 기준으로 합니다.

신청서식은 상속세 및 증여세법 시행규칙 별지 제11호서식이며, 정부24 안내에 따라 인터넷·방문·우편 신청이 가능합니다.

7. 선택 기준 : 어떤 경우에 2개월 분납과 5년 연부연납이 적합할까요?

두 달 안에 현금이 마련된다면 일반 분납으로 처리하는 것이 간단합니다. 담보를 별도로 묶지 않고 연부연납 가산금도 부담하지 않기 때문입니다. 다만 이번 사례에서 최초 기한에 필요한 8,002만5,000원을 준비할 수 있어야 합니다.

장기간에 걸쳐 세금을 마련해야 한다면 연부연납을 선택할 수 있습니다. 회차별 세액을 낮출 수 있지만, 신청한 세액만큼 담보를 제공하고 이후 이자 성격의 가산금도 납부해야 합니다. 세무서가 정한 연부연납금이나 가산금을 기한에 납부하지 않거나 담보를 유지하지 못하면 허가가 취소되거나 변경되고 미납세액이 징수될 수 있습니다.

증여세는 아파트 자체를 세금으로 넘겨 납부하는 물납이 허용되지 않습니다. 세금을 내기 위해 필요한 현금 흐름을 증여 전에 설계하는 것이 중요한 이유입니다.

8. 준비자료 : 증여계약서·평가자료와 납세담보를 함께 관리합니다

증여세 신고에는 증여계약서, 등기사항증명서, 아파트 평가근거, 최근 10년 증여내역, 증여재산공제 적용자료를 준비합니다. 연부연납을 신청한다면 여기에 연부연납허가신청서, 신청세액 및 회차별 납부계획, 납세담보제공서, 부동산 담보 관련 등기 및 보증서류 등을 더합니다.

신고세액공제 3%는 법정기한에 신고한 경우의 공제이므로, 세액을 나누어 내는 문제와 별개로 신고기한은 반드시 지켜야 합니다. 신고를 빠뜨리거나 적법한 분납·연부연납 절차 없이 납부를 늦추면 무신고·납부지연가산세 등 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

마무리 : 납부재원이 없는 아파트 증여는 납부계획부터 세웁니다

이번 가상사례에서 성년 자녀가 8억원 아파트를 단순 증여받으면 예상 증여세는 1억6,005만원입니다. 2개월 안에 약 8,002만5,000원씩 납부할 수 있다면 일반 분납을 이용하고, 2개월 이후까지 재원 확보가 필요하다면 담보·이자 부담을 포함해 일반 증여세 최장 5년 연부연납을 신청합니다.

증여시점과 부동산 평가액, 다른 증여 여부, 필요한 담보액을 정리하면 실제 납부회차와 총 부담액을 구체적으로 계획할 수 있습니다.

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세무사 최영환 | 호원세무회계사무소