에어비앤비·삼삼엠투 공간대여는 월세처럼 부가세 면세인가요?

“에어비앤비·삼삼엠투 공간대여는 월세처럼 부가세 면세인가요?”

에어비앤비나 삼삼엠투 등 플랫폼을 통해 공간을 빌려주더라도 ‘플랫폼 이름’이나 예약일수만으로 주거용 임대인지 숙박용역인지를 판단하지 않습니다. 실제 계약 내용과 이용 목적, 제공하는 서비스를 종합하여 구분합니다. 임차인이 주택을 상시 주거용으로 사용하는 일반적인 주택임대는 부가가치세 면세대상이지만, 이용객의 일시적인 숙박을 위해 객실을 제공하고 침구 교체·청소 등 숙박서비스를 제공하는 경우에는 숙박업으로 보아 부가가치세가 과세됩니다. 따라서 플랫폼 정산내역뿐 아니라 임대차계약서, 실제 이용기간, 객실 운영방식과 제공 서비스를 함께 확인하여 매출과 부가가치세를 신고해야 합니다.

1. 플랫폼은 기준이 아닙니다 : 실제 사용목적·서비스를 구분합니다

에어비앤비·삼삼엠투 공간대여 전문 세무사를 알아보시는 분이라면 우선 임차인의 주거 목적, 실제 사용기간, 침구·청소·입퇴실 관리 서비스와 영업 허가사항을 확인해야 합니다.

월 단위로 금액을 받더라도 입퇴실을 반복하고 호텔·모텔에 준하는 숙박서비스를 제공하면 숙박업 성격이 될 수 있습니다. 반대로 특정 임차인에게 상시 거주할 공간을 빌려주고 임대인으로서 통상적인 주택임대 관계만 유지한다면 부가세 면세 대상에 해당할 수 있습니다.

2. 주거용 주택임대 : 부가세 면세와 소득세 비과세는 다른 이야기입니다

부가가치세법 제26조 및 시행령 제41조는 상시 주거용으로 사용하는 주택과 그 부수토지의 임대용역을 부가세 면세 범위에 포함합니다. 따라서 부가세를 받지 않는 거래라고 해서 임대소득이 종합소득세에서도 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.

주택임대소득의 소득세 과세 여부와 분리과세 적용은 보유주택 수, 기준시가·임대형태, 과세기간별 수입 등을 따로 확인합니다. 사업자등록 및 임대차계약 증빙도 실제 사업형태에 맞춰 정리해야 합니다.

3. 숙박서비스 : 고객이 지급한 총요금을 기준으로 매출을 계산합니다

청소·침구·체크인 관리 등을 포함한 숙박서비스를 상시 영업한다면 원칙적으로 부가가치세 과세 대상입니다. 플랫폼이 숙박요금을 받아 수수료를 떼고 정산하더라도, 고객에게 서비스를 제공한 사업자의 매출은 수수료 차감 전 대가를 출발점으로 확인합니다.

숙박업 인허가나 도시민박업 관련 등록·신고는 부가세 신고와 별개로 지자체의 업종별 규정을 확인해야 합니다. 숙박업으로 영업할 수 없는 건물을 운영하면서 부가세만 신고한다고 인허가 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

4. 같은 660만원 : 임대인가 숙박인가에 따른 숫자 차이

가상으로 상시 주거용 주택을 6개월간 월 110만원에 빌려주어 660만원을 받은 경우, 주택임대 면세거래로 확인되면 그 660만원에는 부가가치세가 부과되지 않습니다. 다만 소득세는 해당 임대인의 보유주택·임대조건을 적용해 별도로 계산합니다.

같은 660만원이 숙박업의 부가세 포함 고객 결제액이라면 공급가액은 600만원, 매출세액은 60만원입니다. 플랫폼이 수수료로 부가세 포함 66만원을 공제하고 지급한 경우 고객 매출은 660만원이고 실제 정산액은 594만원입니다. 수수료 세금계산서 등 공제요건을 충족한다면 수수료 관련 매입세액 6만원을 차감한 부가세 납부액은 54만원입니다.

5. 준비자료 : 예약일·사용목적·정산자료를 함께 확인합니다

계약서, 예약내역, 실제 입퇴실 기록, 청소·침구 서비스 제공 자료, 사업자등록증 및 인허가 서류, 플랫폼별 총결제액·수수료·환불·실입금액을 월별로 정리합니다.

같은 공간을 어떤 기간에는 주거용 임대로, 다른 기간에는 숙박서비스로 운영하는 경우 계약별 실제 거래와 사용기간을 나누어 매출을 관리해야 합니다.

마무리 : 에어비앤비·삼삼엠투 공간대여는 월세처럼 부가세 면세인가요?

에어비앤비나 삼삼엠투 등 플랫폼을 통해 공간을 빌려주더라도 ‘플랫폼 이름’이나 예약일수가 아닌 계약과 실제 제공 서비스로 주거용 임대인지 숙박용역인지 판단합니다. 상시 주거용 주택임대는 부가세 면세가 가능하지만 숙박·청소·침구 등 숙박서비스를 제공하는 사업은 원칙적으로 부가세 과세 대상입니다. 종합소득세와 사업자등록·인허가 여부는 별도로 확인합니다.

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세무사 최영환 | 호원세무회계사무소