상속주택 취득 후 1년 안에 새집을 사면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

“부모님 주택을 2025년 5월에 상속받았고, 같은 해 10월 다른 아파트를 샀습니다. 새 아파트를 산 뒤 3년 안에 상속주택을 팔면 비과세 아닌가요?” 이 질문은 어떤 집을 먼저 취득했는지와 상속주택 특례가 어느 주택의 양도에 적용되는지를 나누어 보셔야 답이 나옵니다.

1. 고객 질문 : 상속주택을 먼저 취득하고 다섯 달 뒤 새집을 샀습니다

이해를 돕기 위해 2025년 5월에 상속으로 주택 A를 취득하고 2025년 10월에 주택 B를 매수한 사례를 가정하겠습니다. A가 양도할 종전주택이고 B가 신규주택입니다. 두 취득일의 차이는 약 5개월이므로 1년에 미치지 않습니다. 종전주택을 팔기 전 신규주택을 취득한 것이므로 겉으로는 일시적 2주택에 해당하지만, 단지 두 주택이 일시적으로 존재한다는 이유만으로 비과세 요건이 모두 갖춰진 것은 아닙니다.

2. 기본 법령 : 처분기한에 앞서 종전주택 취득 후 1년을 봅니다

소득세법 시행령 제155조 제1항은 일반적인 일시적 2주택에 대해 원칙적으로 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득할 것을 요구합니다. 이 사례는 A를 상속받은 뒤 약 5개월 만에 B를 취득했으므로 그 기본요건에 해당하지 않습니다. B 취득 후 처분기한 내 A를 매도하는 것만으로 이미 충족하지 못한 ‘1년 이상 경과’ 요건이 해소되지는 않습니다. 다만 제155조 제1항 단서는 제154조 제1항에서 정한 일정한 사유에 해당하는 경우 이 취득 간격 요건을 적용하지 않으므로, 실제 사건에서 예외 사실이 존재하는지는 별도로 대조해야 합니다.

3. 상속주택의 다른 특례 : 먼저 상속받았다고 모두 비과세되는 건 아닙니다

상속주택 특례인 시행령 제155조 제2항은 원칙적으로 상속받은 주택과 상속 당시부터 보유하던 일반주택을 함께 가진 1세대가 일반주택을 양도하는 구조를 규정합니다. 이 글처럼 상속주택 A를 먼저 취득한 후 새로 산 주택 B를 소유하게 된 상태에서 상속주택 A 자체를 양도하는 경우는 제2항의 전형적 적용구조와 다릅니다. 공동상속주택, 농어촌 상속주택, 동거봉양 등의 별도 규정도 각각 대상 주택·세대·양도 순서를 검토해야 합니다. ‘상속주택이라 주택 수에서 무조건 제외된다’는 식으로 처리하지 않습니다.

4. 처분기한 변화 : 2026년 10월 1일 법령과 종전 규정을 구별합니다

2026년 9월 30일 개정되어 10월 1일부터 시행된 시행령 제155조 제1항은 처분기간을 일률적 3년이 아닌 조건별 기간으로 구분합니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 등 제1호에 해당하면 2년, 나머지 경우는 제2호의 3년이 적용됩니다. 단, 해당 지정 전 계약·계약금 지급의 예외와 개정령 부칙의 적용시점이 있으므로 과거에 이미 취득한 주택 거래에 새 기한을 기계적으로 소급 적용해서는 안 됩니다. 무엇보다 본 사례의 핵심은 처분기한보다 앞단의 ‘종전주택 취득 후 1년’ 요건입니다.

5. 세금과 신고 : 비과세 판단에 필요한 자료를 먼저 모읍니다

일반적인 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다면 A를 양도할 때 1세대1주택 비과세로 신고할 수 있는 다른 근거가 있는지 확인한 후 과세표준과 세액을 계산합니다. 상속세 신고서상 평가액과 실제 취득가액 인정 범위, 부대비용과 자본적 지출 증빙, 양도가액, 필요경비, 보유기간과 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 해당 여부를 확인합니다. 비과세가 불가능하고 양도소득세가 발생한다면 해당 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부하는 것이 원칙입니다. 거래 조건과 금액이 제시되지 않은 상태에서 납부세액을 특정하지 않습니다.

6. 판단 순서 : 취득 순서·간격·비과세 예외를 확인합니다

등기부등본과 상속개시일 증빙으로 A 취득일을 정하고, B 매매계약서·잔금일·등기일로 B 취득일을 확인합니다. 이어 A 양도예정일과 각 주택의 위치·조정대상지역 지정 상태를 대조합니다. 마지막으로 시행령 제155조 제1항 단서의 예외, 제2항·제3항의 상속주택 관련 요건과 제154조의 보유·거주요건을 거래 순서대로 검토합니다. 상속주택을 먼저 취득한 지 1년이 안 되어 다른 집을 산 경우에는 ‘3년 안에 팔면 된다’는 설명만으로는 비과세 판단을 끝낼 수 없습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소