면세 학원이 강의실을 대관할 때 부가세를 구분하는 기준

“교육청에 등록된 보습학원을 운영하고 있습니다. 평일에는 학생에게 수업하고, 토요일에 빈 강의실을 외부 회사에 빌려주면 대관료도 수강료처럼 면세인가요?”

원장님이 직접 가르치는 등록 교육과정의 수강료와, 외부 업체에 공간만 빌려주고 받는 대관료는 구분합니다. 수강료는 교육용역 면세요건을 충족하면 부가세가 없지만, 독립된 강의실 대관료는 시설물 사용에 대한 대가이므로 원칙적으로 부가세 10%가 붙습니다. 같은 학원 계좌로 입금됐다는 이유로 두 금액을 모두 면세매출로 신고하면 과세분을 놓칠 수 있습니다.

1. 핵심 답변 : 면세사업자인 학원도 별도의 강의실 대관료는 과세될 수 있습니다

부가가치세법 제26조 제1항 제6호는 대통령령으로 정한 교육용역을 면세합니다. 시행령 제36조 제1항은 주무관청에 등록·신고된 학원 등에서 학생·수강생에게 지식이나 기술을 가르치는 교육용역을 그 대상으로 규정합니다.

법문 핵심 부가가치세법 시행령 제36조 제1항: 등록·신고된 학원 등에서 “학생, 수강생, 훈련생, 교습생 또는 청강생에게 지식, 기술 등을 가르치는 것”이 면세 교육용역에 해당합니다.

원장님 학원에서 등록된 교육과정에 따라 수학이나 영어를 가르치고 받는 수강료는 위 면세요건에 해당할 수 있습니다. 반면 외부 회사가 주말에 강의실을 빌려 자기 강사를 초빙하고 교육을 진행한다면, 학원이 제공한 것은 교육이 아니라 강의실을 사용할 수 있는 권리입니다.

부가가치세법 제11조는 시설물이나 권리 등을 사용하게 하는 것도 용역의 공급으로 규정합니다. 교육용역 면세가 인정되는 학원이 같은 장소에서 이 거래를 했다는 사실만으로 대관까지 면세되는 것은 아닙니다.

2. 수강료와 대관료를 어떻게 구분할까요?

부가가치세법 제26조 제2항은 면세 재화·용역 공급에 통상적으로 부수되는 공급을 그 면세 공급에 포함합니다. 그래서 원장님이 직접 운영하는 교육과정에서 학생이 교실을 이용하는 것까지 따로 대관매출로 나누는 것은 아닙니다.

반면 외부 회사와 별도 대관계약을 맺고 수강생과 무관하게 시간당 이용료를 받는다면 독립적인 공급입니다. 계약서에 “교육 장소”라고 적었다는 사실보다 학원이 직접 교육했는지, 외부 업체가 공간을 사용했는지를 보셔야 합니다.

3. 가상사례 : 주말 대관료 55만원을 받았다면 부가세는 얼마인가요?

가상사례입니다. A학원은 교육청에 등록된 보습학원으로, 자기 학생을 가르치는 강의는 면세라고 가정합니다. 2026년 10월 어느 토요일에 외부 회사가 강의실을 빌려 사내교육을 진행했습니다. A학원은 강사를 제공하거나 교육과정을 운영하지 않았고, 대관료 55만원을 부가세 포함 총액으로 받기로 했습니다.

대관료 55만원에 부가세가 포함됐다는 계약이라면 55만원에 다시 10%를 더하는 것이 아니라 그 안에서 공급가액 50만원과 부가세 5만원을 나눕니다. 반대로 계약서에 “대관료 55만원, 부가세 별도”로 정했다면 고객에게 청구할 총액은 60만5천원입니다.

원장님이 외부 업체에 과세대관을 제공할 때에는 사업자등록의 업종과 과세사업 여부를 정리하고, 세금계산서 발급대상 거래인지 확인해야 합니다. 사업자 간 과세거래의 세금계산서는 부가가치세법 제32조가 기본 근거입니다.

4. 학원 기장에서 더 중요한 문제 : 면세 수강료와 과세 대관료를 함께 관리해야 합니다

기존 학원이 면세 수강료만 관리했다면 대관을 시작하면서 매출 장부가 둘로 나뉩니다. 수강료는 면세 교육용역 매출로, 대관료는 과세 용역의 공급가액과 매출세액으로 각각 기록해야 합니다. 종합소득세·법인세용 손익관리에서도 대관료 수입을 빠뜨리지 않습니다.

또 학원 강의실 청소비·관리비·시설 유지비처럼 교육과 대관에 함께 쓰이는 지출이 생깁니다. 부가가치세법 제40조는 과세·면세사업에 실제 귀속되는 매입세액을 우선 구분하고, 구분할 수 없는 공통매입세액은 법정 기준으로 안분하도록 합니다.

5. 공통매입세액 계산 : 부가세 22만원을 모두 공제받을 수 있을까요?

이번에도 가상 계산입니다. 2026년 2기 과세기간에 면세 수강료 공급가액은 9,000만원, 외부 대관 과세매출 공급가액은 1,000만원이라고 가정하겠습니다. 학원 전체에 공통으로 쓰인 청소·시설관리 용역에서 적격증빙을 받은 매입세액이 22만원이고, 실제 귀속을 나눌 수 없으며 시행령 제81조의 공급가액 비율 안분방식을 적용한다고 가정합니다.

따라서 공통 관리비 매입세액 22만원 중 이 가정에서 공제 가능한 금액은 2만2천원입니다. 학원 운영에 필요했다는 이유만으로 면세 교육사업에 관련된 매입세액까지 전액 돌려받는 구조는 아닙니다.

다만 오직 대관 사업에만 사용한 과세매입과 오직 면세교육에만 사용한 매입은 매출비율을 기계적으로 적용하지 않습니다. 실제 사용처가 구분되면 실지귀속을 우선합니다. 건물의 신축·취득이나 사업개시 단계 등 특수한 상황에서는 시행령의 별도 계산·정산 규정이 적용될 수 있습니다.

6. 이미 면세사업자로 등록한 학원이 대관을 시작할 때 준비할 순서

특히 학원 건물을 임차해 운영한다면 세금계산서 문제와 별개로 임대인의 전대 승낙, 학원 시설의 등록·사용조건을 확인해야 합니다. 세법상 과세거래라는 사실이 시설대관 자체의 허가를 대신하지는 않습니다.

마무리 : 학원이 면세인지보다 이번 계약에서 무엇을 제공했는지가 중요합니다

등록된 학원이 자기 수강생을 가르치고 받는 수강료는 법정 교육용역 면세입니다. 그러나 외부 기업에 빈 강의실을 별도로 빌려주는 대관료는 일반적으로 부가세 10%가 적용되는 독립적인 시설사용 용역입니다.

대관을 시작하기 전 계약과 공간 사용조건을 정리한 다음, 면세 수강료와 과세 대관료의 매출계정을 나누고 세금계산서와 공통 관리비 매입세액을 맞추면 신고와 가결산에서 숫자가 훨씬 명확해집니다.

호원세무회계사무소는 학원 운영자료를 기준으로 면세 교육매출과 과세 부대사업의 구분, 월별 장부와 부가세 신고에 필요한 증빙을 함께 정리합니다.

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세무사 최영환 | 호원세무회계사무소