아파트 매수자금 중 부모님 차입금의 신고와 증빙 : 차용증·계좌흐름·상환계획

“아파트 잔금 3억원을 부모님께 빌리기로 했습니다. 차용증을 쓰고 자금조달계획서에 적으면 자금출처 설명이 끝날까요?”

부모님 차입금이 실제 빚이라면 ‘증여·상속’이 아니라 ‘⑪ 그 밖의 차입금’에 기재합니다. 그리고 잔금 전 차용조건, 부모님 계좌부터 매도인에게 지급된 돈의 흐름, 잔금 후 갚는 기록을 연결해야 합니다. 세 가지를 따로 준비하면 같은 거래임을 설명하기 어렵습니다.

1. 계획서 기재 : 부모님께 빌린 돈은 ‘⑪ 그 밖의 차입금’입니다

2026년 2월 6일 개정된 공식 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’에는 부모님에게서 실제로 빌린 금액을 적을 수 있는 ‘⑪ 그 밖의 차입금’ 항목이 있습니다. 차용금이라면 그 항목에 금액을 적고 ‘부모’에 표시합니다. 반대로 갚을 의무 없이 받은 돈이라면 ‘④ 증여·상속’ 항목으로 구분하고 증여세 신고 여부를 표시합니다.

차입금 3억원을 ‘본인 예금 3억원’으로 적는 방식도 맞지 않습니다. 차입금이 일시적으로 자녀 통장에 입금되었다고 해서 자기 자금으로 바뀌지는 않습니다.

자금조달계획서 제출이 필요한 거래는 계약 체결일부터 30일 이내에 제출합니다. 제출 대상은 해당 주택의 규제지역 여부와 거래금액 등 거래 당시 적용 기준에 따라 판단하고, 별도의 증빙서류를 동봉해야 하는 거래도 있습니다. 시행규칙 제2조 제7항은 그 밖의 차입금에 관하여 돈을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 정하고 있습니다.

예를 들어 아파트 매매대금이 9억원이고 본인 예금·은행 대출·부모 차입금을 각 3억원씩 사용한다면 다음과 같이 구성됩니다.

2. 체크포인트 ① : 실제 차입조건이 적힌 차용증

첫 번째는 대여자와 차입자, 대여원금, 차용금 지급일, 이자율, 이자 지급일, 원금 상환일과 상환방법을 한 문서에서 확인할 수 있도록 하는 것입니다. 계약 날짜와 실제 송금일이 다르면 언제 돈을 지급하기로 했는지 적고, 실제 송금일을 계좌 내역과 맞춥니다.

예컨대 2026년 10월 20일 부모님에게서 3억원을 받고, 연 2% 이자를 매년 지급하고, 매년 3,000만원의 원금을 10년 동안 분할상환하기로 했다면 이자 계산 방법과 각각의 지급일을 계약서에 정합니다. 자녀에게는 이 조건을 이행할 소득과 현금흐름이 있어야 하므로 은행 대출 상환과 생활비를 포함한 실제 가용금액도 함께 봅니다.

공증은 계약 존재를 입증하는 하나의 수단일 수 있지만 가족 간 대여를 자동으로 인정하는 필수 자격은 아닙니다. 핵심은 약정 내용이 실거래와 일치하고 이후에도 그대로 이행되는가입니다.

3. 체크포인트 ② : 부모님 출금부터 아파트 잔금까지 계좌를 연결합니다

두 번째는 실제 자금 이동을 추적할 수 있는 증빙입니다. 부모님 계좌에서 3억원을 자녀 계좌로 이체하고 자녀가 해당 돈을 매도인 잔금계좌로 보내면, 부모님 출금·자녀 입금·매도인 수취 내역을 한 거래로 연결할 수 있습니다.

부모님이 매도인에게 직접 송금하는 경우에도 차용 계약상 자녀를 대신해 잔금을 지급하는 내용과 매도인 입금확인 자료를 맞춰 설명합니다. 차용증에 3억원이라고 썼는데 실제로는 다른 가족 계좌에서 여러 차례 지급됐다면 대여자별 원천자금과 실제 이체 내역을 구분해야 합니다.

부모님에게도 대여할 자금이 있었는지 확인할 수 있는 예금·자산매각 등 자료가 있으면 대여자 측 자금 원천을 설명하는 데 도움이 됩니다. 잔금 당일의 매매계약서·잔금영수증·이체확인증을 함께 보관합니다.

4. 체크포인트 ③ : 약정한 원금과 이자는 이후에 실제 갚아야 합니다

세 번째는 잔금 이후의 상환 이행입니다. 연 2%의 이자를 정했다면 약정한 날에 이자를 지급하고, 10년간 매년 원금 3,000만원을 갚기로 했다면 원금 상환도 그 일정에 따라 진행합니다. 만기일이 왔는데 아무 변제 없이 관행처럼 연장하거나 부모님이 상환을 면제한다면 당시의 대여금 성격과 새로 발생한 증여 문제를 다시 구분하게 됩니다.

실제로 이자가 입금되는 부모님 통장, 원금이 줄어드는 자녀의 거래내역, 남은 대여잔액을 표시한 상환내역표를 연결해 두면 세무서의 추가 자료요청에도 거래 전체를 설명하기 수월합니다.

이미 돈을 빌린 뒤 차용증을 정리하는 경우에는 과거 지급일을 문서 작성일로 소급해 꾸미기보다 실제 작성일과 대여금 지급 경위, 그 이후의 상환내역을 일관되게 기록합니다.

5. 무이자와 연 2% 대여 : 3억원의 증여이익은 어떻게 다를까요?

상속세 및 증여세법 제41조의4는 실제 대여가 인정되는 경우에도 무상·저리 대여로 얻은 이익을 별도로 계산합니다. 현재 적정이자율은 연 4.6%이며, 계산 이익이 1천만원 미만이면 해당 조항의 과세대상에서 제외됩니다. 1천만원 이상이면 초과분만이 아니라 계산 이익 전액이 증여재산가액에 들어갑니다.

아래는 최초 1년 동안 원금 3억원이 그대로 유지되고, 연 2% 이자를 약정대로 실제 지급했다고 가정한 비교입니다.

무이자라면 3억원 × 4.6%인 1,380만원이 증여이익으로 계산됩니다. 이 금액은 1천만원 이상이므로 전액이 증여재산가액입니다. 다만 성년 자녀의 직계존속 증여재산공제 5천만원이 최근 10년간 남아 있고 다른 합산 증여가 없다면, 이 사례의 1,380만원은 공제로 과세표준과 납부세액이 0원이 됩니다. 공제가 이미 소진되고 다른 합산 증여가 없다면 산출세액은 138만원이며 기한 내 신고 시 신고세액공제 3%를 적용한 납부세액은 133만8,600원입니다.

반면 연 2%의 이자를 실제 지급하면 1,380만원에서 실제 지급한 600만원을 빼서 이익 780만원을 계산합니다. 이 금액은 1천만원 미만이라 제41조의4 적용에서 제외되므로 일반 증여재산공제 5천만원을 소진하지 않습니다. 이자를 지급하더라도 원금을 돌려줄 실질적인 의무와 능력을 입증해야 한다는 점은 그대로 남습니다.

6. 여러 해 빌리는 경우 : 각 계산시점과 실제 남은 원금이 달라집니다

상속세 및 증여세법 제41조의4 제2항에 따라 대출기간이 1년 이상이면 최초 대여일과 매년 1년이 되는 날의 다음 날을 기준으로 새로 계산합니다. 다음 표는 2026년 10월 20일 3억원 대여 후 매년 10월 19일에 원금 3,000만원과 해당 연도의 이자를 지급하는 계약을 모두 이행한 가정입니다.

첫해 780만원, 다음해 702만원, 세 번째 해 624만원은 각각 기준금액 1천만원 미만이므로 제41조의4에 따라 과세대상에서 제외됩니다. 처음부터 과세대상에서 제외된 이익을 다음 연도에 누적하여 증여재산가액에 더하거나, 자녀의 일반 증여재산공제가 사용된 것으로 계산하지 않습니다.

위 표의 이자 지급은 각 연도의 연말이 아니라 약정일인 2027년·2028년·2029년 10월 19일입니다. 부모님의 이자소득 귀속연도는 그 실제 지급시기를 기준으로 검토하므로 증여이익의 대여일 기준 1년 재계산과 구분합니다.

7. 부모님께 이자를 드리면 : 부모님의 이자소득세도 계산합니다

부모님이 개인 자격으로 자녀에게 돈을 빌려주고 이자를 받았다면 일반적으로 소득세법상 ‘비영업대금의 이익’에 해당합니다. 해당 이자소득의 원천징수 소득세율은 25%이고 개인지방소득세 특별징수까지 합하면 일반적으로 27.5%입니다. 부모님의 이자를 지급하는 자녀는 원천징수의무와 신고·납부 시기를 함께 확인해야 합니다.

3억원을 연 2%로 빌리고 첫해 600만원 이자를 지급하는 경우, 소득세 150만원과 개인지방소득세 15만원을 징수·납부하면 부모님께 실제 전달하는 이자는 435만원이고 자녀의 총 이자 지급 부담은 600만원입니다. 예시는 부모님이 별도 종합과세 조정이 없는 경우의 지급시점 원천징수 계산입니다.

부모님의 다른 금융소득과 합산해 금융소득 종합과세 대상인지도 별도로 확인합니다. 이자를 연 2%로 정하는 것 자체가 세무상 필수조건은 아닙니다. 이자율을 정했다면 실제 세금과 상환 부담까지 함께 계산해 약정할 필요가 있다는 뜻입니다.

8. 차입금 원금이 증여라면 : 3억원 자체를 기준으로 계산합니다

차용증만 있고 이체·상환 내역이 맞지 않거나 실제 갚기로 한 채무로 인정되지 않는다면, 부모님이 지원한 금액 자체가 증여로 판단될 수 있습니다. 이때는 앞서 본 ‘저리대여 이익 780만원’의 문제가 아니라 원금 3억원의 증여세 문제입니다.

성년이고 한국 거주자인 자녀가 부모님으로부터 3억원을 증여받았으며 최근 10년간 부모님에게서 받은 다른 증여가 없고 혼인·출산 추가공제도 적용하지 않는 가정이라면, 기본공제 5천만원을 뺀 과세표준 2억5천만원에 증여세를 계산합니다.

증여세 산출세액 4천만원은 1억원 이하 과세표준 부분에 10%(1천만원), 1억원을 초과한 1억5천만원 부분에 20%(3천만원)를 적용한 합계입니다. 기한 내 적법하게 신고한다는 가정에서 신고세액공제 120만원을 차감하면 국세 3,880만원입니다. 실제 차용으로 인정되는 경우에는 이렇게 원금 3억원 전체를 증여재산으로 계산하지 않습니다.

이와 별도로 무이자 대여 이익 1,380만원이 증여재산가액에 들어가는 상황이라도 일반 증여재산공제 잔액과 10년 합산 내역에 따라 실제 납부세액은 달라집니다. 원금 증여와 저리대여 이익의 과세표준을 서로 섞지 않고 계산합니다.

9. 잔금 전 준비 : 계획서·계약서·거래내역의 세 가지 금액을 맞추세요

주택 매매계약서의 매매대금, 자금조달계획서의 조달 합계, 실제 잔금지급 내역이 일치하는지 확인합니다. 부모님 차입분은 대여금액·지급일·이자·상환일을 차용증에 적고, 부모님 출금과 자녀 수령 또는 매도인 직접 지급을 증빙합니다.

잔금 후에는 매년 이자와 원금을 약정한 날짜에 이체하고, 부모님의 이자소득 원천징수와 납부까지 함께 관리합니다. 이미 호원 홈페이지에 공개된 부모·자녀 차용증 작성일과 실제 송금일의 차이에 관한 글도 날짜 증빙에 도움이 됩니다.

부모님에게서 빌린 돈이 주택구입대금 중 큰 비중을 차지한다면 잔금 전에 차용계약, 대여금 출처, 금융기관 대출, 자녀의 향후 원리금 상환계획을 한 번에 정리하는 것이 가장 효율적입니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소