건설업 기성금의 공급시기·세금계산서 발급 및 부가세 신고 기준

“현장 기성검사를 마쳤고 청구서도 보냈는데 원청이 아직 공사대금을 지급하지 않았습니다. 돈을 받을 때 세금계산서를 발급해도 될까요?”

공사대금 입금일과 부가가치세법상 공급시기는 언제나 일치하지 않습니다. 먼저 도급계약서의 기성금 지급조건을 확인한 다음, 각 지급약정일에 발급할 세금계산서와 신고할 매출세액을 정해야 합니다.

1. 공급시기 : 기성금을 받기로 한 날이 먼저입니다

부가가치세법 제16조는 일반적으로 건설용역의 제공이 완료된 때를 용역의 공급시기로 정합니다. 다만 같은 법 시행령 제29조 제1항은 완성도기준지급조건부·중간지급조건부 등으로 건설용역을 제공하는 경우 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 정합니다.

완성도기준지급조건부는 공사의 진행 정도에 따라 기성금을 지급하도록 계약한 방식입니다. 실제 계약에서 기성검사·승인에 따른 지급조건이 언제 충족되는지, 그다음 며칠 안에 지급하도록 약정했는지 구분합니다. 발주처가 내부 사정으로 송금을 미루더라도 이미 도래한 공급시기가 자동으로 뒤로 밀리지는 않습니다.

중간지급조건부는 계약금 지급 약정일의 다음 날부터 용역 완료일까지가 6개월 이상이고 그 기간에 계약금 외 대가를 나누어 지급하기로 한 경우 등이 해당합니다(시행규칙 제20조). 반면 이러한 조건이 없는 일반적인 일괄완공 공사는 공사 완료시점을 기준으로 판단합니다.

완성도기준·중간지급조건부 공사는 공사 완료 후 지급받기로 한 금액에 대한 시행령상 조정 규정도 적용됩니다. 완성도기준지급조건부와 중간지급조건부에서 역무 제공 완료일 이후 받기로 한 대가는, 그 지급약정일까지 기다리지 않고 역무 제공이 완료된 날을 공급시기로 봅니다.

2. 실무사례 : 9월 30일 기성금 1억원, 11월 20일 실제 입금

이하 거래와 금액은 설명을 위한 가상사례입니다. 과세되는 상가 신축공사 도급금액은 공급가액 3억원(부가세 별도)이고, 계약은 2026년 3월 10일에 체결했습니다. 지급 약정은 계약금 3,000만원(3월 10일), 기성금 1억원(9월 30일), 잔금 1억7,000만원(12월 15일)입니다. 용역 제공 완료일은 12월 31일이고, 9월 기성금은 9월 30일 지급조건이 충족·확정됐지만 11월 20일에 입금됐다고 가정합니다.

9월 30일 공급분의 세금계산서는 원칙적으로 그 공급시기에 발급합니다. 부가가치세법 제34조 제3항에 따른 월합계 발급·실제 거래 증빙 등의 요건을 충족하면 다음 달 10일까지 발급할 수 있으며, 2026년 10월 10일이 토요일이므로 기한은 10월 12일(월요일)입니다. 이때 작성일자는 실제 공급시기인 9월 30일 등 해당 법정 요건에 맞게 기재합니다.

이 회사는 9월 공급분 1억원을 2026년 제2기 예정신고의 과세표준에 반영합니다. 법인사업자의 일반적인 예정신고·납부기한은 10월 25일이지만, 2026년에는 일요일이라 10월 26일(월요일)입니다. 다만 개인 일반과세자와 소규모 법인은 예정고지 또는 예외적인 예정신고 등 신고 방식이 다르므로, 법인 사례를 그대로 대입하지 않습니다.

3. 부가세 계산 : 아직 못 받은 공사대금도 매출세액에 반영합니다

위 법인이 7~9월에 이 기성공사 외 다른 과세매출은 없고, 같은 신고기간에 공제요건을 충족한 건설자재·외주공사·현장운영 관련 매입을 공급가액 6,000만원으로 신고한다고 추가로 가정하겠습니다. 이 매입에 관한 부가가치세 600만원은 전부 매입세액 공제가 가능한 과세사업 관련 지출이며, 면세사업 관련 비용이나 불공제 매입세액은 없다고 놓습니다.

따라서 이 가상 법인은 아직 기성대금을 받지 못했더라도 7~9월 실적에 대하여 부가가치세 400만원을 납부합니다. 기성금 1억1,000만원이 11월에 입금되면 외상매출금이 회수되는 것이지, 그 입금액을 새로운 11월 매출로 다시 기록하지 않습니다.

매입세액 600만원은 매입 거래의 공급시기, 적법한 세금계산서, 과세사업 관련성 등 공제요건을 갖춘 금액이라는 전제입니다. 외주업체에 돈만 송금했다고 해당 입금액의 10%가 자동으로 공제되는 것은 아닙니다.

4. 회계처리 : 기성청구와 미수금 회수를 나누어 기록합니다

위 사례에서 9월 30일 회계상 수익도 기성금 1억원으로 인식하는 것이 타당하다는 추가 전제를 두면, 공급가액 1억원과 부가가치세 1,000만원을 구분하고 합계 1억1,000만원을 외상매출금으로 관리합니다. 11월 20일 계좌로 입금되면 외상매출금을 없애고 예금이 늘어난 것으로 기록합니다.

실제 건설업 회계에서는 계약의 수행의무·진행률 및 적용하는 회계기준에 따라 매출의 회계상 인식금액이나 시점이 세금계산서 기성청구액과 달라질 수 있습니다. 그래서 현장별 도급계약서·기성검사서·세금계산서·외상매출금 대장을 연결해 두고 회계 매출인식과 부가세 공급시기를 별도로 대조하는 것이 좋습니다.

5. 발급 지연 : 입금일에 맞춰 세금계산서를 미루면 어떻게 될까요?

9월 공급분을 발급해야 할 법정기한까지 발급하지 않고 11월 20일에 뒤늦게 발급한다면, 해당 공급가액이 어느 과세기간에 속하는지는 여전히 9월 기준으로 판단합니다. 부가가치세법 제60조 제2항에 따라 그 공급시기가 속하는 과세기간의 확정신고기한까지 지연발급하면 공급가액의 1%, 그때까지도 발급하지 않으면 원칙적으로 2% 가산세 대상입니다.

공급가액 1억원이 모두 그 대상이면 지연발급가산세 1%는 100만원이고 미발급가산세 2%는 200만원입니다. 두 가산세를 같은 부분에 동시에 더하지 않으며, 그 외 전송·신고·납부 관련 의무는 실제 이행내역에 따라 따로 계산합니다. 정정이 필요한 거래는 계약 변경, 매출 감액 사유와 수정세금계산서 발급 사유가 실제로 성립했는지를 먼저 구분해야 합니다.

6. 건설업에서 함께 확인할 예외 : 국민주택 관련 면세공사

이 글의 10% 부가가치세 계산은 상가·사무실 신축 등의 과세 건설용역을 전제로 합니다. 일정 규모 이하의 국민주택 건설용역 등은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 시행령 제106조 제4항에 따라 면세 대상이 될 수 있습니다. 이때는 해당 용역이 법정 주택규모와 공급자의 등록요건 등 면세요건을 충족하는지 판단하고, 과세 공사와 면세 공사에 따른 증빙과 매입세액 공제·불공제도 구분합니다.

면세로 확정되는 공사에 이 글의 매출 부가세 10% 계산을 그대로 적용하지 않으며, 면세와 과세 현장을 함께 운영하면 매입의 귀속 및 공통매입세액 안분도 별도 판단합니다.

마무리 : 공사계약서의 지급조건부터 세금계산서에 연결하세요

건설업에서 기성금 입금 지연이 곧 공급시기 연장은 아닙니다. 계약상 기성금 지급조건이 9월에 충족되었다면 그 시점의 세금계산서 발급과 7~9월 부가세 신고 여부를 판단해야 합니다. 반면 공사 완료일을 기준으로 하는 계약, 선금 수령 후 세금계산서를 선발급하는 거래, 국민주택 관련 면세 공사는 각각 다른 기준을 적용합니다.

호원세무회계사무소에서는 건설업 대표님들이 공사계약서와 기성검사서, 실제 입금자료, 현장별 외주비·자재비를 서로 맞추어 볼 수 있도록 회계·세무 쟁점을 설명드리고 있습니다. 공사대금 청구금액과 실제 입금액이 다를 때에는 계약서의 기성 청구 및 지급 조항부터 정리해 보시기 바랍니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소