가족법인 부동산 개발이익과 주주 증여세의 판단 기준

“자녀가 주주인 법인에서 부동산을 개발하려고 합니다. 부모인 제가 사업자금을 빌려주고 법인이 이익을 내면, 자녀에게도 증여세가 나오나요?”

가족법인을 설립했다는 사실이나 부동산 개발이익이 생겼다는 이유만으로 자녀에게 동일한 금액의 증여세가 자동으로 부과되지는 않습니다. 반대로 법인이 정상적으로 설립되었다는 사실만으로 부모의 무상지원이나 자녀의 주식가치 증가가 증여세 계산에서 모두 제외되는 것도 아닙니다. 어떤 자산을 누가 취득했고, 부모의 지원으로 누구에게 이익이 귀속되었는지가 출발점입니다.

1. 거래 구조 : 부모의 돈이 누구에게 이전되었나요?

부모가 자녀 개인에게 현금 2억원을 증여하여 자녀가 그 돈으로 법인 주식을 취득한 경우와, 부모가 이미 설립된 법인에 2억원을 실제로 빌려준 경우는 자금의 귀속부터 다릅니다. 첫 번째는 자녀가 현금을 증여받은 거래이므로 자녀의 증여세를 계산합니다. 두 번째는 법인이 상환할 채무를 지는 거래이므로 차입계약과 실제 원리금 지급부터 확인합니다.

또한 법인이 토지를 사서 개발·분양하여 이익을 남겼다면 그 사업의 소득은 우선 법인의 법인세 계산에 반영됩니다. 자녀가 그 법인의 주주라는 이유만으로 법인 이익을 개인에게 지급한 배당으로 보지는 않습니다. 법인이 실제 지급한 배당·급여와 무상이익의 증여의제는 별도로 구분해야 합니다.

2. 부모가 법인에 빌려준 돈 : 원금과 이자를 어떻게 처리할까요?

먼저 정상적인 금전소비대차 계약으로 부모가 법인에 10억원을 빌려주고, 연 4.6%의 세전 이자를 매년 실제 지급한다고 가정하겠습니다. 부모가 대부업을 영위하지 않는 일반 개인이고 해당 이자가 비영업대금의 이익에 해당하는 사례입니다. 대여원금 10억원은 법인의 갚을 채무이고, 1년 세전 이자는 4,600만원입니다.

법인은 부모에게 지급할 세전 이자 4,600만원 중 1,265만원을 원천징수하여 납부하고, 3,335만원을 부모에게 지급합니다. 부모는 이자소득이 연 2,000만원을 초과하므로 다른 금융소득과 합산하여 금융소득 종합과세를 계산하며, 원천징수된 세금은 개인 종합소득세 신고에서 기납부세액으로 반영합니다. 개발용 자금의 이자를 법인의 손금으로 언제 반영하는지는 부동산이 재고자산인지, 건설기간에 관련된 금융원가인지에 따라 회계·세법상 귀속 시점을 구분합니다.

여기서 연 4.6%는 계산을 설명하기 위한 약정이율입니다. 해당 특수관계 법인거래의 시가와 실제 거래조건은 법인세법상 기준과 거래 실질로 판단해야 합니다. 법인의 차입·상환이 확인되는 거래와 부모가 채무를 면제하거나 이자를 받지 않아 법인에 이익을 이전한 거래는 세무처리가 달라집니다.

3. 특정법인 증여의제 : 법인에 무상으로 이익을 넘겼다면 어떻게 되나요?

상속세 및 증여세법 제45조의5는 지배주주 등의 주식보유비율이 30% 이상인 특정법인이 지배주주 또는 그 특수관계인으로부터 재산·용역을 무상으로 제공받거나 현저히 낮은 대가로 제공받는 등 법정 거래를 한 경우를 정합니다. 법인이 얻은 이익에 주주별 보유비율을 적용한 금액을 바탕으로 각 주주의 증여세를 계산합니다.

예를 들어 성년 자녀가 주식 100%를 가진 법인에 부모가 실제로 존재하는 채권 3억원을 무상으로 면제해 주었다면, 법인은 채무면제이익을 계산하고 자녀에 대해서는 제45조의5의 특정법인 이익과 그에 대응하는 법인세 상당액을 계산합니다. 같은 종류 거래가 1년 이내에 반복되면 그 이익을 합산하는 규정도 확인해야 합니다.

특정법인 증여의제에는 시행령상 1억원 기준이 있으며, 과세요건을 충족하더라도 자녀의 증여세액은 제45조의5 제2항에서 정한 상한을 넘어 계산하지 않습니다. 법인세 상당액을 반영하는 방식과 자녀의 다른 증여·공제 사용 여부가 있기 때문에, 법인 이익 3억원에 바로 증여세율을 곱해 납부세액을 정하지는 않습니다.

4. 자녀가 취득한 주식의 가치가 커졌다면 별도 조항을 봅니다

상속세 및 증여세법 제42조의3은 직업·연령·소득·재산상태 등으로 보아 자력으로 일정한 행위를 하기 어려운 사람이 특수관계인에게 증여받거나 빌린 자금 등 법이 정한 방식으로 재산을 취득하고, 취득 후 5년 이내에 법정 재산가치 증가 사유로 이익을 얻은 경우를 규정합니다. 주식을 취득한 날, 취득에 사용한 자금의 출처, 회사의 개발행위가 법정 증가 사유에 해당하는지, 가치 증가액과 기준금액을 각각 따집니다.

따라서 부모가 법인에 돈을 빌려주었다는 사실만으로 제42조의3의 자녀 주식취득 요건이 곧바로 성립하지는 않습니다. 반대로 자녀가 부모에게 증여받은 돈으로 주식을 취득한 후 법인의 개발사업에 따라 주식가치가 상승한 경우에는 주식취득과 재산가치 증가 요건을 추가로 확인해야 합니다.

5. 자녀에게 현금을 직접 준 경우 : 증여세 계산은 이렇게 합니다

부모가 성년 거주자인 자녀에게 창업 주식 취득자금으로 현금 2억원을 증여한다고 가정하겠습니다. 자녀는 과거 10년 동안 직계존속 증여를 받지 않았고, 다른 특별공제나 감면을 적용하지 않습니다. 자녀가 증여받은 2억원에서 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 차감하면 과세표준은 1억5,000만원입니다.

이 금액은 자녀가 주식 취득 전에 현금을 직접 증여받은 시점의 증여세입니다. 이후 주식의 가치가 상승했다면 그 이익에 대한 과세요건은 제42조의3 등 별도의 규정에 따라 판단합니다. 법인 개발이익 전체에 대해 위 현금증여 계산식을 한 번 더 적용하는 것은 아닙니다.

6. 준비자료 : 법인 사업성과 부모·자녀 거래를 나누어 기록합니다

법인 설립과 지분 취득 때에는 주금 납입 내역·주주명부·출자자의 자금출처를 준비합니다. 법인의 개발사업은 토지취득계약서, 인허가, 공사비·분양계약·법인세 신고자료로 설명합니다. 부모 대여금은 대여계약·실제 입금·이자지급·원천징수·원금상환과 법인의 자금 사용내역까지 이어서 관리합니다.

가족법인은 별도 법인이라는 사실과 특수관계인 사이의 자금 이동이 함께 존재합니다. 어떤 거래가 법인 이익이고 어떤 거래가 자녀의 증여재산가액인지 나누어야 법인세와 증여세를 각각 정확하게 계산할 수 있습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소