부모가 자녀의 주택담보대출을 대신 갚으면 증여세는 어떻게 계산하나요?

“제 명의로 주택담보대출 2억원이 남아 있습니다. 아버지가 은행에 직접 송금해 대출금을 없애주신다고 하는데, 제 통장으로 돈을 받는 게 아니니까 증여세는 없나요?”

자녀가 실제 채무자인 대출금을 아버지가 대신 갚고, 자녀가 그 돈을 아버지에게 갚지 않아도 된다면 증여세 과세대상입니다. 돈이 자녀 통장을 거치지 않더라도 자녀의 은행채무가 2억원 줄어 경제적 이익을 얻었기 때문입니다. 반면 자녀가 아버지에게 새로 2억원을 빌려 은행채무를 갚고 그 차입금을 실제로 상환한다면, 같은 은행 상환 거래라도 증여 여부는 달라집니다.

1. 쟁점 : 돈을 은행에 보냈는데 왜 자녀가 증여받은 걸까요?

상속세 및 증여세법 제36조는 다른 사람이 자신의 채무를 인수하거나 대신 변제해 주는 경우를 별도로 규정하고 있습니다. 채무를 부담하던 사람이 그 금액만큼 빚을 갚지 않아도 되는 경제적 이익을 얻기 때문입니다.

상속세 및 증여세법 제36조 제1항 “제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우” 이 규정은 채무변제 등을 받은 날의 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 보며, 채무자가 보상액을 지급했다면 그 금액을 차감하도록 정하고 있습니다.

이번 사례에서는 은행 대출계약의 채무자가 성인 자녀이고, 아버지가 은행에 2억원을 직접 상환합니다. 아버지에게 그 돈을 갚아야 할 새로운 채무도 없다면 자녀는 2억원의 채무를 무상으로 없앤 것이므로 해당 2억원이 증여재산가액이 됩니다.

2. 실무사례 : 2억원을 대신 갚았을 때 증여세는 1,940만원입니다

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같이 가정하겠습니다. 국내 거주자인 성인 자녀가 자기 명의 주택담보대출을 가지고 있고, 2026년 10월 8일 아버지가 원금 2억원을 자기 재산으로 상환했습니다. 자녀는 아버지에게 변제할 의무가 없으며 최근 10년간 부모·조부모 등 직계존속으로부터 증여받거나 증여재산공제를 사용한 적이 없습니다. 혼인·출산 등 추가공제와 별도 세액감면도 적용하지 않습니다.

과세표준 1억5,000만원은 1억원 초과 5억원 이하의 세율구간에 있으므로 20%를 곱한 뒤 누진공제 1,000만원을 차감합니다. 일반 산출세액 2,000만원에서 신고세액공제 3%인 60만원을 뺀 금액이 1,940만원입니다.

이 계산에서 증여되는 것은 주택 자체가 아닙니다. 아버지가 대신 없애준 대출채무 2억원이 증여재산가액이므로, 은행의 대출잔액과 실제 대신 상환한 원리금 중 어느 부분을 부담했는지부터 확인합니다.

3. 증여일 : 아버지가 실제 은행대출을 갚아준 날입니다

제36조는 다른 사람이 채무를 변제해 준 날을 증여일로 봅니다. 따라서 아버지가 2026년 10월 8일 은행에 직접 2억원을 상환하여 자녀 채무가 소멸했다면, 이번 사례의 증여일은 그 상환일입니다. 아버지가 “나중에 갚아주겠다”고 말한 날이나 가족끼리 상환계획을 상의한 날이 아닙니다.

일반적인 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 이 사례의 원래 기한은 2027년 1월 31일인데 일요일이므로, 국세기본법 제5조에 따라 2027년 2월 1일(월요일)까지 신고·납부합니다.

4. 공제 적용 : 과거에 받은 부모 증여가 있다면 5,000만원을 다시 빼지 않습니다

성인 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 일반 증여재산공제는 최근 10년 합산 5,000만원입니다. 이 한도는 아버지에게서 받은 현금만을 따로 보는 금액이 아니라 부모·조부모 등 직계존속에게서 받은 증여에 대해 이미 사용한 공제액을 함께 따집니다.

예를 들어 자녀가 3년 전 아버지에게 현금 5,000만원을 증여받아 일반공제를 전부 사용했다면 이번 채무변제 2억원에 다시 5,000만원을 공제할 수 없습니다. 또한 동일인으로부터 최근 10년 내 받은 합산대상 증여재산이 있다면 기존 증여가액을 합쳐 세율구간과 기납부세액을 다시 계산합니다. 직계존속의 경우 법에서 정한 동일인 범위에 그 배우자가 포함되는 점도 함께 보셔야 합니다.

5. 실제 대여 : 아버지에게 새 채무가 생긴다면 결과가 달라집니다

아버지가 은행대출을 대신 상환해 주되 자녀가 아버지에게 같은 금액을 빌린 것으로 약정하고, 자녀가 그 원금과 약정한 이자를 실제로 지급하는 경우를 생각해 보겠습니다.

이때 은행에 대한 채무 2억원이 사라지는 동시에 아버지에 대한 진정한 대여금채무 2억원이 생겼다면 자녀의 순채무가 무상으로 감소한 것으로 보기 어렵습니다. 이 경우에는 아버지가 자녀에게 증여한 거래가 아니라 실제 금전소비대차인지 판단합니다.

다만 차용증 한 장으로 증여 여부가 결정되지는 않습니다. 자녀의 소득과 상환능력, 원금 상환일정, 이자 지급내역, 아버지가 상환한 은행거래내역이 실제로 일치해야 합니다. 지나치게 낮은 이자나 무이자 대여라면 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 규정은 별도로 적용됩니다.

이와 관련해 기존에 작성한 부모·자녀 차용증 작성일과 실제 송금일이 다른 경우의 판단 기준도 함께 참고하실 수 있습니다.

6. 공동채무인 경우 : 아버지가 자기 채무를 갚는지 구분합니다

아버지가 단순히 자녀의 보증인인지, 은행과의 계약에서 공동채무자인지, 실질적으로 누가 원금과 이자를 부담하기로 했는지에 따라서도 결과가 달라집니다.

아버지가 자기 부담분을 갚은 것이라면 그 금액을 무조건 자녀에 대한 증여로 볼 수 없습니다. 반대로 내부적으로 자녀가 부담할 채무를 아버지가 최종적으로 떠안아 자녀의 부담을 면제했다면 그 경제적 이익이 증여세 과세대상이 됩니다. 그래서 등기부등본의 근저당권만 보기보다 금융기관 대출계약서의 채무자·공동채무자 표시와 실제 상환약정을 함께 확인합니다.

7. 서류와 신고 : 채무자·상환자·상환일을 연결해 정리합니다

증여로 신고하는 경우에는 자녀 이름이 있는 대출약정서와 상환 직전 대출잔액증명서, 아버지 계좌의 출금내역, 은행 원리금 상환영수증, 완제확인서, 가족관계증명서 및 최근 10년 증여신고 자료를 준비합니다. 부모와 실제로 빌린 돈이라면 금전소비대차계약서, 이자·원금 상환일정과 실행내역도 추가합니다.

은행에 직접 돈을 냈다는 이유로 별도의 증여세 신고가 자동으로 면제되지는 않습니다. 증여로 판단되는 변제이익에서 적용 가능한 공제를 계산하고, 자녀가 증여세 과세표준을 신고·납부합니다. 신고를 누락했다면 누락 사실이 확인된 시점에 기한후신고와 납부를 준비하고, 상황에 따라 무신고가산세 및 납부지연가산세도 별도로 계산합니다.

정리 : 은행 송금의 받는 사람이 아니라 빚이 줄어든 사람을 봅니다

이번 사례처럼 아버지가 자녀 명의 주택담보대출 2억원을 자기 돈으로 갚고 자녀가 갚아줄 의무도 없다면, 자녀에게 2억원의 채무변제이익이 발생합니다. 최근 10년 직계존속 일반공제가 그대로 남아 있다면 예상 납부세액은 1,940만원입니다.

반면 자녀가 아버지에게 실제로 돈을 빌리고 상환한다면 자녀에게 새로운 채무가 생긴 것이므로 증여인지 여부는 그 차입거래의 실질에 따라 달라집니다. 은행 대출약정, 아버지의 상환내역, 부모·자녀 간 약정과 실제 상환기록을 함께 준비하시면 각각의 세무처리를 구분할 수 있습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소