선순위·공동상속주택 판정과 일반주택 양도 시 1세대 1주택 적용

“살고 있는 집이 한 채 있는데 부모님 집을 상속받았습니다. 제 집을 팔 때 이제 2주택자로 세금을 내야 하나요?”

상속개시 당시 보유하던 일반주택과 세법상 특례 대상 상속주택을 각각 한 채씩 보유한 경우라면, 일반주택을 팔 때 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 다만 일반주택 자체의 보유·거주 요건을 갖추어야 하고, 상속 당시 같은 세대였는지와 부모님이 몇 채를 보유했는지도 함께 확인합니다.

1. 적용 대상 : 상속 당시 가지고 있던 일반주택을 양도하는 특례입니다

소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택 특례는 일반주택을 양도할 때 적용합니다. 상속개시 당시 보유하던 주택뿐 아니라, 그 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권으로 사업 완료 후 취득한 신축주택도 법에서 정한 일반주택 범위에 포함합니다.

반면 상속받은 뒤 새로 산 집을 단순히 ‘일반주택’이라고 이름 붙여 이 특례를 적용하지는 않습니다. 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택이나 해당 권리로 취득한 주택도 이 규정의 일반주택에서 제외합니다.

일반적인 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 법정 예외가 없는 한 보유기간 중 2년 이상 거주한 요건도 갖추어야 합니다. ‘상속 때문에 2주택이 됐다’는 사실이 일반주택의 보유·거주 요건을 대신해 주지는 않습니다.

이 상속주택 특례 자체에는 일반주택을 상속일부터 몇 년 안에 팔아야 한다는 별도의 처분기한이 없습니다. 이후에도 양도 당시 주택 구성과 일반주택 요건을 충족해야 하므로, 추가 주택을 취득하면 그 변경된 보유 현황으로 다시 판단합니다.

2. 같은 세대의 상속 : 부모님과 함께 살았던 경우는 출발점이 다릅니다

상속인과 피상속인이 상속 당시 같은 세대였다면 일반적인 별도 세대 상속과 달리 취급합니다. 이미 한 세대가 보유하던 주택을 상속으로 명의만 바꾼 경우까지 모두 이 특례로 제외하는 것은 아니기 때문입니다.

다만 각각 한 채를 보유한 세대가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하여 두 채가 된 경우에는 법에서 정한 예외가 있습니다. 이 경우 합가 전부터 보유하던 주택인지, 합가 목적과 당시 연령·주택 수가 맞는지를 확인합니다. 주민등록 등·초본뿐 아니라 실제 세대 구성과 각 주택의 취득 내역을 함께 놓고 판단합니다.

3. 부모님이 여러 채를 남겼다면 : 특례 대상 한 채를 먼저 정합니다

피상속인이 상속개시 당시 주택을 두 채 이상 보유했다면 모든 상속주택을 제외하지 않습니다. 시행령이 정한 순위에 따른 한 채를 특례 대상 상속주택으로 판단합니다.

먼저 피상속인이 가장 오래 보유한 주택을 찾습니다. 보유기간이 같으면 가장 오래 거주한 주택을 보고, 보유기간과 거주기간이 모두 같으면 상속개시 당시 거주하던 주택을 적용합니다. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택들의 보유기간이 같다면 기준시가가 가장 높은 주택을 적용하고, 기준시가도 같으면 상속인이 선택합니다.

예를 들어 아버지가 A주택을 20년, B주택을 10년 보유했다고 가정해 보겠습니다. 아버지가 돌아가시기 직전에 B주택에서 살았더라도, 먼저 적용하는 기준은 보유기간이므로 A주택이 선순위입니다. 상속인이 어느 주택을 받았는지에 앞서 피상속인의 전체 주택을 놓고 순위를 정해야 합니다.

본인 소유 일반주택 외에 A·B 두 채를 모두 상속받았다면, A가 특례 대상이라는 이유만으로 B까지 없는 것으로 보지는 않습니다. 일반주택 양도 시 남아 있는 B의 보유도 함께 반영합니다.

4. 공동상속 : 소수지분 제외는 다른 주택을 양도할 때의 규정입니다

상속주택 한 채를 여러 사람이 공동으로 상속받았다면 제155조 제3항을 확인합니다. 다른 주택의 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 공동상속주택은 원칙적으로 제외하되, 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 주택을 보유한 것으로 봅니다. 가장 큰 지분을 가진 사람이 여러 명이면 해당 주택 거주자, 그다음 최연장자 순으로 판단합니다.

가상사례로 아버지의 주택 한 채를 형제 세 명이 각각 1/3씩 상속받고 아무도 그 집에 거주하지 않는다고 가정하겠습니다. 다른 주택을 양도할 때에는 세 사람 중 최연장자의 보유주택으로 판단하고 나머지 두 사람은 이 공동상속주택을 제외할 수 있습니다. 다만 최연장자도 별도 세대 상속 등 제2항의 조건을 충족한다면 자신이 보유한 일반주택에 상속주택 특례를 적용할 수 있습니다.

피상속인이 여러 주택을 남긴 경우에는 이 공동상속 규정에서도 선순위 한 채에 해당하는지를 확인합니다. 소수지분이라는 이유만으로 여러 상속주택 지분을 모두 제외하지 않습니다. 또한 이 설명은 다른 주택의 양도소득세 비과세 판단에 관한 것으로, 취득세·종합부동산세의 주택 수나 공동상속주택 지분 자체를 팔 때의 처리는 해당 세목별로 따로 적용합니다.

5. 고가주택 계산 : 비과세 특례를 받아도 12억원 초과분은 계산합니다

본 내용을 설명하기 위해 일반주택 A와 특례 대상 상속주택 B만 보유한 국내 거주자의 사례를 가정합니다. 부모와 자녀는 상속 당시 별도 세대였고, A는 상속 전부터 보유한 단독명의 주택입니다. A의 보유기간과 거주기간은 각각 10년 이상이며, 양도가액 15억원, 취득가액 8억원, 인정 필요경비 5,000만원입니다. 세무대리인이 신고하는 조건으로, 같은 해 다른 양도소득과 별도 공제·감면·기납부세액은 없습니다.

전체 양도차익은 15억원에서 취득가액 8억원과 필요경비 5,000만원을 뺀 6억5,000만원입니다. 1세대 1주택 특례에 해당하더라도 양도가액이 12억원을 넘으므로, 양도차익 중 고가주택 과세비율을 적용한 금액을 계산합니다.

장기보유특별공제는 15억원 전체에 80%를 적용하는 것이 아니라, 고가주택 계산을 거친 양도차익에 적용합니다. 지방소득세도 동일한 과세표준에 지방세율을 적용하여 별도로 계산했습니다. 일반주택을 정상 매매하는 이 사례에는 별도 양도세 감면 사유가 없습니다.

같은 비과세 요건을 충족한 A주택의 양도가액이 12억원 이하라면 해당 주택 양도소득은 비과세입니다. 위 249만1,500원은 15억원에 양도하는 가정에 따른 결과입니다.

6. 상속주택을 먼저 팔 때 : 같은 특례가 아니라 그 주택의 세금을 계산합니다

상속주택 B를 먼저 팔면 ‘일반주택 양도 시 상속주택을 제외하는’ 제155조 제2항을 B에 적용할 수는 없습니다. 다만 다른 비과세 특례가 있는지, 상속주택에 관한 중과 제외 요건을 갖추는지 등은 별도의 규정으로 판단합니다. 상속받은 집이라는 이유만으로 항상 중과하거나 항상 기본세율만 적용하는 것은 아닙니다.

과세되는 상속주택의 취득가액은 상속 당시 상속세법에 따라 평가한 가액을 기준으로 확인합니다. 부모님이 과거에 매수한 금액을 그대로 쓰는 경우와 다르며, 상속세 결정·경정으로 확정된 평가액이 있다면 그 자료를 함께 반영합니다.

B를 처분한 뒤 A만 남았다면 이후 A를 양도할 때의 1세대 1주택 요건을 적용합니다. 따라서 매도 순서는 각 주택의 예상 양도차익, 상속 평가액, 보유·거주 이력과 세금을 각각 계산하여 정하는 것이 좋습니다.

7. 매도 전 준비 : 부모님 이력과 본인 이력을 나누어 확인합니다

피상속인의 전체 주택 등기사항증명서와 취득일·거주기간, 상속개시일과 세대 구성, 상속재산분할협의서, 공동상속 지분, 일반주택 취득·거주 내역을 준비합니다. 세액 계산에는 상속재산 평가자료와 일반주택의 취득계약서·필요경비 증빙도 필요합니다.

과세되는 주택 양도소득은 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다. 2026년 10월 양도라면 원칙적인 기한은 2026년 12월 31일이며, 개인지방소득세도 별도로 신고합니다.

상속주택이 있다는 사실만으로 기존 집의 비과세가 사라지지는 않습니다. 먼저 특례 대상 상속주택과 일반주택의 범위를 정하고, 세대·보유·거주 요건을 적용하세요. 12억원을 초과하는 일반주택은 그다음 고가주택 계산까지 마쳐야 실제 납부세액을 알 수 있습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소