부모님 집을 공동상속하고 지분을 추가 증여받으면 내 집 비과세는?

“제가 집을 한 채 가지고 있는데 어머니가 돌아가시면서 부모님 공동소유 주택의 지분을 형제들과 나누어 상속받았습니다. 나중에 아버지께서도 그 집 지분을 증여하셨습니다. 이제 제 원래 집을 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을까요?”

이번 서면회신에서는 일정한 조건에서 기존 A주택을 1세대1주택으로 보았습니다. 모친에게서 받은 공동상속 지분과 부친에게 증여받은 지분은 취득 원인이 다르기 때문에 각각의 특례를 살핍니다. 원문은 부친 증여일부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우를 다루며, 2026년 10월 개정된 새 거래의 기한까지 모두 3년이라는 의미는 아닙니다.

1. 실무사례 : 두 집과 부모님 지분 이동을 시간순으로 봅니다

자녀 세대는 2015년 2월 A주택을 취득했습니다. 부모님은 2003년 7월 B주택을 각각 50%씩 공동소유하고 있었습니다.

2021년 11월 어머니가 사망하면서 자녀 3명이 어머니 지분을 나누어 각각 B주택의 6분의 1씩 상속받았습니다. 자녀 세대와 부모 세대는 별도 세대라는 전제입니다.

2023년 6월 아버지는 B주택 지분을 자녀 3명에게 각 100분의 14씩 증여했습니다. 따라서 신청인은 B주택에서 상속으로 1/6, 증여로 14/100의 지분을 갖게 됐습니다. 2023년 10월에는 B주택의 관리처분계획이 인가되어 조합원입주권으로 전환됐습니다.

2. 상속지분 : 공동상속주택 규정으로 따로 판단합니다

주택을 여러 사람이 공동 소유하면 원칙적으로 공동소유자 각각이 주택 한 채를 소유하는 것으로 계산합니다. 그런데 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 공동상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 일정한 공동상속주택을 주택 수에서 제외하도록 정합니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인 등 예외적인 경우에는 달라집니다.

이번 사례는 형제 3명이 모친 지분 1/2을 각각 1/6씩 취득했습니다.

3. 증여지분 : 부친에게 받은 지분은 별도의 취득입니다

아버지 지분 일부를 증여받은 부분은 상속이 아니라 증여로 새로 취득한 지분입니다. 따라서 공동상속주택의 특례만으로 끝나는 것이 아니라 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 특례 적용 여부를 함께 살펴야 합니다.

국세청은 원문에서 A주택 취득 후 1년 이상 경과해 아버지 지분을 증여받았고, 그 증여일로부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우 A주택을 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 회신했습니다.

예를 들어 부친 지분 증여일이 2023년 6월이라면 이 회신이 제시한 3년의 판정은 2026년 6월의 실제 증여 해당일을 기준으로 따지게 됩니다.

4. 2026년 법령 변경 : 신규 취득거래의 처분기한은 달라졌습니다

2026년 10월 1일 시행된 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 일시적 2주택 특례의 처분기한을 구분합니다. 신규주택 취득 시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 일정한 거래에는 2년, 그 밖의 경우에는 3년을 두었습니다.

개정령 부칙 제2조는 적용 거래와 경과조치를 별도로 정하고 있으며, 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 그때까지 매매계약·계약금 지급 증빙이 있는 거래는 종전 규정 적용 대상으로 구분합니다.

따라서 2023년 6월 부친 지분 증여가 있는 이 서면회신의 결론을 2026년 8월 이후 조정대상지역 사이의 신규 취득거래에 그대로 옮겨서 처분기한을 3년으로 안내하지 않습니다. 이번 2023년 사례의 회신과 개정령에 따른 2026년 신규거래를 나누어 살펴야 합니다.

5. 세금·증빙 : 비과세가 인정되는 때와 아닌 때

가상사례로 A주택 양도가액이 10억원, 취득·양도 관련 비용을 반영한 양도차익이 3억원이고, 이번 회신에 따른 1세대1주택 취급과 일반 보유·거주요건이 모두 충족된다고 가정하겠습니다. 이 경우 양도가액이 12억원 이하이므로 A주택의 양도소득세 0원, 지방소득세 0원입니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 1세대1주택 특례에 해당하더라도 고가주택 양도차익 가운데 과세대상 부분을 계산합니다. 특례 요건을 충족하지 못한 경우에는 공동소유 주택 수·입주권 전환 및 양도 당시 중과 규정까지 반영하여 세액을 계산합니다.

관련 증빙은 A주택 취득·양도계약서, 부모 B주택 등기부, 상속재산분할협의서·상속등기, 부친 증여계약과 증여등기, 관리처분계획인가일 자료, 가족관계증명서 및 세대분리 자료입니다.

6. 결론 : 상속지분과 증여지분을 날짜별로 따로 살핍니다

부모님 주택의 공동상속 지분이 있다고 해서 기존 집의 비과세가 곧바로 불가능해지는 것은 아닙니다. 공동상속주택 규정과 증여지분에 관한 일시적 2주택 규정을 각각 충족한 이번 사례에서, 국세청은 기존 A주택을 1세대1주택으로 보았습니다.

같은 가족의 한 주택이라도 상속일·증여일·관리처분인가일이 다르므로 양도 일정은 각각의 날짜를 기준으로 정리합니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소