임대주택 의무임대 10년을 채우기 전에도 거주주택 비과세가 될까요?

“주거용 오피스텔을 10년 장기임대로 등록했고, 지금 사는 주택은 이미 2년 이상 거주했습니다. 오피스텔 임대기간을 채우기 전에 살던 집을 팔면 비과세를 받을 수 있나요?”

법정 장기임대주택 요건을 갖췄다면 임대기간을 모두 채우기 전에도 거주주택 특례를 적용할 수 있습니다. 대신 임대기간을 끝까지 유지하지 못하면 이미 받은 특례에 따른 양도세 차액을 다시 신고·납부해야 하는 규정이 있습니다. 이번 회신은 이 두 시점을 분리해 설명합니다.

1. 실무사례 : 오피스텔은 임대 중이고 거주주택은 팔 예정입니다

신청인은 2019년 5월 14일 경기도 군포 소재 주거용 A오피스텔을 취득하고, 2020년 10월 8일 경기도 오산 소재 B주택을 취득했습니다. 2024년 5월 23일 B주택에 전입해 2년 이상 거주했습니다.

A오피스텔은 2024년 8월 장기일반민간임대주택(10년)으로 등록했고, 2024년 11월 29일 임대를 개시했습니다. B주택은 2026년 9월에 양도할 예정입니다. 따라서 양도 시점에는 임대주택 10년 임대기간을 충족하지 못합니다.

회신은 A오피스텔이 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택에 해당한다는 전제로 판단했습니다.

2. 특례 적용 : 거주주택을 먼저 팔 때 무엇을 보나요?

「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따라 임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있어도 일정한 요건을 갖추면 거주주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 거주주택에는 보유기간 중 2년 이상 거주한 사실이 필요합니다.

임대주택은 양도 시점의 사업자등록·민간임대주택 등록 및 실제 임대 여부, 보증금·임대료 증가율 5% 제한과 해당 주택 유형별 등록·가액·임대기간 요건을 충족해야 합니다.

그중 임대기간만 아직 남아 있다는 이유로 특례를 배제하지 않도록 하는 규정이 제21항입니다. 국세청은 원문 사례에 이 규정을 적용할 수 있다고 회신했습니다.

3. 사후관리 : 비과세를 받은 뒤 임대요건을 잃으면

거주주택을 먼저 양도하고 제21항을 적용받은 후 임대기간 요건을 채우지 못하면 「소득세법 시행령」 제155조 제22항에 따라 신고·납부 의무가 생깁니다. 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우도 조문에서 명시한 사유에 포함됩니다.

신고기한은 요건 미달 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 납부세액은 거주주택 양도 당시 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않았다면 냈을 양도소득세에서, 실제 제20항 특례를 적용받아 납부한 양도소득세를 뺀 금액으로 계산합니다.

예를 들어 가상사례에서 거주주택 양도 당시 특례를 적용하지 않았을 때 낼 세금이 2,500만원이고 실제 특례 적용으로 낸 세금이 0원이었다면, 나중에 임대기간 요건을 충족하지 못하게 될 경우 제22항 계산식에 따른 신고·납부 대상 본세는 2,500만원입니다. 이는 다른 가산세나 추가 법정 부담을 제외한 계산입니다.

4. 준비자료 : 임대사업자 등록만으로 끝나지 않습니다

오피스텔 취득일과 주거용 사용자료, 지방자치단체 임대등록증, 국세청 사업자등록, 최초 임대차계약서와 갱신계약서, 보증금·월세의 수령 내역, 임대료 인상률과 실제 임대 공백기간을 연속해 관리합니다.

거주주택은 취득·전입·실거주·양도 날짜를 분리하고, 임대기간을 마치는 시점에는 말소 사유와 법에서 인정하는 임대기간 계산 특례를 함께 확인합니다. 등록말소·임대중단 사유에 따라 제155조의 다른 특례가 적용될 수 있습니다.

5. 결론 : 양도일뿐 아니라 임대종료 시점까지 이어서 관리합니다

이번 사전답변의 핵심은 거주주택 양도 시점에 임대기간을 아직 채우지 않아도 특례를 적용할 수 있다는 점, 그리고 그 뒤 임대기간을 끝내 채우지 못하면 세금을 다시 정산해야 한다는 점입니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소