재개발 신축주택 · 세대전원 거주

재개발 새집에 부모만 이사하고 자녀가 독립하면 세대전원 요건은?

2026.10.08 게시 · 홈페이지 편집본

핵심 답변

국세청 사전-2026-법규재산-0811 · 2026.09.28 회신

재개발 새집에 부모만 이사하고 자녀가 독립하면 세대전원 요건은? — 글의 핵심 주제를 보여주는 대표 이미지

“재개발 입주권으로 받은 새 아파트에 부모만 들어가서 1년 넘게 살았습니다. 자녀는 이전 집에 남았다가 나중에 독립했는데, 세대전원이 이사하지 않았다고 비과세가 안 되는 걸까요?”

자녀가 법에서 정한 별도 1세대를 실제로 구성했다면, 남은 세대원 전원이 신축주택에 입주해 거주한 사실로 요건을 충족할 수 있습니다. 이번 사전답변은 부모의 새집 입주와 자녀의 독립세대 형성이 결합된 구체적 사례를 판단했습니다. 종전주택 보유기간과 입주권 취득시점 등 다른 특례요건도 충족해야 최종 비과세가 가능합니다.

1. 실무사례 : 부모의 입주와 자녀의 분가 날짜를 나눠 봅니다

원문에서 부부는 2018년 5월 2일 A주택을 취득했고, 2022년 1월 10일 B조합원입주권을 승계 취득했습니다. 2024년 12월 26일 B신축주택이 완성됐고, 부모는 2025년 4월 3일 B주택에 전입했습니다.

자녀는 한동안 A주택에 머물렀다가 2026년 4월 3일 C주택을 취득하면서 전입했고, 부모는 2026년 4월 29일 A주택을 양도했습니다. 사전답변은 자녀가 별도 1세대 구성요건을 충족하고 부모가 B주택에서 1년 이상 계속 거주했다는 사실을 전제로 했습니다.

2. 쟁점 : ‘세대전원’은 누구를 말할까요?

「소득세법 시행령」 제156조의2 제4항은 기존 주택을 보유한 세대가 조합원입주권을 취득한 뒤 일정한 기간이 지나 종전주택을 양도할 때 적용하는 특례입니다. 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 하는 요건이 있습니다.

또한 종전주택은 신축주택 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 양도해야 하며, 종전주택 취득 후 입주권 취득시점 등 다른 요건도 충족해야 합니다.

여기서 자녀가 실제로 독립세대를 구성하면 법적 세대 구성원이 달라집니다. 국세청은 독립세대를 구성한 자녀를 제외한 나머지 세대원 전원이 이사하고 계속 거주한 경우, 위 조항의 세대전원 거주요건을 충족한다고 판단했습니다.

3. 독립세대 판정 : 주소만 옮긴 경우와 실제 독립한 경우

자녀가 다른 주소지로 주민등록만 옮겼다는 사실만으로 모든 경우에 별도의 세대가 되는 것은 아닙니다. 「소득세법」 제88조 제6호와 시행령 제152조의3에 따라 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는지, 배우자 없는 단독세대가 될 수 있는 법정 요건을 갖추었는지 확인합니다.

배우자가 없는 사람은 30세 이상, 배우자 사망·이혼, 또는 법정 소득요건 등을 갖추어 독립된 생계를 유지하는 경우 등의 요건을 살핍니다. 이번 원문은 자녀가 해당 규정을 충족했다는 전제가 있으므로, 자녀의 나이·소득을 임의로 추정하지 않았습니다.

증빙은 부모·자녀의 주민등록초본, 주택 소유·임대차계약서, 소득 및 생계독립 확인자료, B주택 사용승인·입주일 자료를 날짜순으로 정리합니다.

4. 적용 결과와 세금 : 언제 비과세가 가능할까요?

가상사례로 종전 A주택을 10억원에 양도하고 취득원가와 비용을 제외한 양도차익이 4억원이며, 조합원입주권 특례와 일반 1세대1주택의 보유·거주요건을 모두 충족한다고 가정하겠습니다. 양도가액이 12억원 이하라면 주택 양도에서 과세할 소득이 없어 양도소득세와 지방소득세가 각각 0원입니다.

반면 자녀가 독립세대를 구성하지 못했고 세대전원 이사요건의 다른 예외도 없다면 제156조의2 제4항을 적용할 수 없어 종전주택의 양도차익에 대해 일반적인 과세·중과 규정을 별도로 적용할 수 있습니다. 이 경우에는 실제 양도차익, 주택·입주권 수, 보유기간, 장기보유특별공제 및 양도 당시 지역을 반영해 세액을 산정합니다.

종전주택 양도 후 비과세 요건을 충족하는 경우 원칙적으로 납부할 양도소득세는 없지만, 요건을 충족하지 못하는 경우에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.