조정대상지역 지정 당일 집을 계약했다면 양도세 중과가 제외될까요?

“조정대상지역으로 지정된다는 공고가 나온 날, 그날 집을 팔기로 계약하고 계약금도 받았습니다.

2주택자인데 양도세 중과가 적용될까요?”

이 사전답변의 결론은 중과배제입니다. 다만 대상은 조정대상지역 지정·공고일과 매매계약·계약금 수령일이 같은 원문 사례이며, 실제 계약 체결과 계약금 수령을 증빙해야 합니다. 1세대1주택 비과세까지 인정했다는 뜻은 아니어서 양도차익에 대한 일반 과세는 따로 계산합니다.

1. 실무사례 : 공고일과 계약금 수령일이 모두 2026년 7월 1일입니다

신청인은 국내에 주택 두 채를 보유한 1세대 2주택자입니다. 그중 A주택을 양도하기 위해 2026년 7월 1일 매매계약을 체결했고 매수인에게서 계약금을 같은 날 받았습니다.

A주택 소재지는 국토교통부 공고 제2026-882호에 따라 같은 날 조정대상지역으로 지정·공고됐습니다. 공고 효력도 2026년 7월 1일부터 발생한다고 정해졌습니다. 따라서 달력상 공고일과 계약·입금일이 정확히 같습니다.

2. 쟁점과 회신 : “공고가 있은 날 이전”에 지정일 당일도 포함되는지

일반적으로 「소득세법」 제104조 제7항의 다주택자 중과규정은 조정대상지역의 일정한 2주택자에게 기본세율에 20%포인트를 더하고, 일정한 3주택 이상자에게는 30%포인트를 더합니다.

그런데 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제11호는 조정대상지역 공고 전 매매계약과 계약금 수령이 확인되는 주택을 중과대상 주택 범위에서 제외합니다. 국세청은 이 회신에서 공고일 당일 계약·수령한 주택도 그 제외 규정에 해당한다고 판단했습니다.

따라서 원문과 같은 2주택 세대라면, 양도 시 적용할 세율은 중과세율이 아니라 일반적인 양도소득세 세율을 기준으로 계산하게 됩니다.

3. 세금 차이 : 중과되는 경우와 제외되는 경우를 같은 과세표준으로 비교하면

가상사례로 장기보유특별공제 등 과세표준 산출 전 단계가 이미 정리되어 있고, 양도소득 과세표준이 1억원으로 동일하다고 가정해 보겠습니다. 2026년 기본세율에 따른 국세 산출세액은 8,800만원 이하분에 대한 1,536만원과 초과 1,200만원에 대한 35%인 420만원을 더한 1,956만원입니다. 지방소득세를 국세 산출세액의 10%인 195만6,000원으로 가정하면 합계는 2,151만6,000원입니다.

같은 과세표준에 2주택 중과세율이 적용되면 각 구간 기본세율에 20%포인트가 추가되므로 국세가 2,000만원 늘어나 3,956만원, 지방소득세 395만6,000원을 합한 세액은 4,351만6,000원이 됩니다.

이 비교는 세율 효과만 살피기 위해 과세표준을 같게 둔 것입니다. 실제 중과대상 주택에는 장기보유특별공제 적용 제한도 있을 수 있으므로, 최종 신고세액은 양도가액·취득가액·필요경비·공제 등으로 다시 산정합니다.

4. 어떤 서류가 중요할까요?

매매계약서의 계약일, 쌍방 서명, 매수인의 계약금 이체내역과 매도인 통장의 입금일, 지정 공고문 및 효력발생일을 한 묶음으로 정리하면 됩니다.

계약서에 날짜만 기재돼 있지만 계약금 수령 사실이 확인되지 않는 경우에는 이 회신의 사실관계와 달라집니다. 토지거래허가대상 주택이라면 계약의 성립·효력과 허가 단계도 계약자료와 함께 정리해야 합니다.

2026년 5월 9일 종료된 다주택자 중과 한시 유예와 이 사전답변의 공고일 계약 특례는 서로 다른 규정입니다. 특정 거래에 유예 규정을 적용할 때에는 그 규정의 계약·잔금·허가 경과요건을 별도로 확인합니다.

5. 신고와 결론 : 중과가 배제되어도 양도소득세 신고는 별개입니다

원문과 같은 사실관계에서 중과세율을 적용하지 않더라도, 2주택자가 양도한 소득이 당연히 비과세되는 것은 아닙니다. 주택 양도 후에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부하는 것이 원칙입니다.

계약일과 입금일이 지정 공고일과 일치하고 그 사실이 금융자료로 확인되면 이 회신의 중과배제 판단을 신고 근거로 연결할 수 있습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소