거주주택 재차 양도·임대주택 요건·기간별 양도소득 계산 기준

“예전에 거주하던 집을 비과세로 팔았습니다. 임대주택은 계속 보유하고 있는데, 지금 살고 있는 집도 비과세를 받을 수 있나요?”

현재 규정에서는 과거에 한 번 혜택을 받았다는 사실만으로 이번 비과세를 배제하지 않습니다. 이번에 파는 집과 보유 중인 임대주택이 각각 요건을 충족하는지가 기준입니다. 여기에 ‘임대하던 집을 거주주택으로 바꾼 경우’의 별도 계산을 구분해서 보시면 이해하기 쉽습니다.

1. 기본 구조 : 거주주택과 장기임대주택을 각각 봅니다

소득세법 시행령 제155조 제20항은 법정 장기임대주택과 그 밖의 거주주택을 소유한 1세대가 요건에 맞게 거주주택을 양도하면 국내에 1주택을 소유한 것으로 보도록 정하고 있습니다. 임대주택을 팔 때의 비과세가 아니라 거주주택을 팔 때 적용하는 특례입니다.

거주주택은 보유기간 중 실제 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 소득세법 시행령 제154조의 기본 요건도 함께 적용합니다. 과거의 ‘생애 한 차례’ 제한은 2025년 2월 28일 개정으로 삭제되어, 현재는 각 양도 시점에 요건을 충족하는지를 판단합니다.

다만 세무서에 사업자등록만 했거나 지자체에 임대사업자등록만 했다고 모든 임대주택이 이 특례의 장기임대주택이 되는 것은 아닙니다. 제167조의3 제1항 제2호의 유형과 제155조가 별도로 정한 경과·예외 요건을 함께 적용합니다.

2. 임대주택 요건 : 등록증 두 장 외에 계약 이력이 필요합니다

양도일 현재 세무서 사업자등록과 지자체 민간임대주택 등록, 실제 임대 여부를 확인합니다. 임대주택의 종류·취득 및 등록 신청 시점·임대개시 당시 가액·임대기간에 따라 적용되는 목과 기간이 달라집니다.

예를 들어 종전 매입임대주택 유형 중에는 임대개시 당시 기준시가가 수도권 6억원 이하, 그 밖의 지역 3억원 이하이고 5년 이상 임대하는 요건이 적용되는 유형이 있습니다. 다른 유형에는 8년·10년 또는 별도로 정한 기간·가액 기준이 적용됩니다. 모든 등록임대주택에 같은 기간을 대입하지 않습니다.

거주주택 특례의 임대료등 증가율은 5%를 초과하지 않아야 하며, 계약 체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸었다면 법정 전환 규정에 따라 비교합니다.

이 자료를 거주주택의 보유·거주 이력과 함께 놓아야 이번 양도에 특례를 적용할 수 있는지 판단할 수 있습니다.

3. 다시 받은 거주주택 비과세 : 새로 산 집과 옛 임대주택이 다릅니다

첫 번째 경우는 종전 거주주택 A를 판 뒤 다른 집 B를 새로 사서 거주한 경우입니다. B를 민간임대주택으로 등록하여 사용한 이력이 없고 이번 거주·보유 및 남은 임대주택 요건이 맞는다면, 과거 A의 비과세 이력만으로 B의 특례를 배제하지 않습니다.

두 번째 경우는 원래 보유하고 임대하던 B에 들어가 거주하다가 파는 경우입니다. B의 보유기간 중 A를 거주주택으로 양도했고 B가 법에서 정한 ‘직전거주주택보유주택’에 해당하면, A 양도일 후 기간분만 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. A 양도일 전의 기간분은 과세 계산에 남습니다.

이때 기간분은 단순히 일수로 나누는 것이 아니라, 시행령 제161조가 정한 취득 당시·직전 거주주택 양도 당시·최종 양도 당시 기준시가를 이용합니다. 과세하는 앞 기간분과 뒤 기간의 고가주택 과세분에는 장기보유특별공제 표도 각각 적용합니다.

4. 가상사례 : 15억원 거주주택의 세금은 532만9,500원입니다

첫 번째 유형을 가정합니다. 2026년에 파는 거주주택은 임대등록 이력이 없고, 그 밖의 보유 임대주택은 이번 특례 요건을 모두 충족합니다. 양도가액은 15억원, 취득가액과 인정 필요경비 합계는 9억원, 보유기간과 실제 거주기간은 각각 8년입니다. 다른 양도소득·손실·감면·세액공제·기납부세액은 없고 연간 기본공제 250만원을 전부 적용합니다.

장기보유특별공제 64%는 이 사례의 보유 8년 32%와 거주 8년 32%를 합한 비율입니다. 같은 특례 요건을 충족하면서 양도가액이 12억원 이하라면 고가주택 과세분이 없어 양도소득세와 지방소득세가 0원입니다.

5. 별도 가상사례 : 임대하던 집이라면 앞 기간 소득이 남습니다

이번에는 직전거주주택보유주택에 해당하는 B를 10억원에 양도하고, 취득가액·필요경비 합계는 5억원이라고 가정합니다. 총 보유기간은 10년, 거주 등 특례 요건을 갖추었으며, 과세되는 앞 기간분에는 일반 장기보유특별공제 20%를 적용합니다. 다른 양도·감면·세액공제·기납부세액은 없고 기본공제 250만원을 전부 적용합니다.

B의 기준시가는 취득 때 2억원, 직전 거주주택 A의 양도 때 3억2,000만원, B 양도 때 5억원입니다. 앞 기간 안분비율은 (3억2,000만원 − 2억원) ÷ (5억원 − 2억원) = 40%입니다.

전체 차익 5억원에서 일반 장기보유특별공제 20%를 적용한 4억원에 앞 기간비율 40%를 곱하면 과세할 양도소득금액은 1억6,000만원입니다. 기본공제 250만원 차감 후 과세표준은 1억5,750만원이고, 양도소득세는 1억5,750만원 × 38% − 누진공제 1,994만원 = 3,991만원입니다. 지방소득세 399만1,000원을 더하면 납부세액은 4,390만1,000원입니다.

이 집의 양도가액은 12억원 이하이지만, 직전 거주주택 양도일 이전 기간분까지 전부 비과세하는 사례는 아닙니다. 앞 기간분을 남기는 이유와 계산 기준을 함께 보셔야 합니다.

6. 등록말소와 사후관리 : 말소사유·첫 말소일을 확인합니다

임대기간요건을 모두 채우기 전에 거주주택을 먼저 양도하는 경우에도 제155조 제21항에 따라 특례를 적용할 수 있습니다. 그 뒤 임대기간요건을 충족하지 못하게 되면, 원칙적으로 사유 발생월 말일부터 2개월 이내에 특례를 적용하지 않았을 세액과 이미 납부한 세액의 차이를 신고·납부합니다.

다만 수용 등 부득이한 사유와 법에서 정한 등록말소에는 별도 특례가 있습니다. 종전 제도 폐지와 관련된 장기임대주택이 법정 자동말소되거나, 해당 의무임대기간의 절반 이상 임대 후 정해진 사유로 자진말소한 경우 등은 일반적인 임의 처분과 구분합니다.

제155조 제23항의 등록말소 특례에 해당하면 말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하는 요건을 적용합니다. 여러 임대주택이면 최초 등록말소일을 기준으로 기간을 계산합니다. 2026년 10월 1일 시행 조문은 이 특례에 적용하지 않는 일부 임대주택 요건도 따로 정하고 있으므로, 말소된 주택에 현재 등록 유지요건을 그대로 중복 적용하지 않습니다.

7. 신고 자료 : 거주주택과 임대주택을 한 묶음으로 준비합니다

거주주택의 취득·양도계약서와 필요경비, 주민등록 및 실제 거주자료에 임대주택 등록·계약·증액·말소 이력을 함께 준비합니다. 직전거주주택보유주택이면 세 시점의 기준시가와 직전 거주주택 양도자료도 필요합니다.

거주주택 특례는 관련 신고서와 임대차계약서 등 첨부자료를 제출하는 절차까지 진행합니다. 과세되는 양도소득은 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부합니다.

이번 거주주택에 특례를 적용할 수 있는지와 과세할 양도소득이 얼마인지는 별개의 단계입니다. 먼저 주택별 요건을 정하고, 고가주택 비율 또는 직전 거주주택 기간 안분을 적용한 뒤 실제 세액을 계산하시면 됩니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소