개인 무상사용 이익과 자녀 법인의 임차이익·부모 임대소득 구분

“부모님 소유 상가에서 사업을 시작하려고 합니다. 당분간 임대료를 내지 않아도 될까요? 제 법인이 들어가는 경우에도 계산이 같나요?”

먼저 실제로 건물을 사용하는 사람이 누구인지 나누어야 합니다. 자녀 개인이 사용하는 거래와 법인이 사용하는 거래는 적용 조문과 계산기간이 다릅니다. 자녀 쪽의 증여세가 없더라도 부모님 쪽의 세금이 함께 없어지는 것도 아닙니다.

1. 개인 사용 : 5년 이익의 현재가치가 1억원 이상인지 계산합니다

상속세 및 증여세법 제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용하여 얻는 이익을 과세합니다. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그 부수토지는 이 규정에서 제외합니다. 부모님의 상가에서 독립적으로 사업을 하는 경우에는 이런 공동거주 주택 예외를 적용하지 않습니다.

계산에 사용하는 부동산가액은 상속세 및 증여세법의 평가 규정에 따라 정합니다. 확인되는 시가를 우선하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용합니다. 건물 일부만 사용하면 실제 무상사용 부분의 가액을 구분합니다.

연간 사용이익은 해당 부동산가액의 2%입니다. 이를 5개 연도에 걸쳐 할인율 10%로 현재가치로 바꿉니다.

5년 이익 = 부동산가액 × 2% × {1/1.1 + 1/1.1² + 1/1.1³ + 1/1.1⁴ + 1/1.1⁵}

괄호 안 합계는 약 3.7907867694입니다. 이 계산이익이 1억원 미만이면 과세에서 제외하고, 1억원 이상이면 초과분이 아니라 계산한 이익 전액을 증여재산가액에 넣습니다.

연 2%는 이 증여이익 계산에 쓰는 법정 비율입니다. 부모님과 자녀가 실제 계약할 정상 임대료를 연 2%로 정하라는 기준은 아닙니다.

2. 납부세액 : 30억원 부동산을 쓰는 성년 자녀의 계산

이 글의 가상사례는 국내 거주 성년 자녀가 어머니 소유 30억원 부동산 전부를 무상사용하는 경우입니다. 어머니와 함께 거주하는 주택이 아니고, 다른 무상사용 거래·채무·평가수수료·특별공제는 없습니다. 이전 10년 동안 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 사용하지 않았고 기한 내 신고합니다. 계산은 원 단위로 정리하고 납부금액은 10원 미만을 버립니다.

이미 같은 어머니에게 현금 5,000만원을 증여받아 공제를 모두 사용한 경우에는 결과가 달라집니다. 현금 5,000만원과 이번 이익을 합친 뒤 공제 5,000만원을 빼면 과세표준은 227,447,206원입니다. 종전 현금증여의 산출세액은 0원이고, 이번 산출세액 35,489,441원에서 신고세액공제 1,064,683원을 빼면 납부세액은 34,424,750원입니다.

반면 앞 표의 10억원 부동산 이익 75,815,735원은 애초에 과세에서 제외됩니다. 이 이익 때문에 직계존속 공제 5,000만원이 소진되거나, 다른 현금증여의 과세가액에 이 제외 금액이 더해지는 것은 아닙니다.

3. 계속 사용 : 5년 뒤 새 이익과 이전 과세분을 구분합니다

무상사용기간이 5년을 초과하면 사용 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 봅니다. 매년 같은 5년분 이익을 새로 과세하는 방식은 아닙니다.

앞의 30억원 사례를 2026년 10월 7일에 시작하고 5년을 넘겨 계속 사용한다고 가정하겠습니다. 부동산가액·법령·사용범위가 같고, 그 사이 다른 증여는 없습니다. 처음 공제 5,000만원이 남아 있었던 사례를 이어서 계산합니다.

두 번째는 70,978,882원을 전부 다시 내는 것이 아니라 종전 증여의 산출세액을 법정 한도 내에서 공제합니다. 여기서 빼는 금액은 처음 실제 납부한 24,724,750원이 아니라 종전 산출세액 25,489,441원입니다.

10억원 사례처럼 최초 이익이 과세에서 제외되었다면, 다음 계산 때도 새로 산정한 이익이 1억원 미만인지 판단합니다. 부동산가액 등이 그대로여서 두 번째도 기준 미만이면 두 번의 제외 이익을 합쳐 과세하지 않고, 일반 증여재산공제도 사용하지 않습니다.

4. 법인 사용 : 주주에게 돌아가는 특정법인 이익을 계산합니다

사용자가 자녀 법인이라면 개인의 ‘부동산가액 × 2% × 5년 현재가치’ 공식을 그대로 쓰지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제45조의5에 따라 지배주주와 그 친족의 직접·간접 보유비율이 30% 이상인 특정법인인지, 법정 특수관계인과 무상·저가 거래를 했는지부터 판단합니다.

무상임대의 경우 시가 임대료 상당의 법인 이익에서 법령상 법인세 상당액을 빼고, 해당 주주의 직접·간접 주식보유비율을 곱합니다. 이렇게 계산한 주주별 증여의제이익이 1억원 이상인 경우를 적용 대상으로 합니다. 해당 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한 거래 등이 있으면 그 이익도 법정 기준에 따라 합산합니다.

법인세 상당액은 단순히 시가 임대료에 최고 법인세율을 곱하는 것이 아닙니다. 해당 사업연도의 법인세 산출세액에서 공제·감면을 뺀 세액과, 법정 소득금액 대비 이익 비율을 이용하여 계산합니다. 결손 등으로 해당 상당액이 0원인 경우와 실제 법인세 부담이 있는 경우가 달라집니다.

별도 가상사례 : 자녀 100% 법인, 연간 시가 임대료 2억원

아버지가 자녀 100% 소유 특정법인에 사업용 건물을 무상으로 사용하게 했다고 가정하겠습니다. 같은 해 무상사용 이익은 시가 임대료 기준 2억원이고, 이익을 반영해도 결손이 남아 법인세 상당액은 0원입니다. 다른 거래·증여는 없고, 국내 거주 성년 자녀의 공제 5,000만원이 남아 있으며 기한 내 신고합니다.

주주 이익은 (2억원 − 0원) × 100% = 2억원입니다. 공제 후 과세표준 1억5,000만원에 20% 세율과 누진공제 1,000만원을 적용하면 산출세액은 2,000만원입니다. 법에서 정한 직접 증여 시의 증여세에서 법인세 상당액을 뺀 한도도 2,000만원이므로, 신고세액공제 60만원을 뺀 납부세액은 1,940만원입니다.

반대로 같은 조건에서 해당 기간 시가 임대료 이익이 6,000만원뿐이라면, 법인세 상당액을 빼기 전에도 주주 이익이 1억원 미만이어서 이 거래에 대한 특정법인 증여세는 없습니다. 법인의 다른 무상거래가 있다면 그 거래까지 법정 합산 기준으로 계산합니다.

이 규정의 신고기한도 개인의 직접 무상사용과 다릅니다. 제45조의5의 증여세는 수혜법인의 법인세 과세표준 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 신고합니다. 통상적인 12월 말 결산법인의 2026년 거래라면 2027년 6월 30일이 됩니다.

5. 부모님 세금 : 자녀의 증여세 기준과 별도로 봅니다

부모님이 특수관계인에게 사업용 상가를 무상·저가로 제공하여 소득세 부담을 부당하게 줄인 경우에는 시가 임대료로 소득을 계산하는 부당행위계산 부인 규정이 적용됩니다. 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산 임대용역을 무상으로 제공하는 경우에는 부가가치세도 시가를 기준으로 과세합니다.

예를 들어 부모님에게 적용할 시가 임대료가 부가세 별도 월 500만원이고 12개월 동안 무상으로 임대했다면, 연간 임대 수입으로 반영할 금액은 6,000만원입니다. 이 거래의 매출 부가가치세는 600만원이며, 해당 신고기간의 공제 가능한 매입세액이 없다고 가정하면 납부할 부가가치세도 600만원입니다.

소득세는 위 6,000만원을 곧바로 세율에 곱하지 않습니다. 부모님은 국내 거주자이고 이 임대소득 외에 다른 소득이 없으며, 인정 필요경비 850만원과 본인 기본공제 150만원, 표준세액공제만 적용하는 별도 사례를 가정하겠습니다. 그 밖의 감면·공제·기납부세액은 없습니다.

부가가치세 600만원은 위 소득세·지방소득세와 별개입니다. 임대사업 관련 비용과 공제 가능한 매입세액이 달라지면 해당 세목에서 각각 다시 계산합니다.

자녀 개인의 1억원 기준, 특정법인의 주주별 1억원 기준, 부모님의 시가 임대료는 서로 다른 계산입니다. ‘주변 임대료의 70%만 받으면 모든 세금이 해결된다’는 공통 기준은 없습니다. 저가 임대는 각 세법의 적용 요건을 따로 판단합니다.

6. 계약과 신고 : 실제 사용자와 사용 범위를 먼저 확정하세요

개인 무상사용의 증여세는 원칙적으로 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다. 법인 거래에는 앞에서 설명한 별도 신고기한을 적용합니다. 어느 경우든 사용 개시일, 무상사용 부분, 평가가액 또는 시가 임대료, 지분율과 이전 증여 내역을 계산자료에 남깁니다.

유상 임대로 정한다면 같은 건물·인근 유사 상가의 면적, 층, 사용상태, 보증금과 월세를 함께 비교하여 임대료를 정하고, 실제 사용자인 개인 또는 법인이 대금을 지급하도록 계약과 계좌 흐름을 맞춥니다. 세금계산서 등도 실제 공급관계에 맞춰 처리합니다.

부모님 건물을 이용할 때에는 먼저 개인 사용과 법인 사용을 나누고, 이익·공제·합산을 적용한 자녀의 증여세와 부모님의 임대 관련 세금을 함께 계산하시면 됩니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소