부담부증여 채무의 후속 변제와 대여이익·10년 합산

“전세보증금 5억원을 자녀가 넘겨받는 조건으로 아파트를 증여했습니다. 세입자가 나갈 때 제가 대신 5억원을 돌려주면, 예전에 신고한 증여세가 모두 다시 계산되나요?”

이때는 처음부터 자녀가 채무를 실제로 인수했는지, 나중에 부모가 지급한 돈을 자녀가 갚아야 하는지를 나누어 봅니다. 처음의 부담부증여가 진정한 거래였다면 그 뒤의 무상 대납은 새로운 증여로 계산합니다. 반대로 실제로 갚을 부모 대여금이라면 보증금 반환채무가 부모에게 갚을 채무로 바뀐 것이므로, 대납액 자체의 증여와는 구분합니다.

1. 처음의 부담부증여 : 자녀가 실제로 인수한 채무를 뺍니다

부담부증여는 재산을 증여하면서 그 재산에 담보된 채무 등을 수증자가 함께 인수하는 거래입니다. 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 자녀가 실제 인수한 공제대상 채무를 차감하여 계산합니다. 증여자에게는 그 채무액에 해당하는 유상 이전 부분의 양도소득세 문제가 생깁니다.

부모·자녀 사이에서는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정이 있어, 객관적인 채무와 인수 사실을 보여 주어야 합니다. 전세계약, 보증금 실제 수수, 증여계약의 채무인수 내용, 임대인 변경과 이후의 보증금 관리가 연결되어야 합니다.

자녀의 나이나 당장 받는 월급 하나만으로 결론을 정하지는 않습니다. 자녀의 기존 재산, 향후 임대보증금, 대출과 실제 상환재원 등을 통해 채무를 본인이 부담하는 거래인지 살펴봅니다. 계약서에는 인수라고 적었지만 부모가 계속 갚기로 한 거래라면 공제할 채무의 실질부터 달라집니다.

2. 부모가 돌려준 5억원 : 최초 증여와 추가 증여를 구분합니다

상속세 및 증여세법 제36조는 제3자가 채무를 인수하거나 변제해 주어 이익을 얻으면 그 이익을 증여재산가액으로 정합니다. 돈이 부모 통장에서 자녀 통장을 거치지 않고 임차인에게 직접 갔더라도, 자녀가 갚을 보증금을 무상으로 대신 갚았다면 같은 문제가 생깁니다.

추가 증여라면 실제 보증금을 대신 반환한 날이 기준이 됩니다. 처음의 부담부증여를 무조건 없던 것으로 되돌리거나, 똑같은 5억원을 최초 증여와 나중 증여에 이중으로 더하는 방식이 아닙니다.

처음부터 채무인수가 인정되지 않아 최초 증여를 바로잡는 경우에는, 그 채무 부분에 관하여 부모가 이미 신고한 양도소득세도 함께 정리해야 합니다. 어떤 거래가 있었는지에 따라 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세 처리가 연결됩니다.

3. 가상사례 : 12억원 아파트와 보증금 5억원을 계산해 보겠습니다

성년인 거주자 자녀가 아버지로부터 시가 12억원의 아파트를 받고, 전세보증금 5억원을 실제로 인수한 가상사례입니다. 최초 증여 전 10년 동안 다른 직계존속 증여는 없고, 혼인·출산 공제 등 별도 공제는 없습니다. 두 증여 모두 기한 내 신고하며, 아래 비교기간 동안 세법과 다른 조건은 같다고 가정합니다.

최초 부담부증여 때의 증여세

위 표는 자녀의 증여세입니다. 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세는 취득가액·보유요건·지역·주택 수 등 각 세목의 조건으로 별도 계산합니다. 이 글에서는 보증금을 나중에 대신 갚았을 때의 증여세를 이어서 살펴보겠습니다.

2년 뒤 아버지가 보증금 5억원을 무상으로 대신 반환했다면

같은 아버지에게서 받은 과거 10년 내 증여를 합산합니다. 앞서 받은 과세가액 7억원과 이번 채무변제 이익 5억원을 합하면 12억원입니다. 이미 사용한 직계존속 공제 5,000만원을 다시 별도로 한 번 더 받는 것은 아닙니다.

종전 세액공제는 법정 한도 내에서 ‘종전 산출세액’을 사용합니다. 이 사례에서는 앞서 실제 납부한 1억3,095만원이 아니라 산출세액 1억3,500만원을 공제합니다. 최초와 이번 납부세액 합계는 2억9,100만원입니다.

처음에 채무 5억원을 뺐다는 이유만으로 이번에도 5억원에 낮은 세율을 따로 적용하지 않습니다. 과거 증여와 누진세율, 이미 낸 증여에 대한 산출세액 공제를 함께 계산해야 합니다.

4. 부모에게 실제로 빌리는 경우 : 상환할 채무를 남깁니다

보증금 반환자금을 모두 자녀의 은행대출로 마련해야 하는 것은 아닙니다. 자녀의 예금, 새 임차인의 보증금, 금융기관 대출, 부모의 실제 대여금 등 거래에 맞는 재원을 사용할 수 있습니다.

부모가 빌려 주는 경우에는 대여금액·지급일·사용 목적·이자·상환일정과 자녀의 상환재원을 정합니다. 부모가 임차인에게 직접 지급한다면 ‘자녀에게 빌려 주는 돈을 자녀의 보증금 반환에 직접 지급한다’는 내용과 실제 송금이 연결되도록 남깁니다.

차용증을 공증해야만 대여가 성립하는 것은 아닙니다. 공증 유무보다 실제 갚을 돈인지, 약정대로 이자와 원금을 지급했는지, 상환재원이 무엇인지가 중요합니다. 대여한 뒤 사정이 바뀌어 원금을 면제해 주었다면 그 면제 시점의 이익을 다시 증여세로 판단합니다.

대여원금이 실제 채무로 인정되면 다음 문제는 이자입니다. 무이자나 낮은 이자로 빌려 주어 발생하는 이익은 원금 증여와 별도의 규정으로 계산합니다.

5. 5억원 대여의 이자 : 연 2.7%와 2.6%는 결과가 다릅니다

5억원을 1년간 같은 잔액으로 빌리고 약정한 1년분 이자를 실제 지급하는 가상사례입니다. 현행 적정이자율 연 4.6%에 따른 기준이자는 2,300만원입니다.

상속세 및 증여세법 제41조의4는 계산한 이익이 1,000만원 미만인 경우 과세에서 제외합니다. 정확히 1,000만원이면 제외되지 않습니다. 대여계약의 이자율을 반드시 4.6%로 정해야 한다는 규정과도 다릅니다.

국세청 서면-2016-상속증여-4687 · 2018. 6. 21. 회신 [제목] 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 [요약] 실제 금전소비대차인지 판단한 뒤 대여이익을 계산합니다. 그 이익이 1,000만원 미만이면 과세에서 제외하며, 과세에서 제외한 금액에는 증여재산가액의 합산 규정도 적용하지 않습니다.

이 회신은 자녀에게 1억500만원을 무상 대여하고 분할상환받을 때, 적정이자율로 계산한 이익과 이미 증여한 5,000만원을 합산하는지에 대한 질의입니다. 국세청은 계약·이자지급·차입·상환·자금출처 등을 종합해 실제 대여를 판단하고, 기준금액 미만인 대여이익은 합산하지 않는다고 답했습니다.

위 5억원 사례에서 연 2.7%로 계산한 950만원은 증여재산공제를 사용해 세금이 0원이 되는 금액이 아닙니다. 애초에 이 대여이익 과세에서 제외되어, 이미 아파트 증여로 공제를 모두 쓴 자녀에게도 이 이익의 증여세는 없습니다.

반대로 연 2.6%의 이익 1,000만원은 과세대상입니다. 앞의 아파트 증여 7억원과 합산하면 과세표준은 6억6,000만원, 누적 산출세액은 1억3,800만원입니다. 종전 산출세액 1억3,500만원을 빼고 신고세액공제 3%를 적용하면 이번 대여이익의 납부세액은 291만원입니다.

6. 여러 해 빌리면 : 최초 계산을 포함해 매년 다시 봅니다

대여기간이 1년 이상이면 대여일부터 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 빌린 것으로 보아 이익을 계산합니다. 아래는 아파트 증여 2년 뒤 시작한 대여가 계속되고, 원금 5억원·연 2.6%·이자 실지급·현행법·다른 증여 없음이 유지되는 비교입니다. 기존 아파트 증여도 모두 10년 합산기간 안에 있습니다.

매번 증여재산공제 5,000만원을 적용한 누적 과세표준으로 계산하고, 이전까지의 증여에 대한 산출세액을 공제한 뒤 신고세액공제 3%를 반영한 표입니다. 다섯 차례의 대여이익 납부세액 합계는 1,455만원입니다. 누적 산출세액 전부를 해마다 새로 납부하는 것은 아닙니다.

연 2.7%로 이익이 매번 950만원인 경우에는 각 계산시점에서 과세 제외합니다. 950만원을 다섯 번 더한 4,750만원에 새로 증여세를 부과하거나 기존 아파트 증여에 합산하지 않습니다. 원금을 갚거나 추가로 빌리고, 실제 지급이자가 달라지면 그 시점의 원금·기간·이자로 다시 계산합니다.

7. 부모의 이자소득과 자녀의 상환부담도 함께 보세요

5억원을 장기간 대여하고 위 조건이 유지된다면, 각 계산시점의 이익을 1,000만원 미만으로 관리하려는 경우 연 2.7%의 실제 이자를 지급하는 선택을 비교할 수 있습니다. 이 사례에서 필요한 연 세전이자는 1,300만원을 초과해야 하고, 2.7%인 1,350만원은 그보다 50만원 많습니다.

부모가 받는 이자는 부모의 소득입니다. 일반적인 개인 간 대여로 비영업대금의 이익에 해당하면 자녀는 이자를 지급할 때 소득세 25%와 지방소득세 2.5%를 원천징수합니다.

적법하게 원천징수·납부한 세금까지 포함한 세전이자로 대여이익을 계산합니다. 원천징수세액은 원칙적으로 이자 지급월의 다음 달 10일까지 신고·납부합니다. 부모의 다른 이자·배당과 합쳐 금융소득 종합과세 기준인 연 2,000만원을 넘는지도 함께 봅니다.

원금은 이자와 별개입니다. 별도 상환 예시로 5억원을 10년간 매년 말 5,000만원씩 갚는다면, 첫해 원금과 연 2.7% 이자의 합계 부담은 6,350만원입니다. 이후에는 줄어든 원금에 맞춰 이자도 감소합니다. 자녀의 소득과 생활비 등을 반영해 이 상환액을 실제로 부담할 수 있는 일정으로 정해야 합니다.

부모가 무상으로 대납했다면 그 대납 이익을, 실제로 빌려 주었다면 대여계약과 이자 이익을 해당 증여세 신고기한에 맞춰 정리합니다. 이미 무상 대납했는데 신고하지 않았다면 기한후신고로 보완하고, 최초 채무공제가 사실과 달랐다면 최초 신고와 부모의 양도소득세를 함께 바로잡습니다.

보증금 만기 전에 반환자금의 주인과 법적 성격을 정해 두면 처리 방향이 분명해집니다. 자녀가 갚을 돈인지, 부모가 무상으로 줄 돈인지부터 정하고 그 선택에 맞춰 계약·송금·상환과 세금 신고를 일치시키시면 됩니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소