혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우의 1세대1주택 특례

“저도 집이 한 채 있고 배우자도 집이 한 채 있습니다. 결혼하면 2주택인데 어느 집을 먼저 팔아야 비과세가 되나요?”

또는 “부모님을 모시기 위해 세대를 합치면 부모님 집과 제 집 때문에 2주택이 되는데, 비과세를 잃는 건가요?”라는 질문도 많습니다.

현재 소득세법 시행령 제155조는 두 경우를 각각 혼인 특례와 동거봉양 특례로 두고 있고, 모두 핵심 처분기간은 10년입니다.

1. 혼인 특례 : 혼인한 날부터 10년 이내 최초 양도주택

1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 사람과 혼인하여 1세대가 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 시행령 제154조를 적용합니다.

또한 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인하면서 2주택이 되는 경우도 제155조 제5항에 포함됩니다.

2. 동거봉양 특례 : 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 날부터 10년

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다.

배우자의 직계존속도 포함되고, 법문은 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 일정한 경우와 법정 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속의 예외도 함께 두고 있습니다.

3. “1세대1주택으로 본다” : 자동으로 세금이 0원이라는 뜻은 아닙니다

제155조 특례는 실제로 2주택인 세대를 일정 기간 동안 첫 번째 양도주택에 한해 1세대1주택으로 보아 제154조의 요건을 적용하게 해 주는 규정입니다.

따라서 먼저 파는 주택의 보유기간이 원칙적으로 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었던 주택이라면 법정 예외가 없는 한 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 확인합니다.

또한 양도가액이 12억원을 초과하면 1세대1주택 특례를 적용받더라도 고가주택 과세양도차익이 남습니다.

4. 혼인 가상사례 : 11억5천만원 주택을 10년 안에 먼저 팔면

A씨는 2019년에 취득해 계속 거주한 A주택 1채를 보유하고 있고, B씨도 B주택 1채를 보유하고 있습니다. 두 사람이 2024년 6월 1일 혼인했고, A씨가 2026년 10월에 A주택을 11억5,000만원에 먼저 양도한다고 가정하겠습니다.

혼인일부터 10년 이내 최초 양도주택이고 A주택 자체의 제154조 보유·거주요건을 충족하며 양도가액도 12억원 이하입니다. 이 경우 A주택을 1세대1주택으로 보아 양도소득세는 0원입니다.

5. 고가주택 가상사례 : 특례를 받아도 15억원이면 과세분이 있습니다

이번에는 먼저 파는 주택의 양도가액을 15억원, 취득가액을 7억원, 필요경비를 3,000만원, 보유·거주기간을 각각 8년으로 가정하겠습니다. 다른 양도는 없어 기본공제 250만원을 전액 사용합니다.

전체 양도차익은 7억7,000만원입니다. 고가주택 과세양도차익은 7억7,000만원 × (15억원-12억원) ÷ 15억원 = 1억5,400만원입니다.

보유 8년 32%와 거주 8년 32%를 합한 장기보유특별공제율 64%를 적용하면 공제액은 98,560,000원, 양도소득금액은 55,440,000원입니다. 기본공제 후 과세표준은 52,940,000원이고 국세는 6,945,600원입니다. 개인지방소득세 694,560원을 더하면 합계 7,640,160원입니다.

즉 혼인·동거봉양 특례는 2주택 때문에 1세대1주택 비과세 자체를 잃지 않도록 해 주지만, 12억원을 넘는 고가주택 과세분까지 없애는 제도는 아닙니다.

6. 어느 집을 먼저 팔 수 있나요? : 법문은 “먼저 양도하는 주택”을 봅니다

혼인과 동거봉양 특례 모두 두 주택 가운데 특정한 한 채만 미리 지정하는 방식이 아니라, 10년 이내 실제로 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 판단합니다.

첫 번째 주택을 양도하고 나면 원칙적으로 한 채가 남으므로 이후 남은 주택의 양도는 그 시점의 실제 보유현황과 보유·거주기간을 다시 적용합니다.

7. 10년 계산 : 혼인일과 세대합가일을 정확히 구분합니다

혼인 특례의 시작일은 혼인한 날이고, 동거봉양 특례의 시작일은 실제로 동거봉양을 위해 세대를 합친 날입니다. 주택을 취득한 날부터 10년을 세는 규정이 아닙니다.

양도계약을 준비할 때에는 혼인관계증명서 또는 세대합가 전후 주민등록 자료, 각 주택의 취득계약서·등기사항증명서, 실제 거주기간 자료를 함께 정리하는 것이 좋습니다.

마무리 : 혼인·부모봉양으로 생긴 2주택은 10년부터 확인합니다

현재 기준으로 혼인과 동거봉양 특례의 처분기간은 모두 10년입니다. 혼인은 혼인일부터, 동거봉양은 세대를 합친 날부터 계산하고, 그 기간 안에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 판단합니다.

그다음에는 먼저 파는 주택 자체의 보유·거주요건과 12억원 초과 여부를 적용합니다. 이 두 단계를 나누면 “2주택인데도 비과세가 가능한지”와 “비과세 특례를 받아도 실제 납부세액이 남는지”를 정확히 구분할 수 있습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소