배우자·직계존비속 증여자산의 양도소득세 이월과세

“남편이 6억원으로 평가해 증여한 부동산을 제가 5년 뒤 7억원에 팔려고 합니다. 제 취득가액은 증여가액 6억원 아닌가요?”

배우자에게 증여받은 법정 대상자산을 10년 이내 양도하는 일반적인 경우라면 그렇지 않을 수 있습니다. 이월과세가 적용되면 취득가액은 증여가액 6억원이 아니라 남편이 원래 그 자산을 취득한 가액을 기준으로 계산합니다.

1. 적용기간 : 현재 일반 부동산은 10년입니다

현행 소득세법 제97조의2는 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등 법정 대상자산을 양도하는 경우 필요경비 계산 특례를 적용합니다. 과거 회신에서 5년이라고 적힌 부분은 당시 법령이고 현행 일반 기준은 10년입니다.

주식 등 제94조 제1항 제3호 자산에는 현행 조문상 1년 기준이 별도로 있으므로 부동산 10년과 구분합니다.

2. 취득가액 : 증여자의 원래 취득가액을 가져옵니다

“취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 … 금액”

소득세법 제97조의2 제1항 제1호 중 일부

증여자가 해당 자산에 지출한 법정 필요경비도 함께 반영합니다. 수증자가 해당 자산 증여에 대해 부담한 증여세 상당액은 시행령 제163조의2의 산식에 따라 필요경비에 포함합니다.

3. 장기보유특별공제 : 보유기간도 증여자의 취득일부터 봅니다

이 회신 당시 법정기간은 5년이었지만 현재 일반 부동산 기간은 10년입니다. 이월과세가 적용되는 경우 보유기간을 증여일로 새로 시작하지 않고 증여자의 취득일부터 기산한다는 점은 현행 소득세법 제95조 제4항에도 이어집니다.

4. 순차증여 : 누구의 취득가액을 가져올지도 확인합니다

이 사례는 부가 모에게 증여하고, 모가 다시 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 양도한 사안입니다. 국세청은 자녀에게 직접 증여한 모의 취득가액을 기준으로 보았습니다. 가족 간 증여가 여러 단계라면 각 증여일·증여자·취득가액을 순서대로 놓고 판단해야 합니다.

5. 가상사례 : 3억원 취득 → 6억원 증여 → 7억원 양도

아버지가 일반 부동산을 3억원에 취득하고 5년 보유한 뒤 성년 자녀에게 6억원으로 평가하여 증여했습니다. 자녀는 다시 5년 뒤 7억원에 양도하여 증여일부터 10년 이내 양도에 해당한다고 가정합니다. 1세대1주택 비과세·중과 대상이 아니고 다른 필요경비는 없습니다.

증여 당시

5년 뒤 양도 : 이월과세 적용

이 자산 전체에 대한 증여세 상당액이 단순하게 1억500만원이라고 가정하면 필요경비는 증여자의 당초 취득가액 3억원 + 증여세 상당액 1억500만원 = 4억500만원입니다.

6. 예외 : 모든 10년 이내 양도에 자동 적용되지는 않습니다

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받아 협의매수·수용되는 경우, 이월과세를 적용하면 1세대1주택 비과세에 해당하는 경우, 이월과세 적용 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우에는 법정 예외를 확인합니다.

현행 조문은 양도 당시 배우자나 직계존비속이 사망한 경우도 일정 범위에서 제외하므로 가족관계와 사망일도 같이 계산하셔야 합니다.

마무리 : 증여세와 미래 양도세를 한 번에 비교합니다

배우자나 자녀에게 부동산을 증여할 때는 현재 증여세만 계산하지 말고, 향후 10년 안에 매도할 가능성이 있다면 증여자의 원래 취득가액, 증여세 상당액, 보유기간을 넣어 미래 양도소득세까지 같이 계산하셔야 합니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소