배우자·직계존비속 간 양도의 증여추정과 실제 대가 지급 입증

“부모님 아파트를 시가대로 사고 매매계약서도 작성했습니다. 자녀가 돈을 실제로 지급하면 증여세는 없는 건가요?”

실제로 대가를 지급한 정상 매매라면 증여추정을 벗어날 수 있습니다. 하지만 상증세법 제44조가 배우자·직계존비속 간 양도를 원칙적으로 증여로 추정하므로, 매수인의 자금원천과 지급내역, 매도인이 실제로 받은 대금을 사용·보유한 사실까지 객관적으로 설명할 수 있어야 합니다.

1. 법문 : 배우자·직계존비속에게 양도하면 우선 증여로 추정합니다

“배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 … 증여받은 것으로 추정”

상속세 및 증여세법 제44조 제1항 중 일부

이 규정은 가족 간 거래가 모두 증여라는 뜻은 아닙니다. 제44조 제3항과 시행령 제33조가 정상적인 유상거래임이 명백한 경우의 예외를 두고 있습니다.

2. 입증자료 : 자녀가 실제로 돈을 마련하고 지급했는지 연결합니다

시행령 제33조는 이미 과세되었거나 신고한 소득금액, 상속·수증재산가액, 자기 재산 처분대금 등으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우를 규정합니다.

실무에서는 급여·사업소득, 기존 예금, 금융기관 대출, 과거 상속·증여 신고내역, 자산 매각대금이 실제 매매대금 지급과 어떻게 연결되는지를 봅니다.

이 사건의 매수인은 2017년생의 어린 손녀였습니다. 현금과 임대보증금 승계 외 대부분을 조부가 장기간 저리로 빌려주고, 취득한 상가의 임대료로 원리금을 상환하는 구조였습니다. 심판원은 거래조건과 상환재원을 종합해 대가 지급이 명백한 정상 매매로 인정하지 않았습니다.

후속 소송에서도 같은 결론이 유지됐습니다. 차용증을 쓰고 원리금이나 이자소득세를 일부 납부했다는 사실만으로 가족 간 대여의 실질이 자동으로 인정된 것은 아닙니다.

3. 반대로 인정된 사례 : 매수인의 취득능력과 부모에게 남은 대금을 확인했습니다

이 사건의 자녀는 실제 사업을 하고 있었고 자기 계좌에서 부모에게 대금을 지급했습니다. 금융조사 결과 부모가 받은 돈을 증권투자에 사용했고 자녀에게 다시 반환한 사실이 없었습니다.

4. 가상사례 : 시가 8억원 부동산을 8억원에 매도했습니다

성년 자녀에게 시가 8억원의 부동산을 8억원에 매도했다고 가정합니다. 자녀가 자기 예금 3억원과 은행대출 5억원으로 부모 계좌에 전액 지급했고, 부모가 그 돈을 실제 보유·사용한다면 제44조의 증여추정을 배제하는 중요한 자료가 됩니다.

반대로 계약서에는 매매라고 적었지만 자녀가 대금을 실제로 지급하지 않았고 증여추정을 뒤집을 자료도 없다고 가정하면, 8억원 전부를 증여재산가액으로 보는 단순 비교는 다음과 같습니다.

5. 정상 매매로 인정돼도 저가양수·양도세·취득세는 따로 봅니다

제44조의 증여추정을 벗어나도 시가보다 낮은 가격으로 거래하면 상증세법 제35조의 저가양수 이익을 별도로 계산할 수 있습니다. 부모에게는 양도소득세, 자녀에게는 취득세도 발생합니다.

따라서 ‘매매냐 증여냐’와 ‘가격이 시가에 비해 적정하냐’는 다른 판단입니다.

마무리 : 가족 간 매매는 계약서가 아니라 자금 흐름으로 설명합니다

부모·자녀 또는 배우자 간 재산 양도는 증여추정 규정을 먼저 확인하고, 실제 매매라면 자금조달 → 지급 → 매도인 귀속 → 이후 사용까지 자료를 연결해 두셔야 합니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소