부모 소유 주택의 무상사용 이익과 5년·1억원 기준

“부모님이 다른 곳에 계셔서 비어 있는 아파트에 제가 월세 없이 살고 있습니다. 이것도 증여세를 내나요?”

부모님과 따로 살면서 부모님 소유 주택을 무상으로 사용한다면 계산대상입니다. 다만 계산한 5년 이익이 1억원 미만이면 이 규정으로 증여세를 과세하지 않습니다.

1. 계산 : 부동산가액 × 연 2%를 5년 현재가치로 환산합니다

현행 시행규칙의 무상사용 이익률은 연 2%이고, 각 연도 이익을 연 10% 할인율로 현재가치 환산하여 5년치를 합합니다. 5년 현가계수의 합은 약 3.79079이므로 부동산가액의 약 7.5816%가 5년 이익이 됩니다.

2. 13억2천만원은 ‘공시가격 고정선’이 아닙니다

13억2천만원이라는 숫자는 5년 이익 1억원을 역산한 ‘부동산가액’의 대략적인 경계입니다. 상증세법상 부동산가액은 시가가 있으면 시가를 우선하고, 시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가를 적용합니다. 따라서 아파트의 공동주택가격만 보고 이 기준을 일률적으로 적용하면 안 됩니다.

3. 부모님과 실제로 함께 사는 집은 제37조 적용대상에서 제외됩니다

상증세법 제37조는 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지를 적용대상에서 제외합니다. 부모님과 자녀가 같은 주택에서 실제 생활한다면 무상사용 이익을 계산하지 않습니다. 주소만 같고 실제 생활공간이 분리된 경우에는 실제 거주관계를 기준으로 사실을 정리합니다.

4. 15억원 주택을 5년 무상사용한다면 증여세는 얼마일까요?

성년 자녀, 최근 10년간 부모 증여가 없고 일반 직계존속 증여재산공제 5천만원을 전부 사용할 수 있다고 가정하겠습니다.

5년 무상사용 이익은 약 113,723,603원입니다. 이익이 1억원 이상이므로 1억원을 뺀 초과분만 과세하는 것이 아니라 계산된 이익 전액이 증여재산가액입니다.

증여재산가액 약 1억 1372원 − 증여재산공제 5,000만원 = 과세표준 약 63.7만원

과세표준이 1억원 이하이므로 세율 10%를 적용하면 산출세액은 약 6.4만원입니다. 기한 내 신고세액공제 3%까지 가정하면 납부세액은 약 6.2만원입니다.

5. 5년을 넘겨 계속 무상사용하면 다시 계산합니다

무상사용기간이 5년을 초과하면 최초 사용일부터 5년이 되는 날의 다음 날 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산합니다. 첫 5년 이익이 과세대상이었다면 다음 5년의 증여이익과 10년 합산·증여재산공제를 함께 계산합니다.

정리 : ‘부모님 집이니까 괜찮다’도, ‘13억2천이면 무조건 세금 없다’도 정확하지 않습니다

부모님과 따로 사는 자녀가 부모 소유 고가주택을 무상사용한다면 상증세법상 평가가액으로 5년 이익을 계산하세요. 실제 동거 주택이면 적용대상에서 제외되고, 따로 거주한다면 5년 이익 1억원 미만 여부와 과거 증여공제 사용내역까지 연결해 세액을 계산합니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소