매매잔금의 준소비대차 전환과 증여세·양도소득세·취득세 처리

“부모님 아파트를 사고 싶은데 은행대출만으로는 잔금이 부족합니다. 남은 돈을 부모님께 빌린 것으로 바꾸고 갚아 나가도 될까요?”

잔금을 빌린 돈으로 바꾸는 계약, 집을 매매한 것으로 인정받는 문제, 이자를 적게 내서 얻는 이익은 각각 살펴야 합니다. 계약이 어떻게 성립하는지부터 실제 세금이 얼마 생기는지까지 순서대로 설명드리겠습니다.

1. 준소비대차 : 남아 있는 매매잔금을 대여금으로 바꿉니다

준소비대차는 이미 지급해야 하는 돈을 당사자 합의로 빌린 돈의 채무로 바꾸는 계약입니다. 부모님께 현금을 새로 받는 대신, 지급하지 못한 매매잔금을 대여원금으로 전환하는 것입니다.

“그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다.”

민법 제605조 중 일부

매매잔금 6억6,000만원이 남았다면 그 금액을 어머니에게 갚을 대여원금으로 정합니다. 매매계약의 잔금과 전환할 대여원금을 일치시키고, 전환일·이자율·이자 지급일·원금 상환일을 계약서에 적습니다. 현금을 새로 주고받지 않은 거래이므로 계약서에도 ‘매매잔금채무의 전환’으로 기록합니다.

이 사건에서는 원고가 주장한 약정금 채무가 실제로 있었는지가 문제였습니다. 대법원은 기존 채무를 인정하기 어렵다는 원심 판단을 유지했습니다.

부모님 집의 잔금 전환에서도 먼저 매매계약과 미지급 잔금이 있어야 합니다. 실제 매매잔금이 6억6,000만원이라면 그 채무를 전환하고, 이미 지급한 대금까지 다시 빌린 돈으로 기록하지 않습니다.

2. 가상사례 : 15억1,000만원을 어떻게 정산할까요?

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다. 자녀가 어머니 아파트를 15억1,000만원에 매수하여 실제 거주하고, 어머니는 일부 공간을 임차합니다. 은행대출은 3억원이 실행되고, 실제 임대차에 따른 부분임대보증금은 5억5,000만원으로 약정했다고 가정합니다. 취득세·등기비용과 어머니의 양도소득세는 별도로 준비합니다.

3억원 + 5억5,000만원 + 6억6,000만원 = 15억1,000만원입니다.

보증금 상계는 어머니가 자녀에게 지급할 임대보증금과 자녀가 어머니에게 지급할 매매대금을 같은 금액만큼 정산하는 것입니다. 상계할 채권, 금액과 날짜를 기록합니다. 이후 임대차가 끝나면 자녀는 어머니에게 보증금 5억5,000만원을 돌려줘야 합니다.

이렇게 매매대금은 정산되지만 자녀에게는 은행대출 3억원, 보증금 반환채무 5억5,000만원, 어머니 대여금 6억6,000만원이 남습니다. 이 세 가지를 구분해야 원금상환과 보증금 반환에 필요한 자금을 계산할 수 있습니다.

3. 양도시기 : 대여금을 모두 갚는 날까지 양도소득세를 미루지 않습니다

이 회신은 토지를 매수한 건설회사가 약정일까지 잔금을 지급하지 못하는 상황에서, 잔금을 소비대차로 바꾸면 양도시기가 언제인지 물은 사안입니다.

매매잔금을 유효하게 대여금으로 바꾸어 대금을 정산했다면 그 전환일을 잔금청산일로 봅니다. 그보다 먼저 소유권이전등기를 마쳤다면 소득세법 시행령 제162조에 따라 등기접수일을 양도시기로 판단합니다. 대여금을 10년에 걸쳐 갚기로 했더라도 양도소득세를 10년 뒤에 신고하는 것은 아닙니다.

예를 들어 필요한 토지거래허가를 받은 거래에서 2026년 10월 15일에 잔금을 대여금으로 전환하고 같은 날 등기했다고 가정하겠습니다. 양도일은 10월 15일이며, 양도소득세 예정신고 대상이라면 원칙적인 신고·납부기한은 2026년 12월 31일입니다. 어머니가 당장 받은 현금이 적더라도 이 기한에 납부할 세금은 준비해야 합니다.

4. 증여추정 : 실제로 대금을 부담하는 거래여야 합니다

상속세 및 증여세법 제44조는 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 증여받은 것으로 추정합니다. 같은 조 제3항 제5호는 “대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우”에 이 추정을 배제합니다.

자녀의 소득·기존 재산·대출금으로 대금을 지급한 내역, 부모님에게 귀속된 대금, 잔금대여의 상환재원과 실제 이행이 판단자료가 됩니다. 대여금이 진짜 빚인지가 핵심이므로 자녀에게 원금을 갚을 의사와 능력이 있어야 합니다.

이 사건의 매수인은 2017년생으로, 2018년 조부 소유 상가를 취득했습니다. 매매대금 일부는 아버지에게 증여받은 돈으로 지급하고, 임대보증금을 승계했으며, 나머지는 조부에게 빌린 것으로 약정했습니다. 대여이율은 연 1.64%, 상환기간은 70개월이었고 상가 임대료가 원리금 상환재원이었습니다.

조세심판원은 자녀 본인의 추가 자금부담 없이 해당 부동산의 임대료로 매매잔금을 갚도록 한 점, 매매가격과 대여조건을 함께 보아 정상적인 대가 지급으로 인정하지 않았습니다. 실제 지급이 인정된 현금과 승계보증금은 공제하고 나머지에 대한 증여세를 유지했습니다.

후속 소송에서 법원도 거래 당시 어린 손녀의 취득능력, 매매대금 대부분을 차지하는 무담보 대여, 낮은 이자율과 임대료 상환방식을 종합했습니다. 조부가 부동산을 그대로 보유했을 때 받을 임대료가 거래 후 지급받을 금액보다 많다는 사정도 판단에 반영했습니다.

여기서는 이자율 하나만 문제 삼은 것이 아닙니다. 자녀가 실제로 대금을 부담하는 거래인지가 인정되지 않아 증여세를 과세한 것입니다. 성년 자녀에게 급여나 사업소득이 있고 자기 자금과 대출을 부담하면서 약정대로 원금을 갚는다면, 그 자료를 매매계약·대여계약과 연결하여 유상거래를 설명해야 합니다.

5. 유상거래 인정 사례 : 자녀의 자금과 부모님에게 남은 대금을 확인했습니다

이 사건의 자녀는 패션 관련 사업을 하면서 사무실과 전시장으로 사용할 부동산을 아버지에게서 취득했습니다. 자녀 계좌에서 발행한 수표 등이 아버지에게 입금됐고, 이후 해당 돈이 증권투자에 사용된 사실이 금융조사로 확인됐습니다.

판단의 핵심은 자녀가 실제로 대금을 지급했고, 그 돈이 자녀에게 되돌아오지 않았다는 점입니다. 이 사례와 앞의 부인 사례를 함께 보면, 가족 간 거래에서는 계약서와 함께 대금의 실제 부담·귀속·상환을 설명할 자료가 필요하다는 것을 알 수 있습니다. 실제 유상거래가 확인되는 부분은 매매로 처리하고, 무상으로 이전한 부분은 증여로 구분합니다.

6. 부분임대 : 보증금은 실제 임대한 공간과 이용조건에 맞춰 정합니다

부모님과 자녀가 한 아파트에 함께 거주하면서 일부를 임대한다면, 부모님이 전용으로 사용하는 방과 공동으로 사용하는 거실·주방 등을 계약에 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 보증금은 이런 이용조건, 인근 유사 임대사례, 선순위 담보 등을 반영하여 정합니다.

예컨대 전체 아파트 전세시세가 8억원이고 부모님이 방 3개 중 2개를 사용한다고 하더라도, 이를 곧바로 3분의 2로 나누어 보증금을 정하지 않습니다. 거실·주방·출입구를 함께 쓰는 조건과 독립된 임대공간의 이용가치는 다르기 때문입니다. 부분임대의 실제 조건을 반영한 비교자료로 금액을 정하고, 보증금이 달라지면 상계액과 잔금대여액도 함께 바꿉니다.

앞의 가상사례는 보증금을 5억5,000만원으로 둔 계산입니다. 실제 임대차에서 보증금이 4억5,000만원으로 정해지고 은행대출 3억원이 같다면, 남는 매매잔금은 7억6,000만원입니다. 그때에는 6억6,000만원이 아니라 7억6,000만원을 기준으로 이자와 상환액을 계산합니다.

토지거래허가구역에서는 매수인의 실제 이용과 허가내용도 맞아야 합니다. 자녀가 실제 거주하고 부모님이 일부 공간을 사용하는 구조와, 자녀는 거주하지 않고 부모님이 전부 사용하는 구조를 구분합니다.

이 해석은 기존 임대차가 있는 단독주택을 취득한 사람이 일부에 실제 거주하고 나머지 임대차를 승계하는 경우를 다뤘습니다. 법제처는 취득 후 새로 일부를 임대하는 경우와 기존 임대차를 승계하는 경우를 달리 볼 이유가 없다고 설명했습니다.

따라서 실제 자기 이용과 일부 임대가 함께 있는 경우에는 해당 건축물에 적용되는 시행령 제14조의 예외 및 허가내용에 맞춰 처리합니다. 자녀가 주소만 옮기고 실제로는 부모님이 전부 사용하는 경우에는 이 일부 임대 요건을 충족하지 못합니다.

7. 취득세 : 같은 3억원 차이라도 증여세와 결과가 다릅니다

취득세는 먼저 ‘유상취득인지 증여취득인지’를 정하고, 그다음 ‘어떤 금액에 어떤 세율을 곱할지’를 정합니다. 두 단계의 기준을 나누면 이해하기 쉽습니다.

첫 번째 : 부모·자녀의 저가거래를 증여취득으로 보는 기준

지방세법 제7조 제11항은 부모·자녀 등 직계존비속 간 부동산 취득을 원칙적으로 증여취득으로 봅니다. 다만 자녀의 소득·재산 등으로 대가를 지급한 사실이 법정 요건에 따라 증명되면 전체를 유상취득으로 인정합니다.

그런데 시가인정액보다 싸게 사면서 가격 차이가 ‘3억원 이상 또는 시가인정액의 30% 이상’이면, 이 대가 지급 입증에 따른 유상취득 예외를 적용하지 않습니다. 공매·파산처분·교환 등 다른 법정 예외가 없는 통상적인 부모·자녀 매매에서는 전체 부동산을 증여취득으로 처리합니다. 이는 지방세법 제7조 제11항 제4호 단서와 시행령 제11조의3에 따른 취득세의 처리입니다.

두 번째 : 유상취득으로 인정되어도 과세표준을 시가인정액으로 바꾸는 기준

증여취득으로 보지 않는 거래라도 끝난 것이 아닙니다. 특수관계인 간 저가 유상취득에서 차액이 ‘3억원 이상 또는 시가인정액의 5% 이상’인 부당행위계산에 해당하면, 취득세 과세표준을 실제 매매대금 대신 시가인정액으로 계산합니다. 취득 원인은 매매로 유지하면서 세금을 계산할 금액을 바꾸는 것입니다.

이 두 번째 기준의 근거는 지방세법 제10조의3 제2항과 시행령 제18조의2입니다. 이미 첫 번째 단계에서 증여취득으로 처리한 거래에 이 규정을 다시 중복 적용하지 않습니다.

시가 18억원인 집을 15억1,000만원에 사는 경우

가격 차이를 설명하기 위한 별도 가상사례입니다. 국세상 시가와 지방세상 시가인정액을 모두 18억원으로, 매매대금을 15억1,000만원으로 가정합니다. 전체 주택을 취득하며, 부대 취득비용은 계산에서 제외합니다. 대금 지급은 입증되어 있고, 아래 세액 비교에서는 취득세 중과·감면 없이 일반세율을 적용합니다. 표의 세액은 지방교육세·농어촌특별세를 제외한 취득세 본세입니다.

가격 차이는 18억원 − 15억1,000만원 = 2억9,000만원입니다.

증여취득으로 보는 기준은 3억원과 18억원의 30%인 5억4,000만원 중 먼저 도달하는 3억원입니다. 차액 2억9,000만원은 이 기준에 못 미치므로, 대가 지급이 입증된 이 사례는 유상취득으로 처리합니다.

반면 시가인정액의 5%는 9,000만원입니다. 차액 2억9,000만원은 9,000만원 이상이므로 저가 유상취득의 과세표준 조정 대상입니다. 따라서 15억1,000만원이 아니라 18억원에 세율을 곱합니다. 9억원 초과 주택의 일반 취득세율 3%를 적용하면 취득세는 5,400만원입니다.

취득세 = 18억원 × 3% = 5,400만원

매매대금을 15억원으로 낮추면 어떻게 될까요?

이번에는 차액이 정확히 3억원입니다. 취득세의 기준은 ‘3억원 초과’가 아니라 ‘3억원 이상’이므로, 대가 지급 입증에 따른 유상취득 예외에서 제외됩니다. 같은 가정에서 전체 주택을 증여취득으로 처리하며, 일반 무상취득세율 3.5%를 적용한 취득세는 6,300만원입니다.

취득세 = 18억원 × 3.5% = 6,300만원

증여취득세율은 항상 3.5%인 것은 아닙니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택으로 증여취득 중과요건에 해당하면 12%가 적용됩니다. 이 경우 위 18억원 사례의 취득세 본세는 2억1,600만원입니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 등 중과 제외요건을 충족하면 일반세율 3.5%를 적용합니다. 유상취득도 자녀 세대의 주택 수와 지역에 따라 8%·12% 중과가 적용되는 경우가 있습니다.

그런데 증여세는 왜 0원일 수 있을까요?

매매 자체가 인정되는 거래에서 상속세 및 증여세법 제35조의 저가양수 이익은 ‘시가와 대가의 차액’에서 ‘시가의 30%와 3억원 중 작은 금액’을 빼서 계산합니다.

위 18억원 주택을 15억원에 사면 차액은 3억원이고, 차감 기준금액도 3억원입니다. 저가양수에 따른 증여재산가액은 3억원 − 3억원 = 0원입니다. 이 가격 차이에서 생기는 증여세는 0원이지만, 취득세는 앞서 설명한 대로 증여취득으로 처리됩니다.

15억1,000만원에 사는 경우에도 차액 2억9,000만원이 기준금액 3억원보다 작아 저가양수에 따른 증여세는 없습니다. 다만 부모님의 양도소득세는 기준이 또 다릅니다. 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상인 특수관계인 저가양도로 조세부담을 부당하게 줄인 경우에는 양도가액을 시가로 계산합니다. 이 사례의 2억9,000만원은 시가의 5%인 9,000만원 이상이므로 양도가액은 18억원으로 계산합니다. 그 양도가액에 취득가액·필요경비·비과세·장기보유특별공제 등을 반영하여 최종 양도소득세를 산출합니다.

정리하면, 시가와 시가인정액이 모두 18억원인 주택을 15억1,000만원에 정상 매매하는 사례에서는 저가양수 증여세는 없고, 부모님의 양도소득세 양도가액과 자녀의 취득세 과세표준은 각각 18억원입니다. 가격을 정확히 15억원으로 낮추면 저가양수 증여세는 여전히 0원이지만 취득세는 전체 주택의 증여취득으로 바뀝니다.

8. 이자율 : 3.0%면 1,056만원 전액이 증여재산가액입니다

이제 매매잔금 6억6,000만원이 실제 대여금으로 인정된 경우의 이자 문제를 보겠습니다. 1년 동안 원금이 변하지 않고, 약정한 1년분 이자를 실제로 지급하며, 법정 적정이자율이 연 4.6%인 가상사례입니다.

상속세 및 증여세법 제41조의4와 시행령 제31조의4는 적정이자와 실제 지급이자의 차액이 1천만원 미만이면 과세에서 제외합니다. 이자율을 반드시 4.6%로 약정해야 하는 것은 아닙니다.

법정 기준이자 = 6억6,000만원 × 4.6% = 3,036만원

연 3.0%의 경우 3,036만원 − 1,980만원 = 1,056만원입니다. 따라서 증여세를 계산할 때 들어가는 증여재산가액은 56만원이 아니라 1,056만원 전액입니다. 그다음 증여재산공제와 세율을 적용하여 납부할 세금을 계산합니다.

연 3.1%의 경우 3,036만원 − 2,046만원 = 990만원입니다. 990만원은 1천만원 미만이므로 이 대여이익에 대한 증여세는 0원이고, 직계존속 증여재산공제 5천만원도 사용하지 않습니다. 정확히 1천만원으로 계산되는 경우에는 과세 제외를 적용하지 않습니다.

이 회신에서는 자녀에게 1억500만원을 무상 대여하여 매년 일부씩 상환받을 때의 이자 이익과, 이미 증여한 5천만원을 합산하는지 질의했습니다. 국세청은 과세에서 제외한 1천만원 미만 이익에는 증여재산 합산도 적용하지 않는다고 답했습니다. 따라서 이 글의 990만원 역시 다른 현금증여나 다음 계산시점의 이익에 더하지 않습니다.

공제 5천만원이 남아 있다면 : 처음에는 납부세액이 0원입니다

성년 거주자인 자녀가 어머니에게 빌렸고, 이전 10년 동안 직계존속 증여재산공제 5천만원을 사용하지 않았다고 가정하겠습니다. 다른 증여와 별도 공제는 없으며, 아래 기간에도 원금·이자율·세법이 같다고 놓고 비교합니다.

연 3.0%로 계산한 첫 번째 증여재산가액은 1,056만원입니다. 이 금액을 남아 있는 증여재산공제에서 공제하면 과세표준이 0원이므로, 첫 번째 계산시점에 납부할 증여세는 없습니다. 하지만 1,056만원은 과세대상에서 제외된 금액이 아니라 증여재산가액에 들어간 뒤 공제로 세금이 0원이 된 금액입니다.

같은 조건이 계속되면 : 다섯 번째 계산에서 세금이 생깁니다

대여기간이 1년 이상이면 대출일부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 대출받은 것으로 보아 이익을 계산하며, 이후에도 매년 같은 방식으로 계산합니다. 같은 어머니로부터 발생한 과세대상 이익은 10년 합산에 포함됩니다. 이 사례에서는 매번 1,056만원이 추가됩니다.

다섯 번째 계산은 ‘5년을 모두 채운 뒤’가 아니라, 최초 계산 이후 약 4년이 지나 다섯 번째 증여이익이 발생하는 시점입니다.

누적 증여재산가액 5,280만원 − 증여재산공제 5,000만원 = 과세표준 280만원

과세표준 280만원 × 세율 10% = 증여세 산출세액 28만원

기한 내 신고하여 신고세액공제 3%를 적용받으면, 28만원 − 8,400원 = 271,600원을 납부합니다.

이 예시의 1~4차 산출세액은 모두 0원이므로 이때 공제할 종전 증여세 산출세액은 없습니다.

이미 5천만원을 증여받았다면 : 첫 번째 계산부터 세금이 생길 수 있습니다

같은 어머니에게 이전 10년 내 현금 5천만원을 증여받아 공제를 모두 사용한 자녀라고 가정하겠습니다. 그 밖의 증여가 없으면, 현금 5천만원과 이번 대여이익 1,056만원을 합친 6,056만원에서 공제 5천만원을 빼므로 과세표준은 1,056만원입니다.

과세표준 1,056만원 × 10% = 증여세 산출세액 105만6,000원

기한 내 신고세액공제 3% 적용 후 납부세액 = 105만6,000원 − 3만1,680원 = 102만4,320원

1년 후에도 이익이 1,056만원이면 대여이익 두 번의 합계 2,112만원을 포함해 다시 계산합니다. 이때 종전 증여에 대한 산출세액은 상속세 및 증여세법 제58조의 한도 내에서 공제하므로, 이미 과세한 이익에 세금을 단순히 두 번 더하지 않습니다.

990만원과 1,056만원의 차이는 ‘다음 해 합산’에도 남습니다

연 3.1%로 계산된 990만원은 1천만원 미만으로 과세에서 제외됩니다. 1년 후에도 같은 조건으로 이익이 990만원이면 그때도 과세에서 제외하고, 이전 990만원을 더해 1,980만원으로 과세하지 않습니다. 이 조건이 계속 유지되는 동안에는 이 이익 때문에 증여재산공제 5천만원이 줄어들지 않습니다.

반대로 연 3.0%의 이익 1,056만원은 전액이 증여재산가액입니다. 다음 계산시점의 이익도 1,056만원이면 직전 이익과 합쳐 2,112만원을 기준으로 공제와 세율을 적용합니다. 앞선 해에 공제로 납부세액이 0원이었더라도 합산합니다.

어느 해에는 990만원으로 제외되고 다음 해에는 1,056만원이 발생했다면, 제외했던 990만원은 더하지 않고 이번 과세대상 1,056만원을 반영합니다. 다른 증여가 있는 경우에는 그 증여와 법정 합산요건을 함께 적용합니다. 직계존속인 증여자의 배우자도 동일인에 포함되므로 부모님의 현금증여 내역을 함께 정리해야 합니다.

이 사례에서는 어떻게 정하는 것이 좋을까요?

장기간 발생하는 대여이익이 증여재산공제를 소진하지 않게 하려면, 처음부터 각 계산시점의 이익을 1천만원 미만으로 관리하는 방법을 권합니다. 위 원금 6억6,000만원 사례에서는 연 3.1%의 세전이자 2,046만원을 실제 지급하면 이익이 990만원이 되어 과세에서 제외됩니다.

계산상 지급이자는 연 2,036만원을 넘어야 합니다. 연 3.1% 이자 2,046만원은 그 금액보다 10만원 많으므로, 이자를 덜 지급하거나 원금을 추가로 빌리면 다시 계산해야 합니다. 원금을 일부 갚았다면 줄어든 원금과 해당 기간에 맞춰 이익이 감소합니다.

과세대상 이익이 생기면 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내의 신고기한에 맞춰 증여재산가액·공제·종전 증여를 반영합니다. 공제를 적용해 납부세액이 0원이 된 거래도 이후 합산을 위해 신고내역과 계산자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

9. 부모님 이자소득과 원금상환도 같이 계산합니다

자녀의 저리대여 이익과 부모님이 실제 받은 이자소득은 다른 세금입니다. 연 3.1%로 약정하여 자녀의 이익 990만원이 과세에서 제외되어도, 어머니가 받는 연 2,046만원의 이자는 어머니의 소득입니다.

부모님이 대부업을 영위하는 것이 아닌 일반적인 개인 간 대여이고 비영업대금의 이익에 해당하면, 자녀는 이자를 지급할 때 소득세 25%와 지방소득세 2.5%, 합계 27.5%를 원천징수합니다. 원금상환액에는 이 원천징수를 적용하지 않습니다.

자녀가 부담한 세전이자는 어머니에게 지급한 14,833,500원과 원천징수하여 납부한 5,626,500원을 합한 2,046만원입니다. 저리대여 이익을 계산할 때도 적법하게 원천징수한 세액을 포함한 세전이자를 기준으로 합니다. 원천징수한 세금은 원칙적으로 이자 지급월의 다음 달 10일까지 신고·납부합니다.

어머니에게 같은 달력연도에 귀속되는 이자소득이 2,046만원이라면 이 이자만으로 금융소득 2천만원을 넘습니다. 다른 이자·배당과 함께 금융소득 종합과세 여부를 반영하여 다음 해 5월 종합소득세를 신고합니다. 이미 원천징수한 소득세는 기납부세액으로 정산합니다. 연 3.0%의 이자가 1,980만원인 경우에도 다른 금융소득이 있으면 합계가 2천만원을 넘을 수 있습니다. 따라서 이자율을 정할 때에는 자녀의 증여세뿐 아니라 부모님의 소득세도 함께 비교해야 합니다.

원금까지 갚는다면 월 부담은 얼마일까요?

상환능력을 설명하기 위한 별도 가정으로, 6억6,000만원을 10년 동안 매달 같은 원금으로 갚는다고 하겠습니다. 매달 원금은 550만원이고, 연 3.1%를 적용한 첫 달 세전이자는 170만5,000원입니다. 첫 달 부모님 대여금의 원리금 부담은 720만5,000원입니다.

원금을 갚을수록 잔액이 줄어 이자도 감소합니다. 이 원리금에 은행대출의 원리금, 생활비, 각종 세금까지 더해 실제 소득으로 지급할 수 있는지 계산합니다. 만기일시상환이라면 매달 원금 지급은 없지만 만기에 6억6,000만원을 마련할 재원이 있어야 합니다.

마무리 : 실제로 갚을 거래를 정하고 세금을 숫자로 비교하세요

매매잔금을 준소비대차로 전환하는 계약은 가능합니다. 매매대금의 정산과 자녀의 실제 대여금 상환이 입증되면 매매로 처리하고, 남은 대여금은 약정대로 관리합니다. 양도소득세는 원금을 모두 갚을 때가 아니라 잔금 전환·선행 등기에 따른 양도시기에 신고합니다.

가격을 낮추는 부분은 증여세·양도소득세·취득세를 각각 계산합니다. 이자율은 이 글의 6억6,000만원 가정에서 3.1%라면 이익 990만원을 과세에서 제외하고, 3.0%라면 1,056만원 전액을 증여재산가액에 넣습니다. 처음에는 공제로 세금이 없어도 같은 과세대상 이익이 누적되면 나중에 세금이 생기므로, 장기 대여는 매년의 이익과 부모님 이자소득·자녀의 상환부담까지 함께 관리하시는 것이 좋습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소