상속으로 취득한 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

“상속세를 신고할 때 사용한 부동산 가격이 낮았습니다. 몇 년 뒤 팔면서 주변의 더 높은 거래가격으로 취득가액을 바꿀 수 있나요?”

세무서의 상속세 결정·경정 가액이 있는 경우에는 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 그 가액을 양도소득세 취득가액으로 적용합니다. 상속 당시의 유사매매사례를 뒤늦게 제시했다고 기존 결정가액을 양도세 신고에서 바로 바꾸는 것은 아닙니다. 이번 글은 실제 국세청 심사결정의 사실관계와 판단을 중심으로 설명드립니다.

1. 쟁점 : 실무사례 : 상속세 결정 후 다른 거래사례를 취득가액으로 제시했습니다

청구인은 배우자가 2020년 5월 20일 사망하면서 서울 소재 토지와 건물을 상속받았습니다. 상속세 신고에서는 상속세 및 증여세법 제66조의 저당권 등이 설정된 재산 평가 특례에 따라 부동산 가액을 15억3,000만원으로 신고했고, 과세관청은 조사 후 그 신고가액을 인정하여 상속세를 결정했습니다. 결정통지는 2023년 1월에 이루어졌습니다.

이후 청구인은 해당 부동산을 2025년 5월 30일 38억원에 양도했습니다. 양도세 신고에서는 상속 당시 인근 부동산의 거래가액을 바탕으로 산정한 36억1,600만9,098원을 취득가액으로 제시했습니다. 이미 상속세에서 결정된 15억3,000만원보다 높은 금액을 양도세 취득가액으로 주장한 것입니다.

과세관청은 기존 상속세 결정가액을 취득가액으로 적용해 양도소득세를 경정·고지했고, 청구인이 제기한 심사청구는 2026년 4월 8일 기각되었습니다. 이 사건은 국세청의 심사결정입니다.

2. 쟁점 : 쟁점 : 시가 원칙과 “이미 결정된 가액” 규정을 함께 봅니다

청구인의 주장은 상속 당시 부동산의 시가에 가까운 유사매매사례가액을 취득가액으로 인정해 달라는 것이었습니다. 그러나 소득세법 시행령 제163조 제9항에는 상속·증여 자산의 평가액을 취득가액으로 보는 원칙과 함께, 세무서장 등이 상속세·증여세 과세가액을 결정·경정한 경우 그 결정·경정 가액을 적용하는 규정이 있습니다.

이번 결정은 그 명문 규정을 바탕으로 기존 결정가액을 적용했습니다. 상속세 결정이 늦었다는 사정도 청구인이 주장했지만, 그 사실만으로 기존 결정가액을 바꿀 근거로 받아들여지지 않았습니다. 따라서 상속세 결정가액이 있는지와 그 결정의 내용이 무엇인지가 첫 번째 확인사항입니다.

3. 쟁점 : 상속세 신고가액·결정가액·과세가액을 구분합니다

상속세 신고서에 적은 재산 평가액과 세무서가 최종 결정한 재산 평가액은 같을 수도 있고 다를 수도 있습니다. 상속세 과세가액에는 개별 부동산 외의 재산·채무·사전증여 등의 항목도 연결되므로, 상속세 전체 과세가액을 해당 부동산 하나의 취득가액처럼 옮겨 적지 않습니다. 결정결의서와 재산별 평가명세를 확인해야 합니다.

상속세 결정·경정 가액이 있는 경우에는 그 가액을 먼저 확인하여 양도세 취득가액을 적용합니다. 결정·경정이 없는 경우에는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 기준으로 판단합니다. 이후 적법한 결정·경정으로 재산가액이 달라진 경우에는 그 변경내용과 양도세 정정 절차를 연결하여 검토합니다.

이 규정을 설명할 때 모든 상속세 결정에 법원 판결과 같은 “기판력”이 부여되는 것은 아닙니다. 이 사건의 세무 결론은 시행령의 취득가액 적용 규정에서 나옵니다. 개별 결정에 대한 적법한 불복·경정 절차와 양도세 신고 단계의 취득가액 적용을 나누어 보는 것이 정확합니다.

4. 쟁점 : 이 결정은 “소급감정은 모두 무효”라는 사건이 아닙니다

이번 사건에서 직접 다툰 것은 유사매매사례가액입니다. 따라서 소급감정평가의 인정 여부는 그 자료와 적용 규정을 따로 살펴야 합니다. 상속 당시 평가의 적정성, 감정평가서의 작성 시기 및 평가기간, 기존 상속세 결정의 존재는 서로 연결되지만 같은 쟁점은 아닙니다.

시행령 제49조의 일반적인 상속재산 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 매매·감정 등 자료의 법정 기준일과 가격변동 사정에 따라 판단하며, 평가기간 밖의 일정한 자료에 대해 재산평가심의위원회 심의를 거치는 규정도 있습니다. 따라서 “6개월이 지나 작성한 자료는 언제나 100% 무효”라는 문장으로 모든 경우를 설명하지 않습니다.

반대로 나중에 감정평가만 받으면 기존 결정가액을 언제든 바꿀 수 있는 것도 아닙니다. 이미 상속세 결정가액이 있는 사안에서는 이번 사건과 같이 양도세 취득가액 적용 규정이 먼저 문제 됩니다. 법정 평가자료의 인정 여부와 기존 결정의 정정 가능성을 구분하여 검토해야 합니다.

5. 쟁점 : 상속 단계에서 무엇을 준비해야 할까요?

상속이 개시되면 재산 목록과 평가자료를 먼저 정리합니다. 해당 부동산의 거래사례, 감정평가 필요성, 담보채무와 제66조 특례, 전체 상속재산·채무와 공제요건을 함께 검토합니다. “상속재산이 10억원 이하이니 누구나 상속세가 없다”거나 “감정가액을 높이면 미래 양도세가 모두 사라진다”는 식으로 결정하지 않습니다.

상속세 신고기한은 일반적인 국내 상속 사례에서 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 평가기간의 “상속개시일 전후 6개월”과 시작점이 다릅니다. 예를 들어 상속개시일이 5월 20일이면 일반적인 신고기한은 11월 30일이고, 사후 6개월의 평가기간은 11월 20일을 기준으로 따로 계산합니다. 기한의 말일이 공휴일인 경우 등은 관련 규정을 추가 적용합니다.

양도 전에 상속세 신고서만 가지고 있다면, 결정·경정 통지와 재산별 평가명세까지 확인하는 것이 좋습니다. 신고가액과 결정가액이 다른데 이를 모르고 양도세를 신고하면 취득가액부터 수정해야 할 수 있습니다. 현재 결정가액, 양도가액, 인정되는 필요경비를 맞춘 뒤 양도세를 계산합니다.

6. 쟁점 : 판단 : 양도세 계산 전에 상속세 결정 자료부터 확인합니다

이번 사건에서는 15억3,000만원의 상속세 결정가액을 두고 양도세 신고에서 약 36억1,600만원의 유사매매사례가액을 적용하려 했지만 받아들여지지 않았습니다. 실제 질문에서도 기존 결정가액이 확인되면 우선 그 가액을 적용하고, 결정 자체를 정정할 사유가 있다면 별도의 법정 절차와 기간을 확인해야 합니다.

상속세와 양도소득세를 함께 검토한다는 것은 임의로 가장 높은 평가액을 고른다는 뜻이 아닙니다. 상속 당시 인정되는 평가액과 공제를 정확히 적용하고, 그 결과가 나중의 양도세 취득가액으로 어떻게 이어지는지 미리 계산하는 것입니다. 상속세 신고·결정 자료와 매도 예정 계약을 함께 준비하면 연결되는 세무처리를 검토할 수 있습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소