공익사업 보상 방식별 양도소득세와 감면한도

“토지를 수용당하게 됐습니다. 현금 대신 채권을 받으면 세금이 얼마나 줄어들고, 감면한도는 얼마인가요?”

법정 요건을 충족한 공익사업용 토지 등의 양도는 현금 15%, 일반 채권 20%, 적격 만기보유 특약 채권은 3년 35%·5년 45%의 양도소득세 감면을 검토합니다. 제77조 등의 감면한도는 연간 2억원, 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간을 합한 5개 과세기간 3억원입니다. 감면율만으로 결정하지 않고 농어촌특별세, 지방소득세와 채권 보유에 따른 자금 제약까지 비교해야 합니다.

1. 쟁점 : 수용이면 모두 감면되는 것은 아닙니다

토지나 건물이 공익사업으로 이전되어도 대가를 받는 양도이므로 양도소득세가 문제 됩니다. 제77조 감면은 공익사업 관련 법정 대상 거래에 해당하고 취득시기 등 요건을 갖춘 경우 적용합니다. 기본 취득요건은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전 취득이며, 사업인정고시 전에 양도했다면 양도일부터 소급하여 판정합니다.

주민공람공고일과 사업인정고시일은 이름부터 다른 날짜입니다. 개별 사업법에서 어떤 고시가 사업인정으로 의제되는지를 확인한 뒤 기준일을 정해야 합니다. 주민공람공고가 있었다는 이유만으로 그날을 제77조의 사업인정고시일로 대신하여 계산하지 않습니다.

이 글에서 확인한 제77조의 적용기한은 2026년 12월 31일까지의 양도입니다. 2027년에 잔금을 받는 계획이라면 향후 적용 법령과 연장 여부를 별도로 확인해야 합니다. 보상금 입금일만 보고 연도를 옮기기보다 세법상 양도시기와 공탁·등기 등 거래 경위를 함께 확인합니다.

2. 쟁점 : 채권의 이름보다 만기보유 약정의 요건이 중요합니다

단순히 만기가 3년인 채권을 받았다는 사실만으로 35% 감면을 적용하는 것이 아닙니다. 대상 사업과 법정 만기보유 특약, 보유·예탁 요건을 충족해야 합니다. 보유 의무를 위반하는 등의 추징사유가 생기면 감면세액과 추가 부담을 다시 계산할 수 있습니다.

대토보상은 현금 대신 토지로 보상받는 제도로, 법정 요건을 갖춘 보상 부분에 대해 40% 감면 또는 과세이연을 선택하는 방식입니다. 과세이연은 세금이 없어지는 것이 아니라 이후 대토 취득·처분 및 사후관리 규정에 따라 과세 시점을 연결하는 제도입니다. 현금 전환이나 권리 처분 계획까지 반영해 선택해야 합니다.

3. 쟁점 : 가상사례 : 산출세액 2억원일 때 실제 부담 비교

감면 차이를 설명하기 위한 가상사례입니다. 감면 대상 토지에 귀속되는 양도소득세 산출세액이 2억원이고, 각 보상 방식의 요건을 모두 충족하며 최근 4개 과세기간의 관련 감면 사용액과 다른 공제는 없다고 가정합니다. 농어촌특별세 비과세가 적용되지 않는 자산으로서 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 계산하고, 지방소득세는 대응 산출세액 2,000만원에서 국세 감면액의 10%를 차감합니다. 채권 가격·이자·매각 할인 및 가산세는 이 비교에서 제외합니다.

현금보상은 양도소득세 2억원에서 3,000만원을 감면한 1억7,000만원에, 농어촌특별세 600만원과 지방소득세 1,700만원을 더해 1억9,300만원입니다. 5년 만기보유 특약 채권의 같은 계산은 1억1,000만원 + 1,800만원 + 1,100만원 = 1억3,900만원입니다. 이 가정에서는 세금 합계가 5,400만원 차이 납니다.

다만 장기 채권보유로 자금을 사용할 수 없는 기간과 채권 관련 수익·비용도 경제적 선택에 영향을 줍니다. 농어촌특별세 비과세 대상이라면 위 표의 해당 세액을 제외하여 다시 비교합니다. 농지라는 이름만으로 자동 비과세되는 것은 아니며 법정 비과세 요건을 확인해야 합니다.

4. 쟁점 : 한도는 “연 2억원”과 “5년 3억원”을 함께 적용합니다

제77조·제77조의2·제77조의3 관련 감면은 제133조의 해당 한도 규정을 함께 적용합니다. 감면율을 곱한 금액이 연 2억원보다 작아도 직전 4개 과세기간 사용액을 합한 한도 때문에 전부 공제되지 않을 수 있습니다. 다른 감면과 함께 적용되는 거래라면 조문별 합산대상도 확인합니다.

예를 들어 직전 4개 과세기간에 해당 감면을 2억2,000만원 사용했고 올해 계산된 감면액이 1억2,000만원이라고 가정하면, 5개 과세기간 한도 3억원에서 남은 금액은 8,000만원입니다. 올해 감면액이 연간 한도 2억원 이내라도 이 사례의 적용 가능액은 8,000만원입니다. 나머지 4,000만원은 해당 한도로 감면되지 않습니다.

8년 자경농지 감면 등은 별도 요건과 한도 구조가 있습니다. 공익사업용 토지 감면의 연 2억원·5년 3억원을 자경농지 감면에 그대로 적용하지 않습니다. 자경기간뿐 아니라 거주·직접경작 등 요건과 중복감면 제한을 비교해 해당되는 감면을 선택합니다.

5. 쟁점 : 연도 분산이나 지분 이전은 별도 규정을 확인합니다

필지를 나누거나 일부 지분을 먼저 양도한 뒤 나머지를 다음 해에 넘기는 방법이 항상 연간 한도를 새로 만드는 것은 아닙니다. 제133조 제3항은 양도 전 일정 기간 내 분할한 토지나 일부 지분 양도 후 일정 기간 내 동일인 또는 그 배우자에게 나머지를 넘기는 경우 등에 대하여 한도를 합산하는 규정을 두고 있습니다. 특히 양도 전 1년 이내 분할 여부와 나머지 부분을 2년 이내 넘기는지 등 실제 요건을 확인해야 합니다.

이미 여러 사람이 지분을 보유한 경우에는 각 소유자의 세액과 감면요건을 계산합니다. 수용 직전에 배우자나 자녀에게 새로 증여하는 계획은 증여세·취득세, 취득시기와 감면요건 등이 별도로 발생하므로 기존 공동소유와 같게 설명하지 않습니다. 보상 일정 조정은 감면 적용기한과 실제 양도시기까지 함께 검토해야 합니다.

6. 쟁점 : 주택 수용은 1세대1주택 특례를 먼저 구분합니다

소득세법 시행령 제154조는 양도 당시 1세대1주택이고 사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 부수토지가 법정 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우 보유·거주기간 제한의 예외를 두고 있습니다. 수용된다는 이유만으로 주택 수나 고가주택 과세까지 모두 없어지는 것은 아닙니다.

일부가 수용되고 남은 주택·부수토지를 수용일부터 5년 이내 양도하는 경우의 특례도 함께 확인합니다. 주택 비과세와 토지 감면을 같은 규정으로 섞지 말고, 자산별로 비과세 부분과 과세·감면 부분을 나누어 계산합니다.

보상통지서, 사업인정고시 자료, 취득계약서·등기부, 보상 방식 안내, 최근 4개 과세기간의 감면 내역을 준비하면 현금·채권·대토별 세후 자금과 한도를 함께 비교할 수 있습니다. 보상 방식을 정하기 전에 적용 가능한 감면과 실제 납부세액을 계산해 두는 것이 순서입니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소