부모님께 무이자로 빌린 전세금 2억 1,700만 원, 계약이 끝나도 계속 써도 되나요?

부모님께 전세자금 2억 1,700만 원을 무이자로 빌렸다고 해서 그 원금을 계속 보유해도 증여세 문제가 없다는 뜻은 아닙니다. 실제로 갚아야 하는 대여금이라는 전제에서 1년간의 이자이익이 과세 기준에 미달하는지를 계산한 결과일 뿐입니다. 전세가 끝났다면 반환받은 보증금의 사용처, 차용금 만기, 실제 상환 또는 연장 합의를 함께 살펴봐야 합니다.

2억 1,700만 원 : 원금이 아니라 이자이익의 계산입니다

「상속세 및 증여세법」 제41조의4는 무상 또는 낮은 이율로 돈을 빌렸을 때 얻는 이익을 정합니다. 현행 시행령의 기준금액은 1,000만 원이며, 적정이자율은 관련 시행규칙에 따라 연 4.6%를 적용합니다. 무이자 대여라면 원금에 적정이자율을 적용한 이익을 계산합니다.

다음은 같은 원금을 1년 동안 무이자로 빌리고 다른 조건은 없다고 가정한 단순 계산입니다.

2억 1,800만 원 사례에서 과세 검토 대상은 기준을 초과한 2만 8,000원만이 아니라 계산된 이익 1,002만 8,000원입니다. 이 금액 자체가 납부할 증여세는 아니며, 해당 증여의 과세표준·공제 등은 별도로 계산합니다.

따라서 “2억 1,700만 원까지 원금 증여가 비과세”라는 표현은 맞지 않습니다. 실제 거래가 증여라면 원금 이전에 대한 증여세 판단이 먼저이고, 대여라면 그 위에 이자이익 규정을 적용합니다.

전세가 끝났다면 : 보증금 반환과 차용금 상환을 연결합니다

전세보증금의 반환일과 부모님 차용금의 상환기일이 같게 약정되어 있다면, 보증금을 돌려받았을 때 약정에 따른 원금 상환을 진행하고 이체 내역을 남기는 방식이 가장 분명합니다. 임대인이 보증금을 반환한 자료와 자녀가 부모님께 갚은 자료가 연결되면 자금 흐름을 설명하기 쉽습니다.

차용금 만기가 전세 종료일과 다르다면 계약에 정한 만기를 먼저 봅니다. 전세가 끝났다는 사실만으로 모든 대여금의 변제기가 자동으로 도래하는 것은 아닙니다. 다만 처음 설명한 상환재원이 보증금 반환액이었다면, 반환 이후 자금의 사용과 향후 상환계획이 일관되게 설명되어야 합니다.

새 전셋집 보증금으로 다시 사용해야 한다면 실제 사정에 맞춰 대여기간 연장을 합의할 수 있습니다. 남은 원금, 연장 사유, 새로운 상환기일과 상환재원을 기재하고 양 당사자가 확인합니다. 형식적으로 날짜만 계속 미루는 것보다 현실적인 반환 의무와 이행 가능성을 보여주는 자료가 중요합니다.

가상 사례 : 같은 2억 원이라도 처리 결과가 다릅니다

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다. 자녀가 부모님에게 전세금 2억 원을 빌렸고, 전세 종료 시점에 임대인에게 보증금을 돌려받았습니다. 차용금 약정도 그때 상환하는 내용이라고 가정합니다.

전세가 끝났는데 아직 갚지 않았다는 사정 하나만으로 곧바로 모든 금액을 증여로 단정하지는 않습니다. 그러나 애초부터 상환할 의무가 없었거나 실제로 채무를 면제한 사실이 확인되면 이자이익 기준과 다른 문제가 됩니다.

대여를 연장하면 : 이자이익도 기간별로 다시 판단합니다

「상속세 및 증여세법」 제41조의4는 대여기간이 정해지지 않은 경우 1년으로 보고, 1년 이상 대여에는 매년 법정 시점에 새로 대출받은 것으로 보아 이익을 계산하는 규정을 두고 있습니다. 한 번 기준금액 미만이었다고 이후 기간의 검토가 끝나는 것은 아닙니다.

예를 들어 2억 원을 같은 조건으로 1년간 무이자로 계속 빌린 단순 사례의 이자이익은 920만 원입니다. 다만 중간 상환, 추가 대여, 이자 지급, 기간 변경이 있으면 그 실제 거래와 법정 계산기간에 맞춰 다시 계산해야 합니다. 대여계약서의 최초 금액만 계속 곱하는 방식으로 처리하지 않습니다.

이자를 지급하는 방식으로 바꾸면 자녀의 이자이익과 별도로 부모님의 이자소득 및 지급자의 원천징수 문제도 함께 확인해야 합니다. 무이자 대여 판단과 실제 이자 지급의 신고 처리는 서로 다른 절차입니다.

원금을 면제한다면 : 이자 기준과 분리해 신고를 판단합니다

부모님이 실제 채권을 포기해 자녀의 채무를 면제하면 「상속세 및 증여세법」 제36조에 따른 채무면제 이익을 검토합니다. 원칙적으로 면제받은 이익을 그 면제일의 증여재산가액으로 판단합니다.

예를 들어 정상적인 2억 원 대여의 잔액 전부를 부모님이 면제했다면, 원금 2억 원에 대한 증여세 검토가 필요합니다. 연 이자이익이 1,000만 원 미만이었다는 사실이 원금 면제를 비과세로 바꾸지는 않습니다. 실제 면제 금액과 시점, 과거 증여 및 적용 가능한 공제 등을 구분해 계산합니다.

마무리 : 계약을 쓴 날보다 갚는 과정이 중요합니다

부모 전세자금 대여는 처음 빌릴 때의 금액뿐 아니라 전세 종료 후 처리까지 이어지는 거래입니다. 보증금 반환, 실제 상환, 만기 연장 또는 면제 중 무엇이 있었는지에 따라 세무처리도 달라집니다.

2억 1,700만 원이라는 숫자만 기억하기보다 “이 돈은 실제로 갚아야 하는가, 언제 어떤 재원으로 갚는가, 실제로 이행하고 있는가”를 함께 정리해 두시면 좋습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소