주택 규모·공급자 등록·공급 내용에 따른 건설용역 부가가치세 판정

“전용면적 85㎡ 이하 아파트 현장의 창호공사를 하도급받았습니다. 원청에서 국민주택이니 부가세 없이 계산서를 발행해 달라고 하는데, 그대로 하면 될까요?”

국민주택규모의 주택에 대해 법정 등록사업자가 해당 공종의 건설용역을 제공한다면 하도급도 면세가 적용됩니다. 다만 우리 업체의 등록과 실제 공사 범위를 별도로 적용해야 합니다. 원청이 면세라고 안내했거나 주택 면적이 작다는 사실만으로 모든 하도급 거래가 면세가 되는 것은 아닙니다.

1. 세 가지 요건 : 주택·등록·거래내용이 모두 맞아야 합니다

조세특례제한법 제106조 제1항 제4호와 시행령 제106조 제4항은 국민주택과 그 건설용역의 면세 범위를 정합니다. 일반적인 신축공사는 아래 순서로 판단합니다.

여기서 등록은 세무서에 내는 사업자등록만을 뜻하지 않습니다. 건설산업기본법, 전기공사업법, 정보통신공사업법, 소방시설공사업법 등 법령이 정한 해당 등록요건을 적용합니다. 사업자등록증에 ‘건설업’이 적혀 있다는 것만으로 충족하지 않습니다.

2. 면적 : 읍·면이라고 모두 100㎡ 기준은 아닙니다

주택법의 국민주택규모는 1호 또는 1세대의 주거전용면적 85㎡ 이하를 기본으로 합니다. 예외적으로 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하를 적용합니다.

따라서 단순히 소재지 주소가 ‘읍’이나 ‘면’으로 끝난다는 이유만으로 100㎡를 적용하지 않습니다. 수도권 여부와 도시지역 여부를 함께 판단합니다. 85㎡가 정확히 일치하는 경우는 ‘이하’에 포함되며, 분양면적이나 공용면적 포함 면적과 주거전용면적을 혼동하지 않습니다.

소규모라는 이유만으로 건축물대장상 용도가 다른 시설까지 모두 주택으로 보지는 않습니다. 특히 주택과 준주택은 법적 구분이 다르므로, 주거용으로 사용한다는 설명만으로 오피스텔 등을 국민주택 면세에 넣지 않습니다.

3. 원도급과 하도급 : 공급하는 업체마다 판단합니다

원청이 국민주택 신축을 일괄 도급받았다고 가정해 보겠습니다. 그 현장의 창호공사를 실제로 시공하는 등록 하도급업체는 자신의 등록과 해당 공사를 기준으로 면세를 적용합니다. 재하도급도 공급자에게 적용되는 등록과 공급 내용이 맞는지를 따로 판단합니다.

공사를 면허 없이 할 수 있는지에 관한 건설업법상의 예외와 부가가치세 면세에 필요한 등록요건은 별개입니다. 소규모 공사라는 이유만으로 면세 등록요건까지 자동 면제되지는 않습니다.

자재에 단순히 ‘설치비’라는 이름의 금액을 붙인다고 모두 건설용역이 되는 것도 아닙니다. 계약·공사내역·실제 수행 내용을 통해 자재 공급인지 해당 공종의 건설용역인지 판단합니다.

4. 설계·감리·추가공사 : 본 공사와 따로 보는 거래가 있습니다

국민주택 설계용역은 시행령 제106조 제4항 제3호가 정한 등록사업자가 공급하는 경우 면세 범위에 들어갑니다. 현행 조문은 건축사법 외에도 전력기술관리법·소방시설공사업법·기술사법·엔지니어링산업 진흥법 등의 등록에 따른 설계용역을 규정합니다. 실제 등록과 용역 범위가 조문에 맞아야 합니다.

별도로 제공하는 일반적인 감리용역은 설계용역과 다르게 10% 과세합니다. 같은 국민주택 현장이라는 이유로 건설사업관리·감리까지 모두 면세로 묶지 않습니다. 설계와 감리의 대가가 함께 있다면 계약상 용역과 실제 공급대가를 구분합니다.

기존 주택의 리모델링에는 별도의 시행령 요건이 있습니다. 기존 주택과 공사의 성격·면적 등을 따로 적용해야 하므로, 85㎡ 이하 주택에 하는 모든 수선이나 인테리어를 신축 건설용역과 같은 이유로 면세 처리하지 않습니다.

판례 요지 : 국민주택의 발코니 확장도 일률 면세는 아닙니다

요지 : 국민주택의 발코니 확장공사가 해당 면세 건설용역이나 통상 부수되는 용역에 해당하지 않는다고 보아 부가가치세 과세를 전제로 판단했습니다.

대법원 2023. 6. 29. 선고 2022다297755 · 상고기각

사건에서는 공동주택 공사와 발코니 확장에 관한 계약을 둘러싸고, 과세된 부가가치세 상당액을 공사대금으로 청구할 수 있는지가 다투어졌습니다. 법원은 본체가 국민주택이라는 사실만으로 발코니 확장까지 면세 건설용역 또는 통상 부수용역으로 보지는 않았습니다.

이 판결의 세무상 의미는 추가공사를 본 공사와 자동으로 같은 항목에 넣지 않는다는 점입니다. 별도의 발코니 확장공사가 이와 같은 거래라면 과세 매출과 세금계산서로 처리하고, 국민주택 본체의 면세 공사와 대가를 나누어 관리합니다. 실제 추가 부가세를 발주자에게 청구할 수 있는지는 도급계약의 대금 약정과 별도의 문제입니다.

5. 면세 공사의 매입세액 : 세금계산서를 받아도 공제되지 않을 수 있습니다

면세는 매출에 부가가치세를 붙이지 않는 것이지, 그 공사에 든 매입세액을 돌려받는 영세율과 같은 제도가 아닙니다.

예를 들어 면세 국민주택 공사에만 사용하는 자재를 공급가액 1억원, 부가가치세 1,000만원에 구입했다고 가정하면, 그 1,000만원은 면세사업 관련 매입세액으로 공제하지 않습니다. 자재업체는 일반 과세 재화를 공급했으므로 세금계산서를 발급하고, 시공업체는 그 자재를 면세 공사에 사용했으므로 매입세액을 공제하지 않는 것입니다. 불공제액은 해당 원가·자산 등의 처리에 반영합니다.

상가와 국민주택 공사를 같이 한다면 먼저 매입세액의 실제 사용처를 구분합니다. 상가 과세공사에만 관련된 적격 매입세액은 공제요건을 충족하는 범위에서 공제하고, 면세 주택에만 관련된 금액은 불공제합니다. 어느 쪽인지 직접 나눌 수 없는 공통분만 안분합니다.

6. 공통매입세액 : 실제 공급가액이 있는 경우와 없는 경우를 구분합니다

원칙적인 공통매입세액 안분은 해당 과세기간의 면세 공급가액이 총공급가액에서 차지하는 비율을 적용합니다. 편한 비율을 임의로 골라 쓰는 방식이 아닙니다.

가상으로 법정 안분대상 공통매입세액이 1,000만원이고 해당 과세기간의 과세 공사 공급가액이 3억원, 면세 공사 공급가액이 7억원이라고 해 보겠습니다. 다른 불공제·특례 사유는 없다고 가정합니다.

아직 과세·면세 중 한쪽 또는 양쪽의 공급가액이 없는 경우에는 시행령 제81조 제4항의 매입가액 비율, 예정공급가액 비율, 예정사용면적 비율 등의 법정 순서를 적용합니다. 다만 건물을 취득·신축하면서 과세·면세 예정사용면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적 비율을 우선하는 별도 규정이 있습니다. 이 예외를 일반 수급인의 모든 공통원가에 일률 적용하지 않습니다.

예정 비율로 안분한 경우에는 공급가액이나 사용면적이 확정되는 등 법정 정산 사유에 맞춰 정산합니다. 모든 공사의 모든 매입세액을 반드시 준공일까지 기다려 한 번에 정산하는 것은 아닙니다.

7. 계약과 청구 : 면세 여부를 먼저 정하고 증빙을 발급합니다

계약서에는 공급하는 공종과 시공 범위, 주택·상가·추가공사의 대가를 구분합니다. 면적자료, 실제 등록사항, 공사내역서와 청구서를 맞춰 면세 거래는 계산서, 과세 거래는 세금계산서로 발급합니다.

이미 잘못 발급했다면 공급시기와 실제 거래내용에 맞춰 증빙 및 신고를 정정합니다. 과세거래의 매출세액, 신고·납부 상태, 증빙 관련 가산세는 각각 적용 요건이 다르므로 일정 비율의 추징이 항상 발생한다고 계산하지 않습니다.

처음 질문의 창호공사는 주택규모·해당 공종 등록·실제 시공의 요건을 갖추면 하도급도 면세입니다. 자재만 납품했거나 필요한 등록요건을 갖추지 못했다면 그 사유에 맞춰 과세로 처리합니다. 현장의 이름보다 우리 회사가 무엇을 공급했는지가 세금계산서와 계산서를 가르는 기준입니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소