서울서리풀1 토지보상 양도세, 2027년 보상 전 감면기한을 지금 확정해도 될까요?

“서리풀1 보상이 내년에 시작된다고 하는데, 지금 양도소득세 감면까지 계산해 둬도 될까요?”

지금 단계에서 먼저 확정할 수 있는 것은 ‘어느 날짜를 기준으로 취득시기를 볼 것인지’입니다. 반면 2027년에 실제로 양도될 토지에 현행 감면기한과 감면율이 그대로 적용된다고 미리 확정하는 것은 이릅니다. 현재 시행 중인 법과 국회에 제출된 연장안을 분리해서 보셔야 합니다.

서리풀1은 지금 어느 단계까지 왔나요?

서초구가 2026년 8월 25일 공고한 환경영향평가 자료에는 사업 위치가 원지동·신원동·염곡동·내곡동 일원, 규모가 2,018,074㎡, 시행자가 한국토지주택공사와 서울주택도시개발공사로 기재돼 있습니다. 다만 ‘○○동 일원’이라는 표현만으로 그 동의 모든 토지가 편입된다는 뜻은 아닙니다. 개별 소유자는 지형도면과 토지조서에서 본인 필지가 실제 사업구역에 들어가는지부터 확인해야 합니다.

LH는 9월 27일 후속 일정으로 2027년 3월 지구계획 승인과 동시에 보상에 착수하겠다는 목표를 발표했습니다. 같은 발표를 인용한 보도에서는 2026년 10월 말 보상계획 공고를 목표로 토지·지장물 기본조사를 진행 중이라고 전했습니다. 여기서 ‘목표 일정’과 실제 보상계획 공고·협의·지급일은 반드시 나눠서 보셔야 합니다.

양도세에서 가장 먼저 볼 날짜는 2026년 2월 2일입니다

주택지구를 지정하여 고시한 때에는 토지보상법에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 봅니다.

공공주택 특별법 제27조 제2항

서울서리풀1 공공주택지구 지정 고시는 국토교통부 고시 제2026-54호로 2026년 2월 2일 이루어졌습니다. 공공주택 특별법 제27조 제2항은 주택지구 지정 고시를 토지보상법상 사업인정과 사업인정고시가 있는 것으로 봅니다.

따라서 서리풀1 사업에 실제 편입된 토지라면, 조세특례제한법 제77조의 ‘사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득했는지’를 판단할 때 2026년 2월 2일을 먼저 대조하게 됩니다. 보상계획 공고가 앞으로 나올 예정이라고 해서 그 공고일을 2년 요건의 기준일로 새로 잡는 것은 아닙니다.

여기서 상속·증여로 취득한 토지는 취득시기 특례가 문제될 수 있으므로 현재 명의자의 등기일만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 상속·증여 여부가 있다면 등기 원인과 이전 소유자의 취득자료까지 함께 준비하는 편이 좋습니다.

그렇다면 2027년 보상도 15% 감면을 받을 수 있을까요?

“사업인정고시일 …부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득”에 대해 법정 요건에 따라 양도소득세 감면을 규정하고 있습니다.

조세특례제한법 제77조 제1항 중 필요한 부분

2026년 10월 2일 현재 시행 중인 조세특례제한법 제77조 제1항은 양도기한을 2026년 12월 31일까지로 두고 있습니다. 현행 규정만 놓고 보면 2027년 양도분을 이미 감면 대상이라고 확정할 수 없습니다.

다만 정부가 2026년 9월 3일 국회에 제출한 조세특례제한법 일부개정법률안에는 이 기한을 2028년 12월 31일까지 연장하는 내용이 포함되어 있습니다. 작성일 현재 공포된 법률은 아니므로, ‘연장될 예정이니 2027년에도 감면된다’고 세액을 확정해서는 안 됩니다. 실제 협의계약·수용으로 양도되는 시점에 공포된 시행법을 다시 확인해야 합니다.

서리풀1처럼 보상 착수 목표가 2027년으로 잡힌 사업에서는 이 구분이 특히 중요합니다. 지금은 2년 취득요건, 사업 편입 여부, 취득가액 자료를 먼저 정리하고, 감면율과 적용기한은 실제 양도 시점의 법률로 마지막 확인을 하는 방식이 안전합니다.

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다

A씨가 2022년에 취득한 서리풀1 편입 토지를 보유하고 있고, 실제 협의양도가 2027년 4월에 이루어진다고 가정하겠습니다.

이 경우 2026년 2월 2일 사업인정 기준일에서 2년 이전 취득이라는 요건은 날짜상 먼저 충족 여부를 점검할 수 있습니다. 하지만 2027년 4월 양도에 제77조 감면이 적용되는지는 현재의 2026년 12월 31일 기한만 보고 확정할 수 없습니다. 그때까지 개정법이 공포되어 시행되는지 확인해야 합니다.

반대로 2025년에 취득한 토지라면, 단순 취득일만 놓고 볼 때 2026년 2월 2일 기준 2년 이전 취득 요건부터 문제가 됩니다. 다만 상속·증여 등 취득경위에 따라 적용되는 특례가 있을 수 있으므로 취득계약서와 등기사항만 한 장 보고 결론내리지 않는 것이 좋습니다.

보상계획 공고 전에 지금 준비할 자료

첫째, 토지이음의 지구 지정 고시와 지형도면으로 본인 필지가 실제 편입되는지 확인합니다.

둘째, 취득계약서·대금 지급증빙·등기사항증명서와 상속·증여 자료를 한 묶음으로 준비해 2026년 2월 2일 기준 취득시기를 정리합니다.

셋째, 앞으로 보상계획 공고가 나오면 토지조서·물건조서·열람기간·이의신청 내용과 실제 협의일정을 확인합니다. LH가 밝힌 ‘10월 말 목표’를 실제 공고일로 미리 써 두지는 않습니다.

넷째, 실제 보상방식이 현금·채권 등 어떻게 정해지는지 확인한 뒤 양도 직전 시행 중인 조세특례제한법 제77조의 기한·감면율·신청요건을 다시 대조합니다.

서리풀1의 이번 단계에서 가장 먼저 해야 할 일은 예상 감면액을 서둘러 확정하는 것이 아니라, ‘내 토지가 편입되는지’, ‘사업인정 기준일이 언제인지’, ‘그 날짜보다 얼마나 먼저 취득했는지’를 문서로 정리하는 것입니다. 이 세 가지가 정리되어 있어야 실제 보상협의가 시작됐을 때 양도세 계산이 흔들리지 않습니다.

수용보상 양도세 1편｜공익사업용 토지 감면, 2년 요건과 현금·채권 차이 ↗

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소