일시적 2주택의 종전주택 처분기한과 2026년 개정 적용 범위

“이사를 하려고 새 집을 먼저 샀습니다. 일시적 2주택 처분기한이 2년으로 줄었다는데, 제 집도 2년 안에 팔아야 하나요?”

답은 새 집을 취득한 날의 규제지역 여부와 계약 시기에 따라 달라집니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 거래라도, 개정 전 계약에 관한 경과규정을 적용받으면 종전의 3년 처분기한을 적용합니다.

오늘은 국내에 주택 한 채를 보유한 거주자 세대가 완성된 다른 주택을 매수하고 종전주택을 먼저 매도하는 일반적인 경우를 설명드리겠습니다. 상속·동거봉양·농어촌주택, 경매·공매 등 별도 특례가 있는 경우와 주택 외에 분양권·입주권을 추가로 보유한 경우는 이 글의 일반 사례와 구분합니다.

1. 처분기한 : 새 집을 취득한 날의 두 주택 소재지를 봅니다

소득세법 시행령 제155조 제1항은 일정 요건을 충족한 일시적 2주택자가 종전주택을 양도할 때 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 2026년 9월 30일 개정으로 종전주택을 처분할 기간이 2년과 3년으로 나뉘었습니다.

“2. 제1호 외의 경우: 3년”

소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 · 제공 개정조문 중 발췌

여기서 보는 규제지역은 현재 검색되는 지역 목록이 아니라 신규주택 취득일 당시의 지정 여부입니다. 새 집을 취득한 뒤 규제지역으로 지정되었다면, 취득 당시와 양도 당시의 상태를 나누어 판단합니다.

2. 경과규정 : 2026년 8월 3일까지의 취득·계약이 기준입니다

개정 시행령의 시행일은 2026년 10월 1일입니다. 부칙 제2조는 조정대상지역에 종전주택을 보유한 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하고, 시행일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 개정된 2년 규정을 적용하도록 정했습니다.

다만 부칙에 정한 다음 거래는 종전 규정을 적용합니다. 첫째, 2026년 8월 3일까지 신규주택을 취득한 경우입니다. 둘째, 그날까지 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우입니다. 부칙은 여기서 말하는 신규주택에 신규주택을 취득할 수 있는 권리도 포함하고 있습니다.

따라서 7월에 계약하고 계약금을 지급했지만 잔금은 10월에 치르는 매매라면, 잔금일이 시행일 이후라는 이유로 2년을 적용하지 않습니다. 부칙의 요건을 충족하면 3년을 적용하고, 그 3년은 실제 신규주택 취득일부터 계산합니다.

계약일이 8월 3일 이전이더라도 계약금 지급 사실이 그때까지 확인되지 않으면 “계약 체결과 계약금 지급”을 요구하는 경과규정의 요건을 충족하지 못합니다. 계약서와 실제 지급일을 함께 확인하는 이유입니다.

3. 지정 전 계약 예외 : 8월 기준일과 따로 적용합니다

이번 개정 부칙의 8월 3일 기준과 별개로, 제155조 제1항 제1호에는 조정대상지역 지정 전 거래에 관한 예외가 있습니다. 신규주택 소재지가 조정대상지역으로 공고되기 전에 신규주택을 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우에는 해당 호의 2년 적용 대상에서 제외됩니다. 이때 신규주택에는 이를 취득할 수 있는 권리도 포함됩니다.

예를 들어 2026년 8월 4일 이후에 계약했더라도, 신규주택 소재지의 조정대상지역 공고보다 먼저 계약과 계약금 지급을 마친 거래라면 이 예외에 따라 3년을 적용할 수 있습니다. 부칙의 날짜 기준과 지역 지정 공고일 기준은 서로 다른 예외이므로 각각 대입합니다.

반대로 신규주택 지역의 공고 이후에 계약하고, 개정 부칙의 보호 대상도 아닌 경우라면 두 주택의 취득 당시 소재지에 따라 2년 규정을 적용합니다. 이 글의 사례에서는 특정 지역의 실제 지정·해제 사실을 가정하지 않고, 지정 여부가 확인된 거래라는 전제만 두었습니다.

4. 기간 계산 : 계약일과 잔금일은 쓰임이 다릅니다

계약일과 계약금 지급일은 종전 규정이나 지정 전 계약 예외를 적용할 수 있는지 판단할 때 사용합니다. 반면 2년 또는 3년의 처분기간을 세는 출발점은 신규주택의 세법상 취득일입니다.

일반 매매에서는 대금을 실제로 청산한 날, 즉 잔금청산일이 취득·양도시기의 원칙입니다. 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 마쳤다면 등기접수일을 적용하고, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에도 시행령 제162조의 규정에 따라 등기·등록접수일 등을 적용합니다.

기존 집을 파는 계약만 기한 내에 체결하고 잔금을 기한 후에 받았다면, 잔금 전에 등기한 경우 등 별도 사정이 없는 한 처분기한을 넘긴 것입니다. 매수인과 잔금일을 정할 때에는 종전주택의 실제 양도시기까지 기한 안에 들어오도록 일정을 잡아야 합니다.

5. 가상사례 : 9월에 산 집과 10월에 살 집을 비교해 보겠습니다

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다. A씨와 B씨는 모두 종전주택을 2021년에 취득해 필요한 보유·거주요건을 충족했고, 새 집을 살 때 두 주택 모두 조정대상지역에 있습니다. 그 밖의 주택·입주권·분양권, 별도 특례, 잔금 전 등기는 없고 종전주택은 11억원에 양도한다고 가정합니다. 미래의 양도까지 현재 규정이 유지된다는 전제입니다.

A씨는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득했고, 개정 부칙과 지정 전 거래 예외에 해당하지 않습니다. 따라서 2028년 9월 15일까지 종전주택을 양도하면 이 사례의 다른 요건도 갖추었으므로 비과세를 적용합니다. 양도시기가 2028년 9월 20일이라면 이 일반적인 일시적 2주택 특례는 적용되지 않습니다.

B씨의 2026년 10월 22일 취득은 작성일 현재 아직 도래하지 않은 가정입니다. 7월 20일 계약과 계약금 지급 사실이 증명되므로, 예정대로 취득하면 그날부터 3년인 2029년 10월 22일까지 종전주택을 양도할 수 있습니다. 이 기한과 다른 요건을 모두 갖추면 비과세를 적용합니다.

두 사례의 차이는 9월과 10월이라는 잔금 월 자체가 아니라, 개정 부칙의 보호 요건을 충족했는지에 있습니다.

6. 비과세 요건 : 처분기한과 보유·거주요건을 함께 충족합니다

일반적인 일시적 2주택 비과세는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다. 또한 종전주택 자체가 1세대1주택 비과세의 보유·거주요건 등을 갖추어야 합니다. 법정 예외가 없는 일반적인 경우의 보유기간은 2년 이상이며, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주가 필요합니다.

앞의 2년 처분기한에서 보는 시점은 신규주택 취득일입니다. 거주요건에서 보는 시점은 양도하려는 종전주택의 취득일입니다. 두 기준일을 나누어야 처분기간은 맞는데 거주요건을 놓치는 일이 줄어듭니다.

예를 들어 종전주택에 2년 거주가 필요한데 1년만 거주했다면, 새 집을 산 후 2년 안에 종전주택을 팔아도 그 사정만으로 비과세가 되지 않습니다. 반대로 거주요건이 없는 주택은 실제 거주하지 않았더라도 보유기간과 다른 비과세 요건을 충족하면 비과세를 적용합니다.

양도가액도 구분합니다. 다른 요건을 모두 갖추고 주택 전체의 실지거래가액이 12억원 이하라면 양도소득세가 비과세됩니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 일시적 2주택 특례를 적용받더라도 12억원 초과분에 대응하는 양도차익이 과세되며, 해당 공제와 세율을 적용해 세액을 계산합니다.

7. 기한을 넘긴 경우 : 비과세와 중과 여부는 따로 계산합니다

적용되는 처분기한을 넘기고 경매·공매 등 법정 예외나 다른 주택 특례도 없다면, 제155조 제1항의 일반적인 일시적 2주택 비과세는 적용되지 않습니다. 이때는 12억원 이하에 팔았더라도 비과세로 처리하지 않고 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비 등을 차감하여 과세합니다.

다만 비과세를 받지 못한다는 사실과 다주택 중과를 적용하는지는 별도 판단입니다. 다음은 양도주택을 2년 이상 보유했고, 양도 시점에도 두 주택을 보유하며 다른 비과세 특례는 없다는 전제의 세율 구분입니다.

따라서 “비과세 처분기한을 넘겼다”는 이유만으로 중과까지 한 번에 결론 내리지는 않습니다. 비과세 특례를 적용하지 않는 계산으로 전환한 뒤, 양도일의 주택 수·소재지·중과배제 규정에 맞는 세율을 적용합니다. 미래의 양도에는 그 양도일에 적용되는 법령과 경과규정이 기준이 됩니다.

8. 증빙과 신고 : 계약서에 금융자료를 연결합니다

이번 경과규정은 계약 체결과 계약금 지급 사실을 함께 요구합니다. 신규주택 매매계약서와 계약금 이체내역을 연결해 두고, 중도금·잔금 내역 및 등기사항증명서로 실제 취득일을 확인합니다. 종전주택도 취득·양도계약서, 잔금내역, 등기자료와 필요한 거주기간 자료를 함께 보관하면 적용 요건을 설명할 수 있습니다.

조정대상지역 여부는 신규주택 취득일 당시의 지정 공고자료로 확인합니다. 지정 전 계약 예외를 적용한다면 공고일보다 계약일과 계약금 지급일이 앞선다는 점이 자료에서 드러나야 합니다. 세대원이 다른 주택·입주권·분양권을 보유했다면 함께 반영해 주택 수와 특례를 판단합니다.

고가주택의 과세 부분이나 특례 미적용으로 과세되는 거래는 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고·납부를 합니다. 예를 들어 2026년 10월에 양도했다면 일반적인 예정신고기한은 2026년 12월 31일입니다. 토지거래허가 전에 대금을 청산한 거래 등은 별도 신고기한 규정이 적용됩니다. 양도소득에 대한 개인지방소득세도 별도로 신고·납부합니다.

과세되는 거래를 신고하지 않거나 세금을 늦게 납부하면 무신고가산세와 납부지연가산세가 문제 됩니다. 일반적인 무신고가산세는 무신고납부세액의 20%, 고지 전 자진납부하는 경우의 납부지연가산세는 미납세액에 법정 납부기한 다음 날부터 자진납부일까지의 일수와 하루 0.022%를 곱하는 방식입니다. 부정행위·법정 예외·감면은 별도로 적용합니다. 이미 신고를 빠뜨린 과세 거래라면 기한 후 신고·납부로 정리합니다.

마무리 : 먼저 2년·3년을 정하고, 실제 양도일까지 맞춥니다

2026년 10월부터 일시적 2주택의 종전주택 처분기한은 일부 거래에서 2년이고, 그 밖의 일반적인 경우에는 3년입니다. 신규주택 취득일 당시 두 주택의 조정대상지역 여부에 개정 부칙과 지정 전 취득·계약 예외를 대입하면 어느 기간을 적용할지 정할 수 있습니다.

그다음에는 그 기한 안에 종전주택을 실제로 양도하는 일정인지, 종전주택의 보유·거주요건도 충족했는지를 함께 맞춥니다. 8월 3일 이전 계약이라면 계약금 지급 자료까지 갖춘 거래에 종전 규정을 적용하고, 예외 없는 조정대상지역 간 신규 취득이라면 2년을 기준으로 잔금 일정을 정하시면 됩니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소