같은 시ㆍ군에 있는 주택을 추가 취득한 경우 ‘다른 시ㆍ군으로의 주거이전’에 따른 1세대 2주택 중과세율 적용예외사유에 해당하는지가 문제 된 사건

“직장이 멀어져서 가까운 곳에 집을 한 채 더 샀습니다. 투자를 위한 취득은 아닌데, 나중에 팔 때 다주택 중과를 피할 수 있을까요?”

근무상의 사정은 중요한 출발점이지만, 그것만으로 특례가 정해지지는 않습니다. 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제3호의 예외를 적용하려면 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위한 추가 취득인지도 확인해야 합니다.

대법원 2026두30895의 공개 요지는 같은 시·군 안의 추가 주택 취득이 이 규정에 해당하지 않는다는 결론을 보여줍니다. 오늘은 그 범위와, 일반적인 일시적 2주택 비과세를 나누어 설명드리겠습니다.

1. 실무사례 : 출퇴근 때문에 같은 시의 다른 구로 이사했습니다

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다. 박 씨 가족은 가상의 S시 A구에 있는 주택을 보유하고 있습니다. 가족 중 한 사람이 S시 B구의 직장으로 근무지를 옮기면서, 출퇴근을 위해 B구에 작은 주택을 추가로 취득해 거주했습니다. 이후 주택을 팔려고 보니 세대 전체로는 두 채를 보유하고 있어, 근무상 형편에 따른 중과 제외를 적용할 수 있는지 문의했습니다. 이는 실제 사건의 주소나 가족관계를 재현한 것이 아닙니다. 같은 시 안에서 구만 달라진 상황을 설명하기 위한 사례입니다.

이 사례에서는 출퇴근 필요성이 실제로 있었는지와 별개로, 같은 시 안에서 이동했다는 점이 먼저 확인됩니다. 해당 조항이 요구하는 것은 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위한 주택 취득이므로, 구가 달라졌다는 이유만으로 이 요건을 충족하지는 않습니다.

2. 쟁점 : 이사한 이유와 행정구역 요건을 함께 보아야 합니다

근무상의 형편이나 취학, 요양을 이유로 주택이 두 채가 된 경우에는 일반적인 추가 취득과 다른 사정이 있을 수 있습니다. 다만 세법은 이러한 사유와 함께 적용할 수 있는 주택과 기간을 구체적으로 정하고 있습니다.

따라서 “투기 목적이 없었다”, “직장 가까이 거주해야 했다”는 설명만으로 조문에 없는 범위까지 넓혀 적용하기보다, 이전한 시·군과 추가 주택의 위치를 먼저 맞춰 보아야 합니다.

3. 법조문 : 다른 시·군 외에도 확인할 조건이 있습니다

소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제3호 중 발췌 “… 다른 시(…중략…)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(…중략…)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당 주택 …”

현재 조문에서 확인되는 주요 요건은 다음과 같습니다. 아래 표는 현행법을 풀어 정리한 것으로, 대법원 사건의 구체적인 사실을 적은 표가 아닙니다.

특히 3억원은 실제 매매대금이 아니라 취득 당시 세법상 기준시가 기준입니다. 매매계약서에 적힌 금액만 보고 요건을 판단하지 말고, 당시 기준시가 자료를 별도로 확인해야 합니다.

거주기간과 사유 해소일도 나누어 보아야 합니다. 주택을 산 날, 실제 들어가 산 날, 근무·취학 등의 사유가 끝난 날이 모두 같지는 않기 때문입니다. 취학·근무·요양의 구체적인 사유가 부령상 범위에 해당하는지도 거래 당시 규정과 대조해야 합니다.

4. 판례 : 같은 시·군의 추가 주택은 해당 예외에 포함되지 않았습니다

공식 공개 요지에서 확인한 범위

공개 요지에 나타난 판단은 다른 시·군으로 옮기면서 새로운 주택을 취득하는 경우와, 같은 시·군 안에서 주택을 추가 취득하는 경우를 구분한 것입니다. 근무 사유만 같다고 해서 두 경우를 동일하게 취급하지 않았습니다.

사건에는 개정 전 조문이 적용되었지만, 이번에 직접 확인한 현행 제3호에도 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위한 취득이라는 문구가 유지되어 있습니다. 다만 다른 조항과 양도시점별 중과 제외 규정은 별도로 대조해야 합니다.

5. 판단 : 이 특례가 안 되면 양도세가 반드시 중과될까요?

이 부분은 나누어 이해하시면 좋습니다. “근무상 주거이전에 관한 이 조항을 적용할 수 없다”는 결론이 곧바로 “어떤 다른 특례도 적용할 수 없다”는 결론은 아닙니다.

현행 제167조의10에는 제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 주택에 관한 별도의 규정도 있습니다. 따라서 같은 시에서 이사했다는 이유만으로 일반적인 일시적 2주택 비과세까지 함께 배제해서는 안 됩니다.

어느 집을 양도하는지도 중요합니다. 제3호는 그 요건을 갖춘 해당 주택을 규정하고, 같은 항 제10호는 제1호부터 제7호까지의 주택을 제외하고 한 채만 남는 경우 그 주택에 관한 규정을 따로 두고 있습니다. 새로 산 집과 기존 집의 적용 경로를 구분해 살펴야 합니다.

양도시점별 중과 한시 제외와 경과규정도 별개입니다. 현행 조문에는 계약·계약금 지급·토지거래허가 신청·양도기한에 따라 달라지는 규정이 있으므로, 과거의 “중과 유예” 설명을 양도일과 관계없이 적용하지는 않습니다.

함께 드린 ‘주거이전 주택 확인표’에는 양도할 집, 두 주택의 시·군, 이전 사유, 기준시가, 거주기간을 구분했습니다. 등기부와 주민등록초본, 재직·발령 자료, 취득 당시 기준시가 자료를 서로 연결해 보시면 판단할 요건이 명확해집니다.

6. 마무리 : 직장 사유와 두 주택의 주소를 함께 확인하세요

근무 때문에 집을 추가 취득한 경우에는 사정 설명과 함께 정확한 주소·날짜·가액을 정리하는 것이 좋습니다. 다른 시·군으로 이동했는지부터 확인하고, 어떤 집을 언제 양도하는지에 맞춰 비과세와 중과 제외를 구분해야 합니다.

호원세무회계사무소는 세대의 주택 보유현황과 취득·이전·양도 일정을 함께 검토합니다. 매매계약을 체결하기 전에 두 주택의 자료와 이전 사유를 준비해 주시면, 적용 가능한 규정과 추가로 확인할 조건을 안내하겠습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소