주택 임대소득세, 1주택 월세와 고가 2주택 전세는 어떻게 과세될까요?

“집이 두 채인데 모두 전세를 줬습니다. 월세를 받지 않으니 소득세도 없는 것 아닌가요?”

일반적인 2주택 보증금과 2026년 과세대상인 고가 2주택 보증금을 구분해야 합니다. 각 주택의 기준시가와 받은 보증금 요건을 충족하면, 월세가 없어도 간주임대료를 계산합니다. 주택 수 판단부터 임대수입과 실제 세액 계산까지 순서대로 살펴보겠습니다.

집의 시세보다 부부의 주택 수와 기준시가부터 봅니다

주택 임대소득의 과세 여부를 판단하는 주택 수는 본인과 배우자를 합산합니다. 남편과 아내가 각각 한 채씩 소유하면 일반적으로 2주택입니다. 주택 수를 합산한다고 두 사람의 임대소득을 한 사람에게 전부 합쳐 신고하는 것은 아닙니다.

공동명의는 최대지분자, 해당 지분에 귀속되는 임대수입, 고가주택의 지분비율 등에 관한 주택 수 특례를 따릅니다. 부부가 공동으로 가진 같은 집을 두 채로 중복 계산하지 않도록 하는 규정도 있습니다. 등기 지분과 소득 귀속을 함께 확인하세요.

국외주택의 월세는 국내 1주택 비과세와 구분합니다. 국내 고가주택 여부는 원칙적으로 과세기간 종료일 또는 해당 주택을 양도한 날의 기준시가로 판단합니다. 공시가격과 시세에 일정한 비율을 임의로 적용하지 말고 해당 주택의 실제 기준시가를 확인해야 합니다.

고가 2주택은 ‘주택가격 12억원’과 ‘보증금 12억원’이 다릅니다

“12억원을 말한다.”

소득세법 시행령 제53조 제1항

2026년에는 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 소유하고, 해당 주택의 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상이 됩니다. 소득세법 제25조 제1항 제2호와 시행령 제53조 제1항을 함께 적용합니다.

12억원은 과세대상에 들어오는 보증금 기준입니다. 간주임대료 계산에서 12억원을 공제하는 규정은 아닙니다. 대상에 들어오면 실제 산식에서는 3억원 공제를 적용합니다. 부부가 소유를 나누거나 공동사업으로 임대하는 경우에는 아래 단독소유 예시를 그대로 합산해 계산하지 않고 귀속자별 보증금과 계산단위를 구분합니다.

전세보증금 13억원이면, 간주임대료는 얼마일까요?

가상 B씨의 조건 배우자 소유 주택은 없고 B씨가 두 주택을 단독 소유·임대합니다. 각 기준시가는 13억원과 14억원이며, 전세보증금은 각 6억5,000만원으로 합계 13억원입니다. 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 금액이 같고 월세는 없으며, 차감할 임대보증금 관련 금융수익도 없다고 가정합니다.

두 집 모두 기준시가가 12억원을 초과하고, 보증금 합계도 12억원을 초과하므로 고가 2주택 과세대상입니다. 2026년 적용 정기예금 이자율은 소득세법 시행규칙 제23조에 따라 연 3.1%입니다.

보증금 합계: 6억5,000만원 + 6억5,000만원 = 13억원 공제 후 금액: 13억원 − 3억원 = 10억원 간주임대료: 10억원 × 60% × 3.1% × 365일 ÷ 365일 = 1,860만원

1,860만원은 납부할 세금이 아니라 과세대상 임대수입에 더하는 금액입니다. 월세가 없으므로 이 사례의 과세대상 임대수입은 간주임대료 1,860만원입니다. 연간 과세대상 주택 임대수입 2,000만원 이하이므로 종합과세와 분리과세를 비교할 수 있습니다.

보증금이나 임대기간이 바뀌면 일정별 잔액과 기간을 반영해야 합니다. 장부신고 시에는 해당 임대사업 보증금 운용과 관련하여 법정 요건에 따라 차감할 수 있는 이자·할인료·배당금도 확인합니다. 단순히 개인의 금융소득 전체를 빼는 것은 아닙니다.

같은 사례를 분리과세하면 실제 세금은 이렇게 계산합니다

분리과세 추가 가정 위 B씨의 2026년 과세대상 주택 임대수입은 1,860만원입니다. 등록임대주택 우대요건을 충족하지 않아 필요경비율 50%를 적용합니다. 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액은 2,000만원 이하라 200만원 공제를 적용하며, 별도 감면·가산세는 없다고 가정합니다.

처음 “두 채 모두 전세이니 임대소득세가 없다”고 계산했다면, 위 가정에서는 2026년 분리과세 기준 소득세·지방소득세 합계가 112만4,200원으로 달라집니다. 건강보험료는 포함하지 않았고, 실제 종합과세를 선택했을 때의 세액도 따로 비교해야 합니다.

반면 일반적인 과세대상 월세 수입이 1,000만원이고 같은 50% 경비율·200만원 공제 조건을 충족한다면, 사업소득금액은 1,000만원 − 500만원 − 200만원 = 300만원입니다. 소득세 42만원과 지방소득세 4만2,000원을 합해 46만2,000원이 됩니다. 다른 종합소득금액이 2,000만원을 초과해 200만원 공제가 안 되면 같은 수입에서도 결과가 달라집니다.

소형주택과 등록임대 우대는 적용 범위를 확인합니다

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 간주임대료 관련 주택 수 계산의 특례를 확인할 수 있습니다. 이 특례를 월세 과세 여부를 판단할 때도 소형주택을 모두 주택 수에서 빼는 규정으로 사용하지는 않습니다.

분리과세 등록임대주택 우대는 세무서 사업자등록만 했다고 적용되는 것이 아닙니다. 지자체 임대등록과 임대료 증액 제한 등 법정 요건을 충족하는 주택에 대해 필요경비율 60%와, 다른 종합소득금액 조건을 갖춘 경우 400만원 공제를 적용합니다. 의무임대와 등록말소 등 사후 조건도 함께 확인해야 합니다.

연 임대수입 2,000만원 이하는 비과세 기준이 아니라 분리과세를 선택할 수 있는 기준입니다. 경비와 공제를 적용해 납부세액이 0원이 되더라도, 애초에 비과세인 국내 1주택 월세와는 구분합니다.

건강보험과 반환할 보증금까지 넣어 계약조건을 비교하세요

위 사례의 세금 112만4,200원에는 건강보험료가 포함되어 있지 않습니다. 피부양자는 국민건강보험법 시행규칙 제2조에 따른 부양요건과 소득·재산요건을 모두 충족해야 하므로, 소득세 계산과 자격 판단을 따로 봅니다. 현재 직장가입자·지역가입자·피부양자 여부와 임대소득금액, 다른 소득·재산을 묶어 국민건강보험공단에 자격 변화와 추가 보험료를 확인하세요.

전세를 월세로 바꿀 때는 매달 받을 돈만 더하지 말고, 줄어드는 보증금의 반환자금과 이자 부담, 수선비·공실, 소득세를 함께 적어 보세요. 세금이 적은 계약과 실제 손에 남는 돈이 많은 계약이 항상 같은 것은 아닙니다.

첨부한 임대현황표에는 부부 소유자·지분·주택별 기준시가·전용면적·임대기간·보증금·월세·등록사항을 구분했습니다. 금액이 바뀌면 계약별로 행을 나눠 기록하도록 했으며, 공동소유나 기간 변동을 자동으로 판정하는 세금 계산기는 아닙니다.

주택 임대소득 상담에는 부부 전체 주택 목록과 계약서, 기준시가 자료, 다른 소득을 함께 준비해 주세요. 주택 수와 보증금의 과세 여부를 먼저 정한 뒤, 종합과세·분리과세와 계약별 세후 수입을 비교하면 됩니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소

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