쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

“상속받은 건물을 기준시가로 신고했는데, 세무서에서 감정평가액으로 다시 계산하겠다고 합니다. 신고할 때는 거래가격도 없었는데, 추가로 세금을 내야 하나요?”

이런 안내를 받으셨다면 신고서와 세무서의 감정평가서를 함께 놓고 보셔야 합니다. 신고 당시 거래자료를 찾기 어려웠더라도, 나중에 법령상 요건을 갖춘 시가가 확인되면 상속세가 달라질 수 있기 때문입니다. 반대로 감정평가서를 받았다는 사실만으로 그 금액을 그대로 받아들여야 하는 것도 아닙니다. 감정이 어떤 시점의 부동산을 어떤 자료로 평가했는지가 중요합니다.

조세심판원 조심2026서1665는 바로 이 문제를 다룬 결정입니다. 사건의 경과를 먼저 살펴본 뒤, 상속인 입장에서 무엇을 확인하면 추가 과세의 타당성을 판단할 수 있는지 설명드리겠습니다.

1. 실무 사례 : 신고가 끝난 뒤 세무서가 건물을 감정했습니다

이 부분은 가상 사례가 아니라 제공된 심판결정문에 나타난 사건입니다. 2024년 9월 23일 피상속인이 사망하자, 배우자와 자녀 세 명이 서울의 근린생활시설·주거시설 겸용 건축물 등을 상속받았습니다. 해당 부동산의 면적은 토지 178.82㎡, 건물 432.73㎡였습니다.

상속인들은 평가기준일 전후 6개월 안에 참고할 시가 자료가 없다고 보았습니다. 그래서 기준시가 등 보충적 평가방법으로 재산가액을 계산하여 2025년 3월 31일 상속세를 신고했습니다.

이후 세무서는 신고내용을 조사하면서 두 감정평가법인에 평가를 의뢰했습니다. 두 기관 모두 상속개시일인 2024년 9월 23일의 가치를 산정했고, 감정평가서는 2025년 8월 12일 작성되었습니다. 과거의 특정 시점으로 돌아가 평가한다는 의미에서 소급감정이라고 부릅니다.

서울지방국세청 평가심의위원회는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았고, 세무서는 두 감정가액의 평균을 적용하여 상속세를 결정·고지했습니다. 상속인들은 이미 법에 따라 신고했는데 뒤늦은 감정으로 과세하는 것이 부당하다며 심판청구를 제기했습니다.

사건의 신고가액·감정가액·고지세액은 제공본에서 OOO로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 세금이 얼마 증가했는지는 이 자료만으로 계산할 수 없습니다.

2. 쟁점 : 규정의 효력과 감정 내용의 적정성을 나누어 봅니다

상속인들의 주장은 크게 두 가지였습니다. 하나는 평가기간이 지난 감정가액까지 인정하도록 한 시행령이 법률의 위임 범위를 벗어났다는 주장입니다. 다른 하나는 그 규정이 유효하더라도, 이번 감정가액이 상속 당시의 시가를 제대로 반영하지 못했다는 주장입니다.

두 문제는 다릅니다. 첫 번째는 세무서가 적용한 규정 자체의 문제이고, 두 번째는 그 규정에 따라 이루어진 이번 평가가 적정한지의 문제입니다. 실제 불복을 준비할 때도 어느 부분에 문제가 있는지 나누어야 주장과 자료가 분명해집니다.

상속인들은 두 감정기관이 산정한 금액에 차이가 있다는 점도 들었습니다. 이에 대해 처분청은 감정가액 사이의 차이가 통상적인 평가 편차일 수 있고, 그 차이만으로 상속 이후 가격이 변했다고 볼 수는 없다는 의견을 냈습니다.

이 대목은 실무에서도 중요합니다. 같은 날을 기준으로 두 기관이 다르게 평가한 문제와, 상속일부터 감정서 작성일까지 부동산의 가치가 바뀐 문제는 같지 않습니다. 평가액이 다른 이유가 비교사례의 선정 때문인지, 건물 상태나 임대조건을 다르게 반영했기 때문인지부터 확인해야 합니다.

관련 근거: 조심2026서1665 「청구인들 주장 및 처분청 의견」. 마지막 문단의 자료 비교 방법은 결정 내용을 바탕으로 한 실무 해설입니다.

3. 법조문 — 상속받은 날의 가치를 어떤 자료로 확인할까요?

위 법문은 제공된 결정문 별지의 사건 적용 조문을 인용 범위를 밝혀 발췌한 것입니다. 현재 신고에 연결되는 설명은 별도로 열람한 법령과 대조했습니다. 사건의 과세대상은 2024. 9. 23. 상속분이며, 결정일은 2026. 9. 3.입니다.

상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) 제1항 첫 문장 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

평가의 기준은 상속받은 날입니다. 감정평가서를 나중에 작성하더라도, 새로 오른 현재 가격이 아니라 상속개시일의 가치를 산정해야 합니다.

상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) 제3항 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

기준시가 등 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려울 때 적용합니다. 신고 당시 보충적 평가방법을 사용했다는 사실과, 이후 적법한 시가 자료가 확인됐는지는 나누어 보아야 합니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) 제1항 단서 중 발췌 — 중간 부분 생략 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 … 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 … 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

원칙적인 평가기간 밖의 자료도 일정한 요건을 갖추면 시가에 포함될 수 있습니다. 여기서 중요한 조건이 가격변동에 특별한 사정이 없을 것과 평가심의위원회 심의입니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) 제2항 제2호 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

감정서 표지의 기준일만 보아서는 부족합니다. 실제 작성일까지 확인해야 평가기간과 가격변동을 어느 기간에 걸쳐 살펴야 하는지 알 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제78조(결정ㆍ경정) 제1항 제1호 1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

이 조항의 법정결정기한과 납세자의 신고기한은 서로 다릅니다. 이 기한이 지났다는 이유만으로 모든 추가 과세가 불가능해지는 부과제척기간과도 구분해야 합니다.

상속재산의 원칙적인 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 일반적인 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이므로, 두 기간의 출발점이 다릅니다. 감정평가를 준비할 때 신고기한만 보고 일정을 잡으면 감정서 작성일이 원칙적인 평가기간을 벗어날 수 있습니다.

이 사건에서는 상속세 신고가 2025년 3월 31일 이루어졌고, 감정서 작성일은 그 뒤인 8월 12일입니다. 그래서 통상적인 평가기간 안의 감정으로 처리한 것이 아니라, 평가기간 밖 가액에 관한 단서와 위원회 심의를 통해 시가 인정 여부를 판단한 것입니다.

관련 근거: 상속세 및 증여세법 제67조, 같은 법 시행령 제49조·제78조. 기간의 비교는 법령에 따른 설명이며, 결정문에 없는 신고 경위를 추가한 것이 아닙니다.

4. 판례·심판결정 : 이 사건은 왜 기각되었을까요?

조심2026서1665에서 무엇을 판단했을까요?

2026. 9. 3. 결정 · 상속세 · 심판청구 기각

조세심판원은 시행령 규정이 위임 범위를 벗어나 무효라는 주장을 받아들이지 않았습니다. 구체적인 과세처분이 세법에 맞는지를 다투는 문제와, 규정 자체의 위헌 여부를 주장하는 문제도 구분했습니다.

그렇다고 형식적인 심의만으로 판단을 끝낸 것은 아닙니다. 결정문은 법령상 절차를 제대로 거쳤는지, 감정 내용에 사실관계 누락과 같은 명백한 하자가 있는지, 상속 당시부터 감정서 작성일까지 가격을 바꿀 특별한 사정이 있었는지를 함께 살폈습니다.

이 사건에서는 부동산의 현황과 이용 상태가 동일했습니다. 토지의 개별공시지가가 전년 대비 4.65% 올랐다는 사정은 있었지만, 심판원은 이 부동산의 사정에서 그 정도의 상승만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

4.65%는 이 사건의 부동산 상태와 함께 살핀 수치입니다. 결정문이 소급감정을 인정하는 공통 허용 비율을 정한 것은 아닙니다. 같은 상승률이라도 상속 후 용도변경이나 큰 수선, 개발여건 변화가 있었다면 그 내용과 감정에 반영된 시점을 따로 따져야 합니다.

함께 볼 판결: 대법원 2025두35499

2026. 4. 2. 선고 · 증여세부과처분취소 · 상고기각

이 판결은 외부 공식 원문을 별도로 확인한 보강 근거입니다. 조심2026서1665의 제공본에 OOO로 가려진 인용 판결을 이 사건번호로 복원한 것은 아닙니다.

5. 판단 : 추가 세액보다 먼저 감정의 전제를 확인합니다

가. 기준시가로 신고한 이유와 감정가액을 배척할 이유는 다릅니다

상속인 입장에서는 당시 확인할 수 있는 자료로 신고했다는 점이 중요합니다. 다만 신고할 때 기준시가를 사용한 이유가 있었다고 해서, 나중에 확인된 감정가액이 상속 당시의 시가인지 살피는 과정까지 생략되지는 않습니다.

제 판단으로는 이 사건에서 실무적으로 더 중요한 부분은 “기준시가 신고가 잘못이었다”는 평가가 아니라, 상속인이 어떤 자료로 감정의 전제를 다투었는지입니다. 단순히 신고를 마쳤다는 사정이나 두 감정액이 다르다는 주장보다, 잘못된 면적·용도·접근조건·임대현황을 짚는 자료가 해당 감정의 적정성을 설명하는 데 직접 연결됩니다.

나. 감정서의 금액뿐 아니라 기준일·작성일과 평가내용을 함께 봅니다

감정서에서 상속일을 기준일로 적었더라도, 실제 계산에는 상속 이후에 바뀐 임대료나 건물 상태가 반영됐을 수 있습니다. 반대로 작성일이 늦다는 이유만으로 상속 당시의 가치가 잘못 산정됐다고 볼 수도 없습니다. 어느 시점의 어떤 사실을 사용했는지 확인해야 합니다.

첨부한 ‘감정평가 검토 준비표’에는 이 사건의 날짜를 적은 예시와 빈 작성란을 구분해 두었습니다. 상속세 신고서, 두 감정서, 재산평가명세서에 적힌 날짜와 금액을 같은 항목에 나란히 적으면 차이가 생긴 부분을 찾기가 수월합니다. 이 표는 별도의 법정 신고서가 아니라 자료 정리를 돕기 위한 양식입니다.

다. 신고 전에 감정을 받는 실익은 ‘유리한 숫자 선택’이 아니라 근거 확보입니다

상속 전에 거래된 적이 없는 건물이라도, 토지의 입지와 건물의 이용 상태, 임대현황을 반영하면 시가를 평가할 수 있습니다. 신고 전에 적정한 감정자료를 확보하면 상속세와 납부재원을 함께 준비하고, 향후 매각 때 사용할 취득가액 자료도 정리할 수 있습니다.

다만 상속인이 의뢰한 감정이라고 해서 신고가액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 평가 시기와 내용이 법령에 맞아야 하고, 평가가 부적정하면 재감정 문제가 생길 수 있습니다. 감정기관도 원칙적으로 둘 이상을 기준으로 하되, 법령이 정한 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 기관이 평가한 가액을 인정할 수 있는 예외가 있습니다. 이 10억원은 예상 매매가격이 아니라 해당 규정의 기준시가입니다.

평가기간 밖 가액의 시가 인정 신청 역시 조문상 과세관청만 할 수 있는 절차는 아닙니다. 납세자의 신청도 예정되어 있으므로, 신고 전에 감정을 하지 못했다면 남아 있는 자료와 기간을 확인해 적용 가능한 절차를 살펴야 합니다.

관련 근거: 별도 실무 설명: 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항·제6항. 이 심판결정이 납세자 감정의 절세효과를 인정한 것은 아닙니다.

라. 상속세가 달라졌다면 향후 양도세 취득가액도 함께 정리합니다

상속 부동산을 나중에 양도할 때는 처음 신고한 기준시가만 계속 사용하는 것이 아닙니다. 소득세법 시행령은 상속 당시 상속세법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 보며, 세무서가 적법하게 결정·경정한 가액이 있다면 그 가액을 반영하도록 정하고 있습니다.

취득가액 연결을 설명하기 위한 가상 계산 아래는 위 심판사건의 금액이 아닙니다. 별도의 비주거용 상속 건물을 가정합니다. 최초 신고가액은 토지 9억원과 건물 3억원을 합한 12억원이고, 적법한 상속세 결정으로 토지 14억원·건물 4억원, 합계 18억원이 확정되었다고 가정합니다. 이후 양도가액은 토지 16억원·건물 4억원, 합계 20억원입니다. 취득가액 연결만 보여 주기 위해 그 밖의 필요경비, 건물 감가상각 조정, 장기보유특별공제, 비과세·감면, 세율과 지방소득세 등은 계산에서 제외합니다.

여기서 6억원은 취득가액을 반영하는 방법에 따른 차익 차이이지, 양도소득세가 6억원 줄어든다는 뜻이 아닙니다. 실제 신고에서는 적법하게 확정된 평가액을 적용하고, 증가한 상속세와 향후 양도세를 함께 계산해야 합니다.

관련 근거: 별도 실무 설명: 소득세법 시행령 제163조 제9항. 이 사건의 실액·추가세액 또는 향후 양도세를 계산한 사례가 아닙니다.

마. 본세, 가산세, 감정평가 수수료는 각각 확인합니다

평가액이 증가했다고 해서 모든 가산세가 자동으로 붙는 것은 아닙니다. 국세기본법에는 법에서 정한 평가차액에 대한 과소신고가산세 예외가 있고, 법정기한 내 신고·납부한 후 신고기한이 지나 법령이 정한 평가방법에 따라 가액이 결정되는 등 요건을 갖춘 경우에는 납부지연가산세에도 예외가 있습니다. 재산 자체를 누락했는지, 평가액만 달라졌는지, 고지 후에도 납부하지 않았는지는 별도로 보아야 합니다.

제공된 결정문은 본세 부과처분의 적정성을 다룬 것이므로, 이 사건에서 가산세가 얼마 부과되었는지 또는 면제되었는지는 확인할 수 없습니다. 실제 고지서를 검토할 때는 본세와 가산세의 산출내역을 나누어 확인해야 합니다.

상속세 신고를 위한 적격 감정평가 수수료도 공제 요건을 확인할 수 있습니다. 일반적인 감정평가법인등의 수수료는 해당 평가액으로 신고·납부하고 증빙을 제출하는 등 요건을 갖추면 500만원 한도로 과세표준 계산에서 차감합니다.

예를 들어 위 요건을 갖춘 수수료로 600만원을 실제 부담했다면 공제액은 ‘600만원과 500만원 중 적은 금액인 500만원’입니다. 이는 과세표준에서 빼는 금액이지, 납부세액에서 500만원을 그대로 차감한다는 뜻은 아닙니다.

관련 근거: 별도 실무 설명: 국세기본법 제47조의3 제4항·제47조의4 제3항, 상속세 및 증여세법 제25조, 시행령 제20조의3. 세부 가산세 적용은 실제 신고·납부 및 평가 경위에 따라 구분합니다.

상속재산의 감정평가 통지를 받으셨다면 “세무서 금액이 더 높다”는 이유만으로 받아들이거나, “이미 신고했다”는 이유만으로 배척하기보다 상속 당시의 사실과 감정의 전제를 맞춰 보시기 바랍니다. 그 과정을 거쳐야 추가 세액을 받아들일 부분과 구체적인 자료로 다툴 부분을 구분할 수 있습니다.

상속세 신고서, 감정평가서 전체, 재산평가명세서와 상속 당시 건물의 이용자료를 준비하시면 평가 내용과 후속 세금에 미치는 영향을 함께 살펴보는 데 도움이 됩니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소

본문에서 안내한 첨부 서식은 블로그 원문에서 확인하세요 ↗