상생임대주택, 거주하지 않아도 비과세될까요? 장기보유특별공제와 계약 요건

집에 직접 살기 어려워 전세를 주고 있다면 상생임대주택 특례를 살펴볼 수 있어요. 임대료 증가율과 두 계약의 실제 임대기간 등 요건을 갖추면 거주기간 제한을 면제받을 수 있습니다. 하지만 임대만 했다고 장기보유특별공제 80%가 자동으로 적용되는 제도는 아닙니다.

1. 무엇을 면제받고, 무엇은 그대로 확인할까요?

소득세법 시행령 제155조의3은 요건을 갖춘 상생임대주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세, 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례, 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용에 관한 해당 규정의 거주기간 제한을 면제합니다.

양도 시점의 1세대 1주택 여부와 보유기간 등 다른 요건은 따로 확인해야 합니다. 관련 특례에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우도 포함되지만, 상생임대 계약만 체결했다고 다주택 상태에서 바로 비과세되는 것은 아닙니다. 비과세 요건을 충족해도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 대응하는 양도차익이 과세됩니다.

2. 거주요건 면제와 거주기간 공제율은 다릅니다

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간별 공제율과 실제 거주기간별 공제율을 나눠 계산합니다. 상생임대 특례는 이 공제 적용을 위한 2년 거주요건의 제한을 없애는 것이지, 실제 살지 않은 기간을 거주기간으로 만들어 주는 규정이 아닙니다.

가상 예시로 다른 요건을 모두 갖춘 상생임대 고가주택을 10년 보유하고 한 번도 거주하지 않았다면, 보유기간 공제율 40%와 거주기간 공제율 0%를 합해 40%입니다. 자동으로 80%가 되거나, 살지 않은 2년을 인정받아 8%가 더해지는 계산은 아닙니다.

과세 대상 양도차익을 1억원으로 가정하면 위 예시의 공제액은 1억원 × 40% = 4,000만원입니다. 이는 공제액 설명용 가상 계산이며 실제 세액은 취득가액·필요경비·고가주택 안분과 다른 요건을 함께 반영해야 합니다.

3. 계약서 두 장과 실제 임대기간을 함께 봅니다

직전 임대차계약은 주택을 취득한 뒤 임차인과 체결한 계약이어야 합니다. 매수하면서 전 소유자의 임대인 지위를 승계한 계약은 원칙적으로 해당 직전 계약에서 제외됩니다. 취득 경위가 상속 등인 경우에는 매수와 동일하게 단정하지 말고 별도로 확인하세요.

직전 계약에 따라 실제 임대한 기간은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간은 2년 이상이어야 합니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 보는 규정이 있습니다. 계약서에 2년이라고 적혀 있어도 실제 임대가 중간에 끝났다면 확인이 필요합니다.

상생 계약의 임대보증금 또는 임대료 증가율은 직전 계약 대비 5% 이내여야 합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 시행령이 연결하는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 계산합니다. 보증금과 월세의 숫자를 단순히 더해서 비교하면 안 됩니다.

상생임대차계약의 체결 기간은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지이며, 계약금을 지급받은 사실도 증빙으로 확인돼야 합니다. 계약 체결일·계약금 증빙과 실제 임대 개시일·임대기간을 나눠 기록하세요. 기한 내 계약서만 작성했다고 필요한 실제 임대기간까지 채운 것은 아닙니다.

4. 세입자가 바뀌거나 계약 당시 다주택자였다면요?

직전 계약과 상생 계약의 임차인이 반드시 같아야 하는 것은 아닙니다. 다만 임대기간을 채우기 전에 임차인의 사정으로 계약이 끝난 경우, 새 계약 기간을 무조건 합산할 수는 없습니다. 시행규칙의 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

상생 계약 체결 당시 다주택자였다는 이유만으로 바로 배제되지는 않습니다. 양도 시점에 1세대 1주택 또는 법에서 인정하는 특례 요건을 갖추는지가 중요합니다. 다른 주택 처분 순서만 정하면 끝나는 것이 아니라 분양권·입주권과 세대 구성 등도 함께 봅니다.

5. 9월 29일 발표: 앞으로는 양도기한도 중요해집니다

정부는 2026년 9월 29일 상생임대 거주요건 면제 특례를 조정하는 시행령 개정안을 국무회의에서 의결했다고 발표했습니다. 보도자료상 공포·시행 예정일은 2026년 10월 1일입니다. 이 글의 확인일인 9월 29일에는 시행 예정 내용과 현행 조문을 구분해 보셔야 합니다.

발표 내용은 상생임대 종료 후 1년 이내, 최대 2029년 12월 31일까지 양도한 주택으로 특례를 제한하는 것입니다. 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 경우에는 2027년 12월 31일까지 적용한다고 안내했습니다. 실제 매매 일정은 공포된 최종 조문과 부칙의 적용례를 다시 확인한 뒤 정하세요.

6. 계약 전·양도 전 준비할 자료

주택 취득계약서와 등기사항증명서, 직전·상생 임대차계약서, 계약금·보증금·월세 입금 내역, 실제 임대기간을 확인할 자료, 전월세 전환 계산 내역을 모으세요. 임차인의 개인정보가 담긴 자료는 필요한 범위에서 적법하게 확보하고, 다른 사람의 주민등록초본을 당연히 발급받을 수 있다고 전제하지 마세요.

양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택 특례적용신고서와 직전·상생 임대차계약서를 제출하는 절차도 챙겨야 합니다. 요건을 잘못 적용해 세액이 부족해지면 추가 세금과 가산세가 생길 수 있으므로 계약을 바꾸기 전, 주택을 팔기 전에 각각 확인하는 것이 좋습니다.

계약 갱신이나 매도를 앞두고 있다면 두 임대차계약서와 주택 보유 현황을 정리해 상담해 주세요. 거주요건 면제 가능 여부와 실제 적용될 공제율을 나눠 살펴볼 수 있습니다.