수용보상금 증액 후 양도세, 소송비용은 얼마나 뺄 수 있나요?

“토지보상금이 8천만원 더 나왔습니다. 그런데 변호사비로 2천만원을 썼는데,

추가 보상금 8천만원 전부에 세금을 내야 하나요?”

실제 취득가액으로 신고한 토지이고, 그 2천만원이 보상금 증액과 직접 관련된 비용으로 인정된다면 양도차익 증가분은 6천만원입니다. 보상금이 늘어난 만큼 양도가액을 올리되, 인정되는 소송비용도 함께 빼기 때문입니다.

다만 6천만원이 곧 추가 납부세액은 아닙니다. 공제·세율·감면까지 다시 계산해야 최종 세금이 나옵니다. 오늘은 소송이 끝난 뒤 보상금과 변호사비를 어떻게 정리해야 하는지 설명드리겠습니다.

추가 보상금은 ‘같은 토지의 대금이 늘어난 것’부터 확인합니다

이미 양도한 토지의 보상액만 늘어난 경우라면 추가로 받은 금액은 당초 토지 양도의 양도가액에 반영합니다. 돈을 다음 해에 받았다고 해서 그 금액만 별도의 새 토지 양도로 신고하는 것은 아닙니다.

그래서 증액금 입금내역만으로는 계산이 끝나지 않습니다. 당초 양도세 신고서에 얼마를 신고했는지, 재결서나 판결문에서 토지보상금 원금이 얼마나 늘었는지를 나란히 놓고 확인해야 합니다.

예를 들어 증액보상금에서 변호사 성공보수를 먼저 정산하고 나머지만 입금받았다면, 통장에 들어온 순액만 양도가액에 더하면 안 됩니다. 증액된 토지대금과 변호사비를 각각 구분해 반영해야 합니다.

판결금에 지연손해금 등 별도 항목이 포함되어 있다면 토지대금과 성격을 나누어야 합니다. 아래 계산에서는 이러한 별도 지급항목을 제외했습니다.

또한 당초 협의매수계약이 취소되는 등 거래의 효력 자체가 달라진 사건은 단순한 보상금 증액과 구분합니다. 이 글은 당초 토지 양도가 유지되고 보상액이 늘어난 경우를 중심으로 설명합니다.

변호사비는 세금에서 그대로 빼는 것이 아니라, 양도차익을 줄이는 비용입니다

양도세 계산에서 ‘필요경비’란 양도가액에서 빼는 취득가액과 법정 비용을 말합니다. 소송비용 2천만원이 인정된다고 해서 세금 자체를 2천만원 깎아주는 것은 아닙니다.

소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2는 법률에 따라 토지 등이 협의매수·수용되는 경우 다음 비용을 필요경비로 규정합니다.

“그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용”

중요한 것은 비용의 이름보다 실제 지출 목적입니다. 착수금이나 성공보수라도 보상금을 늘리기 위해 직접 지출했고 요건을 갖추었다면 인정 대상이 될 수 있습니다.

판결문이나 재결서에서는 ‘어떤 보상금이 늘었는지’를, 변호사 선임계약서와 청구내역에서는 ‘어떤 업무의 대가인지’를 확인합니다. 세금계산서·현금영수증 등 법정 증명서류를 보관하거나 금융거래 자료로 실제 지출 사실이 확인되어야 합니다.

한 번의 소송에 여러 필지나 여러 사람의 청구가 포함됐다면 본인의 해당 토지 보상금 증액에 대응하는 비용을 구분해야 합니다. 다른 분쟁 비용이 함께 청구되었다면 그 부분도 나누어 보아야 합니다.

사업소득 등 다른 소득을 계산할 때 이미 필요경비로 반영한 금액을 양도세에서 다시 빼는 중복 공제는 할 수 없습니다.

소득세법 시행령 제163조 제3항: 비용의 범위와 증빙 요건

비용 인정 한도는 전체 보상금이 아니라 ‘늘어난 보상금’입니다

같은 조문은 마지막에 한도를 분명히 정하고 있습니다.

“이 경우 증액보상금을 한도로 한다.”

가상 사례로, 보상금은 1천만원 늘었는데 그 증액을 위해 인정 요건을 갖춘 소송비용 1천5백만원을 지출했다면 이 규정에 따라 인정되는 금액은 최대 1천만원입니다. 당초 보상금이 5억원이었다고 해서 소송비용 1천5백만원을 전부 반영하는 것은 아닙니다.

소송을 했지만 보상금이 늘어나지 않았다면 이 ‘증액보상금 관련 비용’ 규정으로 공제할 한도는 없습니다. 소유권 확보 비용 등 다른 필요경비 항목에 해당하는지는 해당 비용의 성격에 따라 별도로 판단합니다.

정리하면, 직접 관련성과 증빙을 갖춘 비용을 먼저 가린 뒤 증액보상금 한도를 적용하는 순서입니다.

대법원은 왜 증액 소송비용을 필요경비로 보았을까요?

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두1059 판결은 협의매수 후 보상액 산정에 다툼이 생겨 계약 취소와 반환소송을 거쳤고, 결과적으로 보상금이 증액된 사건입니다. 납세자는 변호사 착수금·성공사례금을 필요경비로 인정해 달라고 청구했습니다.

대법원은 늘어난 토지대금으로 양도소득을 계산하면서 그 증액에 직접 든 소송비용을 빼주지 않는 것은 양도소득세의 취지에 맞지 않는다고 판단했습니다. 소송의 명칭보다 보상금을 늘리기 위한 소송이라는 실질을 본 것입니다.

이 사건은 관련 규정이 2015년에 명문화되기 전의 비용을 다뤘습니다. 대법원은 종전에도 인정되는 법리를 명문화한 것으로 보았고, 원심판결을 파기환송했습니다. 현재는 명시된 조문에 따라 직접 관련성·증빙·중복 공제 여부·증액 한도를 갖추어 적용해야 합니다.

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두1059 판결 공식 전문

8천만원을 더 받고 2천만원을 썼다면, 이렇게 비교합니다

다음은 실제 고객과 무관한 가상 사례입니다.

개인이 2014년 6월 10일 취득한 토지를 2026년 2월 20일 양도한 것으로 판정하여 기한 내 신고했다고 가정하겠습니다. 당초 보상금은 5억원, 실제 취득가액과 기존 인정 필요경비의 합계는 3억원입니다.

2026년 9월 10일 같은 토지의 증액보상금 8천만원이 확정되고, 9월 15일 이를 수령하면서 증액 관련 소송비용 2천만원을 지급했다고 가정합니다. 소송비용은 전액 인정 요건을 충족하며, 기존 신고에 반영되지 않았고 다른 소득에서도 공제하지 않은 금액입니다.

양도차익 증가분 = 증액보상금 80,000,000원 - 인정 소송비용 20,000,000원

= 60,000,000원

이 예시는 양도차익까지의 비교입니다. 장기보유특별공제·기본공제·세율·감면을 적용한 세액 계산은 아니며, 양도소득세·개인지방소득세·농어촌특별세·가산세는 계산하지 않았습니다.

여기서 취득가액을 어떻게 신고했는지도 중요합니다. 과거 매입금액을 확인하지 못해 ‘환산취득가액’으로 신고한 토지는 위 예시와 계산 방식이 다릅니다. 환산취득가액은 실제 취득금액을 확인할 수 없을 때 법정 방식으로 계산하는 취득가액입니다.

이 경우 환산취득가액에 법정 추정 경비인 ‘개산공제액’을 더한 금액과 실제 자본적지출액·양도비 합계액을 비교하는 규정 등이 적용됩니다. ‘환산취득가액＋개산공제액’에 소송비용을 다시 덧붙이는 방식으로 처리하지 않습니다.

소득세법 제97조 제2항: 취득가액 계산 방법에 따른 필요경비 구분

세금을 더 내야 하면 수정신고, 비용을 빠뜨려 더 냈다면 경정청구입니다

증액보상금과 소송비용을 함께 반영한 결과 당초 신고한 과세표준·세액이 부족하다면 수정신고로 정리합니다. 이미 낸 세금을 다시 전부 내는 것이 아니라, 재계산한 세액과 기납부세액의 차이를 정산합니다.

수정신고는 세무서의 결정·경정 통지 전이고 국세 부과제척기간 안이라는 법정 범위에서 가능합니다. 증액금을 받았다고 별도의 새로운 양도세 신고기한이 항상 생기는 것은 아니므로, 판결 선고일·확정일·수령일과 당초 신고내용을 함께 확인해야 합니다.

반대로 증액보상금은 이미 전부 신고했는데 인정되는 소송비용만 빠뜨려 세금을 더 냈다면, 세액을 줄여 달라는 경정청구를 할 수 있습니다. 일반적인 청구기간은 해당 신고의 법정신고기한이 지난 후 5년 이내입니다. 수정신고를 한 날부터 5년이 새로 시작되는 것은 아닙니다.

판결 등 후발적 사유에 따른 별도의 경정청구는 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다. 단순히 뒤늦게 영수증을 찾았다는 사정만으로 청구기간이 연장되지는 않습니다.

국세기본법 제45조: 수정신고

국세기본법 제45조의2: 경정청구

가산세는 증액금의 확정 경위와 신고·납부 시점을 함께 봅니다

증액보상금은 최초 신고 후에 금액이 확정되는 일이 있어 가산세도 그 경위를 살펴야 합니다. 당초 신고할 때 알 수 없었던 금액인지, 의무를 이행하지 못한 정당한 사유가 있는지, 금액이 확정된 뒤 언제 신고·납부했는지가 중요합니다.

가산세가 적용되는 경우 일반 과소신고가산세는 부족하게 신고한 납부세액의 10%이고, 고지 전 납부지연가산세의 일 단위 적용 이율은 0.022%입니다. 이는 부정행위가 없는 일반 기준이며, 실제 적용기간과 정당한 사유에 따른 배제, 수정신고 시점 등에 따른 감면은 별도로 판단합니다.

증액금 정산서와 판결·재결 자료를 받았다면 당초 신고서와 함께 확인해 신고 정정을 진행하고, 양도소득세가 달라지는 경우 개인지방소득세도 함께 정리해야 합니다.

상담 전에는 이 네 묶음만 먼저 준비해 주세요

보상금이 늘어났다면 ‘더 받은 돈’과 ‘그 돈을 받기 위해 쓴 비용’을 같이 보아야 합니다. 무엇을 얼마나 공제할 수 있는지는 소송비용의 명칭보다 계약과 지급내역에서 결정됩니다.

호원세무회계사무소는 수용보상 양도소득세를 중점 업무로 다루고 있습니다. 증액보상금의 신고 정리나 소송비용 누락 여부를 상담하실 때에는 위 자료를 함께 준비해 주세요.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소

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