저가양수·고가양도 증여세, 30%·3억원만 보면 안 되는 이유

“자녀에게 시세보다 조금 싸게 팔려고 합니다. 30%나 3억원 이내로만 차이가 나면 세금 문제는 없는 것 아닌가요?”

가족 간 매매를 검토할 때 자주 부딪히는 질문입니다. 그런데 이 거래에는 세금 계산이 두 개 있습니다. 싸게 취득한 자녀에게 증여세가 생기는지와, 싸게 판 부모의 양도소득세를 어떤 금액으로 계산하는지는 별개의 문제입니다. 증여세 계산에서 이익이 나오지 않더라도 양도소득세가 달라질 수 있습니다.

따라서 매매가격을 정할 때는 “얼마까지 낮추어도 되는가”부터 계산하기보다, 누구와 거래하는지, 세법상 시가는 얼마인지, 가격 차이를 어느 세목에서 어떻게 다루는지 순서대로 살펴야 합니다. 이번 글에서는 개인 간 부동산·비상장주식 거래를 중심으로 이 판단 과정을 정리하겠습니다.

Ⅰ. 계약가격을 인정하는 문제와 증여이익을 계산하는 문제

1. 매매계약이 유효해도 세법상 계산은 달라질 수 있습니다

저가양수는 시가보다 낮은 가격에 재산을 사서 이익을 얻는 경우이고, 고가양도는 시가보다 높은 가격에 팔아 이익을 얻는 경우입니다. 증여세는 각각 그 이익을 얻은 매수인 또는 매도인에게 문제 됩니다. 계약서를 작성하고 실제 대금을 주고받았다는 사실만으로 가격 차이에 관한 증여세 규정까지 배제되는 것은 아닙니다.

상속세 및 증여세법 제35조 제1항 중 증여재산가액 계산 부분

“그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.”

법에서 정한 가격 차이 전부가 곧바로 증여세액이 되는 것이 아니라, 기준금액을 차감한 증여재산가액을 먼저 계산한다는 뜻입니다.

반대로 매매대금을 지급하지 않았거나, 지급한 돈이 다시 돌아오거나, 매수자에게 받은 대금을 별도로 증여한 경우라면 가격 차이만의 문제가 아닐 수 있습니다. 실제로 재산과 돈이 어떻게 이전되었는지부터 확인해야 합니다. 아래 계산은 계약에 따른 대금이 실제로 지급된 정상적인 매매를 전제로 합니다.

2. 먼저 특수관계를 확인하는 이유

특수관계인 거래와 그 밖의 거래는 적용 문턱도, 차감하는 금액도 다릅니다. 특수관계는 부모·자녀나 부부에 한정되지 않습니다. 출자관계와 경영지배, 지배법인의 임직원 관계 등이 포함될 수 있으므로, 비상장주식을 거래할 때는 가족관계도와 함께 주주명부·임원 및 고용관계를 확인해야 합니다.

여러 사람에게 지분을 나누어 넘기는 거래라면 각 계약을 따로 떼어 결론 내리기보다 계약 체결과 가격 확정, 지분 변동의 경과를 함께 정리하는 것이 좋습니다. 특수관계의 판단시점과 아래에서 설명하는 증여일·시가 평가시점은 서로 다른 검토사항입니다.

Ⅱ . 30%와 3억원은 언제, 어떤 순서로 적용할까요?

1. 특수관계인 거래: 두 금액 중 작은 금액을 기준으로 합니다

가격 차이는 저가양수라면 ‘시가－매매대금’, 고가양도라면 ‘매매대금－시가’로 계산합니다. 특수관계인 사이에서는 이 차이가 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 이상인지 확인합니다. 해당하면 그 작은 금액을 다시 차감하여 증여재산가액을 구합니다.

기준금액 = 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 증여재산가액 = 시가와 대가의 차액 − 기준금액

※ 기준금액에 미달하면 제35조 제1항의 저가·고가 거래 이익은 발생하지 않습니다. 기준금액과 정확히 같으면 차감 후 금액은 0원입니다.

가정 : 특수관계인 간 실제 대금이 지급된 단일 거래이며, 시가는 다툼 없이 확정되어 있습니다. 다른 증여·공제·특례는 제외합니다.

같은 2억5천만원의 가격 차이라도 재산의 시가에 따라 결과가 달라집니다. “3억원까지는 괜찮다”는 설명이 항상 맞지 않는 이유입니다. 시가가 8억원이면 30%인 2억4천만원이 더 작은 기준이므로 이를 넘는 차익이 남습니다.

표의 마지막 금액은 납부할 증여세가 아니라 증여재산가액입니다. 실제 신고에서는 동일인에게 받은 다른 증여의 합산 여부, 증여재산공제와 적용세율 등을 더 확인해야 합니다. 이 단계에서 계산한 1억원을 그대로 세금이라고 설명해서는 안 됩니다.

2. 특수관계가 없다면 가격 차이만으로 결론을 내리지 않습니다

상속세 및 증여세법 제35조 제2항 중 추가 과세요건

“거래의 관행상 정당한 사유 없이”

특수관계가 없는 거래에는 가격 차이에 더하여 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 요건이 필요합니다.

비특수관계인 거래는 가격 차이가 시가의 30% 이상이어야 하고, 정당한 사유가 없다는 요건까지 충족해야 합니다. 그때 증여재산가액은 차액에서 3억원을 뺀 금액입니다. 특수관계인 거래처럼 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감하는 방식이 아닙니다.

예를 들어 시가 8억원인 재산을 5억4천만원에 취득했다면 차이는 2억6천만원으로 30%를 넘습니다. 다만 비특수관계인 거래에서 차감액은 3억원이므로, 정당한 사유가 없다고 보더라도 이 규정에 따른 증여재산가액은 0원으로 계산됩니다. 가격 차이의 문턱을 넘는 것과 실제 과세할 이익이 남는 것을 나누어 보아야 합니다.

Ⅲ. 매수인의 증여세를 계산한 뒤, 매도인의 양도세도 확인합니다

1. 증여세가 없어도 양도세는 시가로 다시 계산할 수 있습니다

소득세법 시행령 제167조 제3항 단서

“다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.”

양도소득세 부당행위계산에서는 증여세의 30%보다 낮은 5% 기준도 함께 적용합니다.

특수관계인에게 자산을 낮은 가격으로 넘겨 양도소득세 부담이 부당하게 줄어든 경우에는 매도인의 양도가액을 시가로 계산할 수 있습니다. 앞 표의 ‘시가 16억원, 실제 매매대금 13억2천만원’ 거래에서 자녀의 저가양수 증여이익은 0원이지만, 가격 차이는 시가의 17.5%입니다. 따라서 부모의 양도소득세는 별도로 시가 적용을 검토해야 합니다.

2. 실제 계약 상황을 가정해 보겠습니다

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다.

갑은 임대하던 토지와 건물을 성년 자녀 을에게 매도하려고 합니다. 거래 시점의 세법상 시가는 16억원으로 확인되었습니다. 을은 자기자금과 금융기관 차입금을 마련해 실제로 12억원을 지급할 계획이고, 갑이 대금을 돌려주거나 채무를 면제해 주는 약정은 없습니다.

갑과 을은 매매대금 12억원을 기준으로 각자의 세금도 계산할 수 있다고 생각했습니다. 그러나 이 거래에서는 을에게 시가보다 4억원 낮게 취득하는 이익이 이전됩니다. 차감 기준금액은 3억원이므로 을의 저가양수 증여재산가액은 1억원입니다. 갑의 경우에는 가격 차이가 5% 기준을 넘으므로, 다른 요건과 예외가 없다는 전제에서 양도소득세 계산에 사용할 양도가액은 16억원이 됩니다.

계약가격을 13억2천만원으로 바꾸어 증여재산가액이 0원이 되더라도 부모의 양도세 문제까지 함께 없어지는 것은 아닙니다. 이 사례에서 제가 먼저 확인할 것은 낮출 수 있는 가격의 범위가 아니라, 부모와 자녀의 세금을 합한 부담과 실제 자금조달이 모두 설명되는지입니다.

계산 편의를 위해 양도세와 증여세에서 인정할 시가를 모두 16억원으로 가정했습니다. 두 세목의 평가기간 등 세부 기준은 실제 거래에서 별도로 확인합니다.

양도소득세와 증여세를 모두 검토하는 것이 곧바로 위법한 이중과세를 뜻하지는 않습니다. 대법원 2003. 10. 23. 선고 2002두950 판결은 두 세목의 납세의무자·성립요건 등을 각각 판단해야 한다고 보았습니다. 이 사건은 증여 여부와 채무 인수가 다투어진 사안으로 위 가상 매매사례와 사실관계는 다르지만, 두 세목을 처음부터 하나로 취급할 수 없다는 법리를 참고할 수 있습니다.

3. 비싸게 판 사람에게 증여세와 양도세가 겹치는 경우

고가양도에서는 이익을 얻은 매도인에게 증여세가 문제 됩니다. 동시에 그 재산이 양도소득세 과세자산이라면 같은 사람의 양도세 계산도 이어집니다. 이때에는 소득세법 제96조 제3항 제2호가 정한 조정을 확인해야 합니다. 특수관계법인 외의 자에게 시가보다 높게 양도하고 제35조의 증여재산가액이 있는 경우, 해당 양도가액에서 그 금액을 차감하는 구조입니다.

가령 특수관계 개인 간에 시가 7억원의 자산을 10억5천만원에 거래했다면 차액은 3억5천만원, 차감 기준금액은 2억1천만원, 고가양도 증여재산가액은 1억4천만원입니다. 위 조정 규정이 적용되면 양도세 계산상 양도가액은 9억1천만원이 됩니다. 이것도 세액이 아니라 양도가액 조정 예시이며, 실제 거래대금 자체를 줄여 신고한다는 뜻은 아닙니다.

Ⅳ. 시가와 거래 경위는 숫자보다 먼저 확인할 사실입니다

1. 호가나 공시가격 하나로 시가를 정하지 않습니다

저가·고가 여부는 세법상 평가한 시가와 비교해야 합니다. 상속세 및 증여세법 제60조는 정상적인 거래에서 성립하는 가액을 출발점으로 삼고, 시가를 산정하기 어려운 경우 재산별 보충적 평가방법을 적용하도록 합니다. 부동산은 인정 가능한 매매사례·감정가액 등을, 비상장주식은 객관적인 거래가액의 존재와 법정 평가방법을 차례로 확인해야 합니다.

따라서 “중개업소에서 그 정도라고 했다”는 설명과 “세법상 시가로 인정된다”는 판단은 구별됩니다. 주식 역시 당사자끼리 합의한 가격이 있다는 이유만으로 언제나 시가가 되는 것은 아닙니다. 평가자료의 기준일과 거래조건을 맞추어 놓아야 30%와 3억원 계산이 의미를 갖습니다.

2. 계약일, 대금청산일, 평가기준일을 따로 적어 두세요

저가·고가 거래의 증여일은 원칙적으로 대금을 청산한 날을 기준으로 합니다. 다만 소득세법 시행령이 정한 취득·양도시기의 예외와, 계약 후 환율 급변 등 별도 사유가 있으면 기준일이 달라집니다. 계약일의 가격자료를 잔금일 평가에 그대로 사용하는 방식은 피해야 합니다.

특수관계가 계약과 이행 사이에 변한 거래라면 관계의 변동일과 가격을 확정한 경위를 추가로 확인합니다. 한편 양도세 부당행위계산은 상속·증여세 평가규정을 준용하면서 평가기간을 달리 정한 부분이 있으므로, 한 세목의 평가보고서를 다른 세목에 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.

3. 나누어 거래했다면 1년 이내 거래도 함께 확인합니다

동일한 거래 등을 여러 번 하였다고 기준금액을 매번 독립적으로 차감할 수 있는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제43조 제2항은 제35조에 따른 이익을 계산할 때 증여일부터 소급한 1년 이내 동일한 거래 등의 이익을 합산하도록 정합니다. 같은 주식이나 지분을 단계적으로 이전했다면 앞선 계약과 후속 거래를 함께 검토해야 합니다.

Ⅴ. 판례가 보는 “정당한 사유”와 납세자가 준비할 자료

1. 대법원 2018. 3. 15. 선고 2017두61089 판결

이 사건은 특수관계가 없는 사람에게서 비상장주식을 취득한 거래였습니다. 당사자는 외부 평가결과를 참고해 가격을 정했지만, 과세관청의 보충적 평가액과 차이가 커 증여세가 부과되었습니다. 대법원은 가격 차이뿐 아니라 매도인이 그 가격으로 처분한 데 합리적인 경제적 이유가 있었는지를 살펴야 한다며 원심을 파기환송했습니다.

이 판결의 의미는 “제3자끼리 합의하면 모두 정상가격”이라는 데 있지 않습니다. 객관적인 교환가치를 반영한 가격이라고 믿을 합리적 사유가 있거나, 그 가격이 시가와 다르더라도 합리적인 경제인 관점에서 비정상적이라고 볼 수 없는 사정이 있는지를 따져야 한다는 것입니다. 정당한 사유가 없다는 점의 증명책임도 과세관청에 있다고 판단했습니다.

다만 거래 당시의 사정은 납세자가 가장 구체적으로 설명할 수 있습니다. 과세관청이 비정상성을 뒷받침하는 자료를 제시했을 때 “입증책임이 세무서에 있다”는 말만으로 대응하기보다, 가격 협상기록과 실사자료를 통해 실제 이유를 제시하는 것이 필요합니다. 이 판단은 당시 자료에 기초해야 하며, 뒤늦게 결과에 맞추어 작성한 설명만으로 충분하다고 보기는 어렵습니다.

2. 손실 예상이나 급매 사유는 어떻게 설명해야 할까요?

가령 독립된 투자자가 시가평가액 12억원인 비상장주식을 7억8천만원에 취득했고, 거래 당시 주요 계약 종료와 설비 교체 부담이 이미 확인되었다고 가정해 보겠습니다. 계산상 차이는 4억2천만원이고 30%를 넘지만, 여기서 증여세가 자동으로 확정되지는 않습니다. 그 위험을 매수인이 실제로 떠안았는지, 다른 매수자도 같은 조건에서 비슷한 가격을 제시했는지, 위험이 가격에 어떻게 반영되었는지를 검토할 수 있습니다.

반대로 매매가 체결된 뒤에 발생한 손실을 사후적으로 끌어와 계약 당시의 저가를 정당화하거나, 구체적인 협상 없이 “친하지 않은 사이였다”는 점만 내세우는 설명은 설득력이 약합니다. 위 가정에서 정당한 사유가 없는 것으로 판단된다면 차액 4억2천만원에서 3억원을 뺀 1억2천만원이 증여재산가액 계산의 출발점이 됩니다.

Ⅵ . 매매가격은 한쪽 세금이 아니라 거래 전체를 보고 정합니다

제35조는 모든 저가·고가 거래를 동일하게 처리하지 않습니다. 전환사채 등 다른 증여규정이 적용되는 재산, 일정한 방식으로 거래된 상장주식, 법인세법상 시가와 연결되는 예외 등도 있습니다. 법인이 당사자라면 법인세와 소득처분까지 검토범위가 넓어지므로 이 글의 개인 간 계산표를 그대로 적용하면 안 됩니다.

실제 거래를 검토할 때에는 먼저 대금이 오가는 매매인지 확인하고, 다음으로 특수관계와 시가를 정리한 뒤, 이익을 얻는 사람의 증여세와 매도인의 양도소득세를 각각 계산합니다. 비특수관계인 거래라면 그 가격이 정해진 합리적 이유까지 살펴야 합니다.

가족 간 거래라서 모두 증여인 것도 아니고, 30%·3억원 이내라는 이유로 모든 세금 문제가 끝나는 것도 아닙니다. 중요한 것은 계약의 내용, 재산의 가치, 대금의 흐름과 세금 계산이 서로 맞아야 한다는 점입니다.

부동산이나 비상장주식을 가족·임직원에게 이전하려는 경우에는 계약을 확정하기 전에 가격자료와 지분·자금계획을 함께 준비해 주십시오. 호원세무회계사무소는 거래 구조와 각 당사자의 과세관계를 나누어 검토하고, 가격 결정에 앞서 확인할 사항을 설명드리겠습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소