상속주택 양도소득세, 취득가액·매도 순서·공동상속·보유기간을 어떻게 판단할까요?

“부모님 집을 형제들과 물려받았습니다. 제 집부터 팔면 비과세가 될까요?

상속받은 집을 바로 팔면 세금은 어떻게 계산하나요?”

상속 상담에서는 두 질문이 함께 나옵니다. 여기에 “부모님이 20년 보유하셨으니 공제도 20년으로 계산하겠지”라는 생각이 더해지면, 서로 다른 세법 규정을 한 번에 적용하기 쉽습니다. 저는 먼저 상속 당시의 재산가액과 가족의 주택 현황을 정리하고, 그다음 매도할 주택을 정해 비과세·세율·공제를 차례로 확인합니다.

1. 실무 사례

본 내용을 설명하기 위해 다음과 같은 사례를 가정합니다.

갑은 2015년에 취득한 A주택에서 가족과 거주하고 있습니다. 아버지는 별도 세대에서 B주택 한 채를 소유하다가 2026년 1월 10일 사망하였습니다. 갑과 두 동생은 B주택을 각각 50%, 30%, 20%의 지분으로 상속받기로 협의하였습니다. 세 사람은 아버지와 생계를 따로 유지하였고, B주택 외에 다른 상속주택은 없었습니다.

상속인들은 B주택의 공시가격을 확인해 상속세를 준비하던 중 매수자를 소개받았습니다. 6월 20일에 매매계약을 체결하되 잔금은 8월에 받는 안과, 7월 말까지 가격을 더 협의하는 안이 제시되었습니다. 갑은 매각대금이 상속세 평가에 반영되는지, 신고기한 안에 계약하면 양도세가 없어지는 것인지부터 궁금해졌습니다.

한편 갑은 B주택을 당장 팔지 않고 자신이 거주하는 A주택을 먼저 정리하는 방안도 고려하였습니다. 동생은 지분이 적으므로 본인은 어느 세금에서나 1주택자로 취급될 것으로 생각했습니다. 그러나 임대수입을 나누어 받는 경우와 새 주택을 취득하는 경우까지 함께 검토하자, 같은 지분에 적용되는 주택 수 기준이 서로 다르다는 문제가 드러났습니다.

이 사례를 기본으로 설명하되, 부모님과 같은 세대였던 경우, 상속 후 수년간 보유한 경우, 공동상속주택 자체를 파는 경우는 조건을 바꾸어 비교하겠습니다. 아래의 계산과 가족관계는 실제 의뢰인의 사례가 아닙니다.

2. 쟁점

첫 번째 쟁점은 상속주택의 취득가액입니다.

신고서에 적은 금액이 곧 양도세 취득가액이 되는지, 상속 직후의 매각가격을 언제 상속재산 시가로 반영해야 하는지를 구분해야 합니다.

두 번째 쟁점은 보호되는 주택과 납세자입니다.

일반주택을 먼저 파는지 상속주택을 파는지, 단독상속인지 공동상속인지에 따라 적용 조문이 달라집니다. 상속개시 당시의 세대관계와 다른 주택의 취득시점도 함께 작용합니다.

세 번째 쟁점은 세액 계산입니다.

단기세율, 다주택 중과, 장기보유특별공제, 1세대 1주택의 보유·거주요건은 별개로 판단해야 합니다. 공동상속의 주택 수를 다른 세목에 그대로 가져다 쓸 수 있는지도 함께 살펴보겠습니다.

3. 법조문

가. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 전단 중 평가기준 부분 발췌

상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

상속재산은 원칙적으로 사망일의 시가로 평가합니다.

나. 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문 중 취득가액 부분 발췌

상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액

상속주택의 양도세 취득가액이 상속재산 평가와 연결되는 근거입니다. 같은 항은 세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 적용하도록 정합니다.

다. 소득세법 시행령 제155조 제2항 본문 중 일반주택 양도 효과 발췌

국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

상속으로 주택이 늘었을 때 일정한 일반주택의 양도를 보호하는 규정입니다. 제2항 전체의 상속주택·일반주택 요건을 먼저 충족해야 합니다.

라. 소득세법 제104조 제2항 제1호

1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

단기보유 세율을 정하는 기간에 관한 특례입니다. 이 날짜를 장기보유특별공제의 기산일로 옮겨 쓰지 않습니다.

마. 소득세법 제95조 제4항 본문 중 보유기간 부분 발췌

그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

상속인의 일반적인 장기보유특별공제는 상속개시일부터 계산합니다. 다른 법정 특례가 없는 일반 상속을 전제로 합니다.

바. 소득세법 제105조 제3항

• ③ 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.

상속가액과 매각가액이 같아 납부세액이 없다는 것과, 비과세라는 것은 다릅니다. 과세대상 거래라면 차익이 없어도 신고를 확인해야 합니다.

공동상속의 주택 수와 거주기간은 시행령 제155조 제3항, 제154조 제12항, 제159조의4에서 따로 정합니다. 다른 세목의 주택 수는 아래 비교표에 해당 근거를 함께 표시하였습니다.

4. 판례

가. 공동상속 소수지분이라도 동일세대 상속은 별도로 보아야 합니다

대법원 2023. 12. 21. 선고 2023두53799 판결 · 상고기각

이 사건에서는 사망 당시 피상속인과 같은 세대를 이루던 상속인이 공동상속주택의 주택 수 제외를 주장하였습니다. 대법원은 동거봉양 합가 특례 등 특별한 사정이 없다면 제155조 제3항을 적용할 수 없다고 판단하였습니다.

상속 전에 이미 한 세대가 여러 주택을 가지고 있었다면, 사망 후 지분으로 나누어 가졌다는 사정만으로 종전의 다주택 상태가 해소되는 것은 아니라는 취지입니다. 소수지분인지 확인하기에 앞서 상속개시 당시의 세대관계부터 살펴야 합니다.

나. 비과세를 위한 거주기간과 장기보유특별공제의 거주기간은 다릅니다

대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34935 판결 · 상고기각

상속 후 실제 거주기간이 1개월인 납세자가 상속 전의 본인·피상속인 거주기간을 장기보유특별공제에도 합산해야 한다고 주장한 사건입니다. 대법원은 높은 공제율에 필요한 거주기간은 주택을 취득한 후의 보유기간 안에서 계산한다고 판단하였습니다.

이 판결은 비과세의 기간 통산 규정을 장기보유특별공제에 그대로 적용할 수 없다는 점을 분명히 했습니다. 다만 공동상속주택의 거주기간에 관하여 2024년에 마련된 별도 규정은 현행 시행령에 따라 따로 적용해야 합니다.

5. 판단

가. 상속주택의 취득가액은 부모님의 매입가격이 아니라 상속 당시 평가액입니다

부모님이 3억원에 구입한 집을 사망 당시 10억원으로 적법하게 평가하였다면, 상속인의 양도차익을 계산할 때 출발점은 통상 그 10억원입니다. 부모님이 얼마에 샀는지를 그대로 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 “10억원으로 신고했다”는 사실만으로 금액이 확정되는 것은 아니며, 시가 규정과 세무서의 결정·경정을 함께 확인해야 합니다.

감정평가는 원칙적으로 둘 이상의 감정기관을 기준으로 하되, 기준시가 10억원 이하 부동산 등 법정 예외에서는 한 기관의 가액을 인정합니다. 여기서 10억원은 막연한 예상 매매가격 기준이 아닙니다. 평가기준일과 감정평가서 작성일이 법정 범위에 들어오는지도 함께 확인합니다.

상속세를 내지 않는 규모의 재산이라도 취득가액의 근거는 남겨 두는 것이 좋습니다. 나중에 상속인이 집을 팔 때는 그 금액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문입니다. 공시가격으로 취득세를 신고했다는 이유만으로 양도세 취득가액도 그 가격으로 고정되지는 않습니다.

상속주택에 전세보증금이나 대출이 있어도 주택의 평가액과 채무공제는 구분합니다. 10억원 주택에 보증금 4억원이 있다는 이유로 양도세 취득가액을 6억원으로 낮추지 않습니다. 상속재산의 총가액, 공제할 채무, 양도차익 계산을 각각 연결해야 합니다.

나. 신고기한 안에 매각할 때는 “6개월”의 시작점을 구분해야 합니다

상속재산 시가를 확인하는 원칙적 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 반면 국내 일반적인 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 두 날짜는 같지 않을 수 있습니다.

매매가액이 평가기간에 들어오는지는 원칙적으로 매매계약일로 판단합니다. 양도소득세의 양도시기는 대금청산일 등을 기준으로 별도로 판단하므로, “상속평가에는 6월 계약이 반영되는데 양도세 신고는 8월 잔금을 기준으로 한다”는 결과가 나올 수 있습니다.

상속주택 자체의 정상적인 거래가 확인되면, 공시가격만으로 신고를 마칠 수 있는지 다시 보아야 합니다. 다만 적격 감정가액 등 다른 시가가 함께 존재하면 법정 우선순위와 평가기준일에 가까운 정도를 적용합니다. 항상 나중에 체결한 매매가격 하나만 적용한다고 단정할 수는 없습니다.

예를 들어 적격한 다른 시가가 없고 해당 매매가액 10억원이 상속 당시 시가로 인정된다면, 10억원은 상속세 재산가액과 양도세 취득가액에 함께 연결됩니다. 같은 가격에 팔면 비용 반영 전 양도차익이 없을 수 있습니다. 이는 “6개월 안에 팔면 양도세를 면제한다”는 제도와는 다릅니다.

7월 25일 계약처럼 평가기간이 지난 거래도 바로 배제되는 것은 아닙니다. 평가기간 밖 가액은 가격변동 사유가 없는지 등과 평가심의위원회 심의에 관한 규정을 확인해야 합니다. 따라서 6개월만 기다렸다가 계약하면 상속평가와 완전히 무관해진다고 생각해서는 안 됩니다.

이미 신고한 뒤 적격한 매매가액이나 감정가액이 확인되면 상속세 신고의 정정과 양도세 취득가액을 함께 맞춥니다. 감정으로 양도세를 줄일 수 있는지 볼 때도 상속세 증가분과 평가비용을 함께 비교해야 합니다. 유리한 금액만 임의로 고르는 것이 아니라, 법이 인정하는 시가 안에서 전체 부담을 판단하는 것입니다.

다. 일반주택을 먼저 팔 때_제155조 제2항의 상속주택 특례

일반적인 상속주택 특례가 보호하는 것은 상속받은 집이 아니라, 상속 전에 가지고 있던 일반주택의 양도입니다. 갑의 A주택이 자체 보유·거주요건을 갖추고 B주택이 특례대상이라면, A주택을 팔 때 B주택 때문에 곧바로 비과세를 잃는 것은 아닙니다.

부모님이 여러 집을 가지고 있었다면 먼저 가장 오래 보유한 주택을 찾습니다. 보유기간이 같으면 거주기간, 이어서 상속 당시 거주한 주택 등을 법정 순서대로 비교하며, 거주한 사실이 없는 동순위 주택은 기준시가와 선택 규정을 확인합니다. 단순히 상속세 평가액이 가장 큰 집을 고르는 기준은 아닙니다.

따라서 다른 형제가 선순위 주택을 상속받았는데 본인이 받은 후순위 주택에도 같은 특례를 적용하는 것은 곤란할 수 있습니다. 여러 차례 상속이나 공동상속 소수지분이 함께 있으면 각각의 취득 경위와 제외 규정을 대조해야 합니다. “실제로 세 채니 무조건 안 된다” 또는 “모두 상속이니 다 뺀다”는 식으로 결정하지 않습니다.

라. 상속주택을 먼저 팔 때_5년 중과배제와 비과세를 나눕니다

갑이 A주택을 그대로 두고 B주택부터 팔면 제155조 제2항의 일반주택 보호 규정은 그 양도에 직접 적용되지 않습니다. 먼저 팔았다는 이유만으로 상속주택의 양도차익이 비과세되는 것은 아닙니다.

이때 별도로 확인하는 것이 적격 상속주택의 5년 이내 다주택 중과배제입니다. 여기서 상속주택은 제155조 제2항이 정하는 주택을 기준으로 하므로, 피상속인의 다주택 중 선순위 여부와 동일세대 상속의 적용 범위도 확인해야 합니다. 중과세율을 적용하지 않는다는 것과 세금을 전혀 내지 않는다는 것은 다릅니다. 취득가액, 필요경비와 상속인의 장특공제 요건을 반영해 기본세율 등으로 계산할 수 있습니다.

반대로 5년이 지났다고 언제나 중과되는 것도 아닙니다. 양도주택이 조정대상지역에 있는지, 해당 세대가 중과 주택 수에 해당하는지, 다른 제외사유가 있는지를 먼저 봅니다. 공동상속 소수지분은 중과 주택 수에도 별도 규정이 있으므로 5년이라는 기간 하나만으로 판단하지 않습니다.

2026년에는 과거의 다주택 중과 한시 배제를 그대로 전제하지 않아야 합니다. 현행 시행령은 2026년 5월 9일을 기준으로 종전 배제와 계약·토지거래허가 관련 경과요건을 구분합니다. 상속주택 고유의 5년 배제는 이 한시 제도와 별개의 규정입니다.

마. 상속주택 자체도 비과세가 가능한 경우가 있습니다

상속주택을 먼저 팔면 항상 과세되는 것도 아닙니다. 상속인이 다른 주택을 보유하지 않고 상속주택만 가진 상태에서 해당 주택의 비과세 요건을 갖추면 일반적인 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 비과세 판단에서 기간 통산을 확인합니다.

상속으로 집 한 채를 취득한 뒤 이사를 위해 새 주택을 산 경우에는, 상속주택을 종전주택으로 보아 일시적 2주택 규정을 검토할 수 있습니다. 종전주택 취득 후 1년 경과, 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도 등 해당 요건과 예외를 확인합니다. 단기세율에 쓰는 부모님의 취득일을 신규주택과의 취득 간격에 자동으로 가져오지는 않습니다.

기존 일반주택을 처분한 뒤 상속주택만 남아 이를 양도하는 경우도 그때의 보유현황과 해당 주택의 보유·거주요건으로 다시 판단합니다. 앞선 일반주택에 특례를 적용했다는 이유로 남은 상속주택이 영구히 비과세 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

바. 부모님과 같이 살았던 경우_합가 특례와 기간 통산은 별개입니다

같은 세대에서 부모님 한 채, 자녀 한 채를 가지고 있었다면 원칙적으로 상속 전부터 한 세대의 두 주택입니다. 이런 경우에 사망만을 이유로 별도세대 상속 특례를 바로 적용하지 않습니다. 다만 각자 한 채를 보유하던 세대가 60세 이상 직계존속의 동거봉양을 위해 합가했고, 합가 전부터 보유한 주택 등 제155조 제2항 단서의 요건을 갖추면 예외를 검토합니다.

반면 같은 세대의 집 한 채를 상속받아 그 집을 파는 상황에서는 비과세를 위한 보유·거주기간 통산이 도움이 될 수 있습니다. 상속개시 당시 동일세대인지와 상속 전에 동일세대로서 보유·거주한 기간을 확인하는 것입니다. 이것은 두 집을 한 집으로 보는 특례와 목적이 다릅니다.

같은 세대였다는 사실은 어떤 규정에서는 상속주택 특례를 제한하고, 다른 규정에서는 비과세 보유·거주기간을 통산하는 근거가 됩니다. “같이 살았으니 유리하다” 또는 “같이 살았으니 무조건 불리하다”로 묶어 판단할 수 없습니다.

사. 공동상속주택_일반주택을 팔 때와 상속지분을 팔 때를 구분합니다

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때는 적격 공동상속주택의 최대지분자를 소유자로 정하고 나머지 상속인의 주택 수에서는 제외하는 규정이 있습니다. 지분이 같은 최대지분자가 여럿이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순서로 판단합니다. “30% 이하이면 제외”라는 일률적인 기준은 아닙니다.

예를 들어 형제 둘이 50%씩 상속받았고 아무도 거주하지 않으면 나이가 많은 사람을 해당 규정의 소유자로 볼 수 있습니다. 50%를 보유하더라도 다른 형제가 같은 지분으로 실제 거주한다면 소수지분 특례 쪽의 판단이 달라질 수 있습니다. 다만 동일세대 상속의 제한을 먼저 확인해야 합니다.

제155조 제3항으로 소수지분을 제외하는 경우는 제2항의 일반주택 요건과 구분합니다. 다른 주택을 상속 후에 취득했다는 사실만으로 제3항의 적용을 일괄 배제하지 않습니다. 반대로 최대지분자의 일반주택은 제2항 등 본인에게 해당하는 요건을 충족해야 합니다.

그러나 공동상속주택 자체를 팔 때는 소수지분자도 자신의 지분을 양도한 납세자입니다. 다른 주택을 가진 사람이 상속지분을 팔면서 “내 주택 수에 포함되지 않았으니 이 지분도 비과세”라고 할 수는 없습니다. 양도일 현재 각 상속인의 세대별 주택 현황과 별도 특례를 따져야 합니다.

같은 매매계약서로 집 전체를 팔아도 형은 과세되고 동생은 비과세가 될 수 있습니다. 적용할 공제율이 다르면 공동 매도대금이 같아도 지분에 비례한 세금만 나오는 것은 아닙니다. 양도세 기본공제 250만원도 집마다가 아니라 해당 납세자의 법정 소득 구분과 연간 사용내역을 확인합니다.

아. 공동상속의 주택 수는 세목별로 다음과 같이 달라집니다

이 비교표에서 “제외”는 해당 목적의 주택 수 계산을 뜻합니다. 재산세 자체가 없어지거나, 임대수입을 신고하지 않아도 되거나, 종부세에서 주택가액까지 빠진다는 뜻은 아닙니다. 실제 세금은 각 세목의 과세대상과 공제 규정을 다시 적용합니다.

같은 지분을 세목별로 비교한 사례

앞의 2026년 상속 사례와 달리, 이번에는 2020년 1월 10일 공동상속한 수도권 주택을 2026년까지 보유한 상황을 가정하겠습니다. 상속인들은 모두 별도세대이고 피상속인과도 별도세대였으며, 갑 50%·을 30%·병 20%로 공동등기를 마쳤습니다. 주택 전체 공시가격은 20억원, 연간 임대료는 3,600만원이고 지분대로 배분합니다. 다른 주택 수 제외사유는 없다고 가정합니다.

을은 양도세에서 자신의 일반주택을 팔 때 상속지분을 제외할 수 있는 상황이어도, 임대소득은 본인 몫이 연 600만원 이상이므로 주택 수에 포함됩니다. 재산세도 상속 후 5년이 지난 공동등기 주택이라면 다른 판단이 나옵니다. 종부세에서는 을의 지분이 40% 이하라는 별도 요건을 적용합니다. 지분율 하나로 모든 세금의 답을 정할 수 없는 이유입니다.

주택임대소득은 본인과 배우자의 보유주택을 합산하는 규정도 확인해야 합니다. 소수지분이더라도 자기에게 귀속되는 임대소득이 사라지는 것은 아니며, 임대차계약과 수입 배분·공동사업 신고를 서로 맞춰 두는 것이 좋습니다.

상속받을 때의 취득세는 새로운 주택을 매수할 때의 다주택 중과와 구분합니다. 일반적인 주택 상속은 취득세 본세 2.8%를 출발점으로 하고, 법정 1가구 1주택 상속 특례를 충족하면 0.8% 적용을 검토합니다. 지방교육세·농어촌특별세 및 개별 감면은 별도입니다. 과세표준도 상속세의 시가와 달리 원칙적으로 지방세법상 시가표준액입니다.

종부세에서 상속주택 특례를 적용해도 그 상속지분의 공시가격은 과세표준 계산에 함께 반영됩니다. 일반주택에 대응하는 고령자·장기보유 세액공제와 상속주택 부분도 나누어 보아야 합니다. 2026년 특례 신청에서는 6월 1일 보유현황과 9월 16~30일 신청 안내를 함께 확인합니다.

자. 보유기간·거주기간은 항목마다 따로 적어 계산합니다

부모님이 2010년에 산 집을 2026년 1월 상속받아 9월에 팔았다면, 단기세율을 정할 때는 부모님의 취득일부터 계산합니다. 그러나 장특공제 보유기간은 상속 후 1년에도 미치지 않아 일반적인 3년 요건을 충족하지 못합니다. “오래된 집인데 왜 장특공제가 없느냐”는 질문은 이 두 기간을 나누면 이해할 수 있습니다.

반대로 부모님도 취득한 지 얼마 되지 않아 상속이 개시되었다면 합산 보유기간 자체가 1년 또는 2년에 못 미칠 수 있습니다. 상속주택이라는 이유만으로 항상 기본세율이 적용되는 것은 아닙니다.

위 표는 주택의 단기보유 세율 구조입니다. 조정대상지역 다주택 중과는 기본세율에 20%p 또는 30%p를 더하는 별도 구조이므로 중과 제외와 세율 비교 규정을 추가 적용해야 합니다.

기본 누진세율표_지방소득세 별도

양도소득세 기본세율은 소득세법 제104조가 연결하는 제55조 제1항의 누진세율을 적용합니다.

과세표준은 매매대금이 아니라 양도차익에서 적용 가능한 장특공제와 기본공제를 반영한 금액입니다.

차. 장특공제는 “상속 후” 보유·거주를 중심으로 판단합니다

표 2를 적용할 때는 보유기간과 거주기간을 따로 계산합니다. 예를 들어 보유 6년·거주 3년이면 보유분 24%와 거주분 12%를 더한 36%를 검토합니다. 거주요건이 필요한지와 공제대상인 1세대 1주택에 해당하는지도 먼저 확인해야 합니다.

부모님과 같은 세대로 10년 거주한 이력이 있어 비과세의 거주요건을 통산하더라도, 그 10년이 일반적인 상속주택 장특공제에 자동으로 더해지는 것은 아닙니다. 대법원 2025두34935 판결이 구분한 지점도 바로 이 부분입니다.

공동상속주택은 가장 오래 거주한 공동상속인의 기간을 확인합니다

현행 시행령 제154조 제12항과 제159조의4는 해당 공동상속주택의 거주기간에 관하여, 거주한 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람을 기준으로 판단하도록 정합니다. 최대지분자 또는 실제 거주한 매도인 한 사람만을 기준으로 정해 버리지 않아야 합니다.

다만 이 규정은 거주기간의 판단 기준입니다. 다른 주택을 가진 상속인까지 모두 1세대 1주택으로 만들어 주는 규정도, 상속 전 부모님 거주기간을 장특공제에 일괄 합산하는 규정도 아닙니다. 먼저 해당 주택과 상속인이 적용대상인지 확인한 뒤, 보유기간 중의 거주요건을 대입해야 합니다.

카. 고가 상속주택은 “비과세 가능”과 “세금 없음”이 같지 않습니다

1세대 1주택 요건을 갖추어도 전체 양도가액이 12억원을 초과하면 초과가액 비율에 해당하는 양도차익을 계산합니다. 공동상속지분을 팔더라도 12억원을 상속인별 매매대금과 단순 비교하는 방식은 아닙니다.

가령 집 전체를 15억원에 매도하고 40% 지분자가 6억원을 받았다면, 본인 수령액이 12억원 이하라는 이유만으로 전액 비과세라고 할 수 없습니다. 본인 지분의 양도차익이 2억원이고 1세대 1주택 요건을 충족한다면, 공제 전 과세대상 차익은 2억원 × (15억−12억) ÷ 15억 = 4,000만원으로 계산하는 구조입니다. 이후 본인에게 적용할 장특공제 등을 반영합니다.

가상 계산_비과세 기간 통산은 되지만 장특공제 거주기간이 부족한 경우

갑이 2020년 7월 1일 주택을 단독상속하고 2026년 9월 27일 18억원에 양도한다고 가정합니다. 상속 당시 적법한 취득가액은 12억원이며, 상속 이후 다른 주택은 없습니다. 상속 전에 부모님과 같은 세대로 보유·거주한 적격 기간을 통산하면 비과세의 보유·거주요건은 충족한다고 전제합니다.

이해를 위해 취득세·중개보수 등 필요경비는 0원, 다른 양도소득은 없고 기본공제 250만원 전액 사용, 감면·가산세 없음으로 가정합니다. 상속 후 실제 거주가 1개월인 경우와 3년인 경우를 비교하면 다음과 같습니다. 공동상속 거주기간 특례는 적용하지 않는 단독상속 사례입니다.

두 경우 모두 비과세의 기간요건은 충족한다고 전제했지만, 과세되는 고가주택 부분의 공제율이 달라 세액 차이가 납니다. 실제 계산에서는 취득세·자본적 지출·양도비 등 인정되는 비용을 반영하므로 위 금액을 곧바로 예상 납부세액으로 사용하지는 않습니다. 지방소득세는 위 단순 사례의 국세 산출세액에 대응하는 세율로 계산하였습니다.

타. 공동상속 후 지분을 다시 모을 때는 취득 경위를 나누어 보세요

처음부터 협의분할로 누구의 상속분인지 정하는 것과, 각자의 상속분을 등기한 뒤 다른 형제의 지분을 매수·증여받는 것은 구분해야 합니다. 등기 등으로 상속분이 확정된 후 재분할로 특정인의 몫이 늘면 증여로 보는 규정이 있고, 신고기한 내 분할 등 예외도 정해져 있습니다.

형제의 지분을 유상으로 취득하면 원래 상속받은 지분과 나중에 매수한 지분의 취득가액·취득일을 구분해야 할 수 있습니다. 추가 취득 후에도 공동상속 상태가 남는 경우와 나머지 지분을 모두 취득해 단독소유가 된 경우를 같게 처리하지 않습니다. “등기 지분이 늘면 언제나 즉시 소수지분 특례가 사라진다”는 식의 일괄 설명도 피해야 합니다.

특히 상속 후 산 일반주택을 보유하면서 공동상속주택을 단독소유로 바꾸는 거래는 계약 전에 다시 판단할 필요가 있습니다. 공동상속주택에 관한 제외 규정에 의존하던 상황이 일반적인 상속주택 보유 구조로 달라지면, 상속개시 당시 일반주택을 보유했는지가 다시 문제가 될 수 있기 때문입니다.

파. 함께 확인하면 좋은 추가 쟁점

농어촌 상속주택은 별도의 특례가 있습니다

수도권 밖의 읍·면에 있는 일정 농어촌주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 상속주택은 제155조 제7항의 별도 규정을 검토합니다. 읍의 도시지역 제외 등 소재지 요건이 있으므로 지방의 저렴한 집이라는 이유만으로 적용하지 않습니다. 이 규정은 제2항의 일반주택 취득시점 제한과 구성이 다르므로 구분해서 확인합니다.

배우자공제와 매각대금의 귀속을 맞추어야 합니다

상속주택을 팔아 세금을 마련하더라도 배우자가 실제 얼마를 상속받는지는 별도 문제입니다. 법정 한도와 실제 상속분, 분할·등기 등 및 신고기한을 확인해야 합니다. 매각대금을 장남 계좌로 모았다는 사정만으로 배우자의 상속분이 자동으로 입증되는 것은 아니므로 분할협의와 대금 배분자료를 함께 갖추는 편이 좋습니다.

배우자와 공동명의였던 집은 기존 지분과 상속 지분을 구분합니다

배우자가 원래 가지고 있던 지분까지 사망일에 새로 취득한 것으로 보지는 않습니다. 기존 지분은 원래 취득가액·취득일, 상속받은 지분은 상속평가액·상속개시일을 출발점으로 각각 확인합니다. 한 채의 집이더라도 취득 원인이 다른 부분을 섞으면 장특공제와 취득가액 계산이 어긋날 수 있습니다.

종부세에서는 배우자에게 상속받은 주택의 장기보유 세액공제에 피상속인 보유기간을 합산하는 별도 특례도 안내되고 있습니다. 이를 양도소득세의 장기보유특별공제에 그대로 옮기지는 않습니다. 세목뿐 아니라 “세액공제”와 “양도차익에서 차감하는 특별공제”의 차이도 확인해야 합니다.

재개발·재건축, 해외거주, 생전 매매계약은 별도로 점검합니다

상속 시점에 이미 입주권이었는지, 상속 후 주택이 입주권으로 바뀌었는지에 따라 적용할 특례와 양도자산 구분이 달라질 수 있습니다. 준공 후 주택의 취득·보유기간도 일반 상속주택의 설명만으로 정하지 않습니다. 비거주 상속인은 국내 거주자에게 적용되는 비과세를 당연히 전제하지 않아야 합니다.

부모님 생전에 매매계약을 체결한 집이라면 잔금청산·등기·상속개시의 선후관계부터 확인합니다. 이미 부모님의 양도가 성립한 거래인지, 상속인이 자산이나 계약상 권리·의무를 승계한 것인지에 따라 상속재산과 양도소득의 귀속이 달라질 수 있으므로, 일반적인 “사망 후 새로 체결한 매매계약” 사례와 분리해 검토합니다.

하. 매각 전에는 자료와 세금을 한 장으로 연결해 보겠습니다

상속등기를 나중에 했다고 상속주택의 취득일이나 5년 기한이 그 등기일부터 새로 시작하는 것은 아닙니다. 사망일을 출발점으로 관리하고, 실제 분할·지분 변동의 법적 성격은 별도로 확인해야 합니다.

기한을 확인할 때는 상속세 신고, 배우자 상속재산 분할, 취득세, 보유세 특례, 양도세를 따로 적어 두는 것이 좋습니다. 각 기한의 출발점이 서로 다르기 때문입니다.

상담에는 사망일과 가족관계를 확인할 서류, 상속인·피상속인의 주민등록초본 등 세대·거주자료, 모든 보유주택의 등기사항증명서, 상속재산분할협의서, 상속세 신고서·결정통지, 평가자료, 매매계약서와 필요경비 증빙을 함께 준비해 주세요. 공동상속이면 지분 변동과 임대수입 배분내역도 필요합니다.

양도세를 계산할 때 인정되는 취득부대비용·자본적 지출·양도비는 증빙과 실제 부담자를 확인합니다. 상속세 자체, 보유 중의 생활비나 일반 수선비를 모두 취득가액에 더하는 방식은 아닙니다. 상속주택을 팔아 형제에게 현금을 나누더라도 양도세는 각 지분의 양도인에게 계산하므로 대금 배분과 신고 주체도 맞추어야 합니다.

상속주택의 판단 순서는 “얼마에 상속받았는가 → 누가 어떤 주택을 보유하는가 → 어느 집을 먼저 파는가 → 어떤 기간을 적용하는가”입니다. 비과세가 가능한지와 중과가 배제되는지, 장특공제가 얼마나 되는지를 따로 계산한 뒤 최종 세액을 비교하는 것이 합리적입니다.

호원세무회계사무소는 상속세 평가와 향후 양도계획을 함께 살펴, 상속인별로 달라지는 세무사항을 정리합니다. 상속재산분할이나 매매계약을 결정하기 전에 가족별 보유현황과 매각계획을 함께 확인해 보시기 바랍니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소