월세·전세를 결정하기 전 확인할 주택임대소득세와 건강보험

“다음 계약부터 보증금을 조금 낮추고 월세를 받으려고 합니다. 집이 한 채면 월세에는 세금이 없다고 하던데 맞나요?”

매달 생활비로 쓸 돈이 생긴다는 점에서 월세는 매력적일 수 있습니다. 다만 통장에 들어오는 월세와 실제로 내게 남는 돈은 다를 수 있습니다. 세금뿐 아니라 보증금을 돌려주기 위해 필요한 대출이자, 건강보험 자격 변화까지 함께 보아야 하기 때문입니다.

저는 이런 상담에서 월세 금액보다 먼저 부부가 가진 주택과 각각의 기준시가를 확인합니다. 그다음 월세와 보증금의 과세대상을 나누고, 예상 수입에서 실제 부담을 계산합니다. 같은 월 100만원이라도 출발 조건에 따라 결과가 달라집니다.

집 한 채의 월세라면, 부부 합산 주택 수와 기준시가부터 확인합니다

국내 주택 한 채를 가진 사람이 받는 월세는 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억원을 초과하는 주택과 국외 주택의 임대소득은 별도로 과세대상이 됩니다. 이 판단에서 주택 수는 본인과 배우자의 보유주택을 함께 보므로, 남편 한 채·아내 한 채라면 일반적으로 두 채를 기준으로 살펴봅니다.

여기서 말하는 12억원은 현재 매매 호가나 전세보증금이 아니라 세법상 기준시가입니다. 아파트라면 해당 공동주택 공시가격을 확인하는 방식으로 접근합니다. 기준시가와 시세 사이의 비율은 집마다 달라서 ‘시세 몇억원까지 괜찮다’고 일률적으로 바꾸기는 어렵습니다.

고가주택 기준에 해당하면 월세 중 기준을 초과한 부분만 과세하는 것이 아닙니다. 그 주택의 월세수입이 과세대상으로 들어갑니다. 반대로 국내의 일반적인 비과세 1주택이라면 월세가 월 200만원이라는 이유만으로 곧바로 과세대상으로 바뀌는 것은 아닙니다.

공동소유 주택은 지분과 소유관계에 따른 주택 수 계산 특례가 있어 별도 확인이 필요합니다. 양도세에서 쓰는 ‘1세대 1주택’ 판단을 그대로 가져오기보다 주택임대소득의 주택 수 규정을 맞춰야 합니다.

두 채부터는 월세를 확인하고, 보증금은 2026년 규정을 따로 봅니다

부부 합산 두 채를 보유했다면 일반적으로 임대하는 주택의 월세가 과세대상이 됩니다. 본인이 살고 있는 집에서 월세가 생기는 것은 아니며, 실제 임대수입이 발생한 주택의 수입을 계산합니다.[1]

전세보증금은 월세와 다른 규정을 적용합니다. 일반적인 2주택자의 보증금은 간주임대료 대상이 아니지만, 2026년에는 일정한 고가 2주택자에 관한 규정이 적용되므로 두 채라는 이유만으로 검토를 끝내면 안 됩니다.

소득세법 제25조와 시행령 제53조는 기준시가 12억원 이하 주택을 제외하고 두 주택을 소유한 경우, 보증금 등의 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료를 계산하도록 정하고 있습니다. 쉽게 말하면 고가주택 두 채와 큰 보증금이 함께 있는 경우를 추가로 살펴야 한다는 뜻입니다.

표는 국내 개인의 일반적인 경우를 설명한 것입니다. 공동사업·공동소유, 연중 취득·양도, 소형주택 등은 별도 계산이 필요합니다. 주택 수를 부부 합산으로 판단하는 것과 임대소득을 누구에게 얼마씩 귀속시키는지는 구분합니다. 부부의 월세 전부를 한 사람의 소득으로 신고하는 구조가 아닙니다.

보증금에 세금을 매긴다고 해서 보증금 전체를 소득으로 보지는 않습니다

보증금은 계약이 끝나면 돌려줄 돈입니다. 그래서 보증금 자체를 매출처럼 전부 과세하는 것은 아닙니다. 일정 금액을 운용해 얻을 수 있는 이익을 법정 방식으로 계산해 임대수입에 더하는 제도가 간주임대료입니다.

2026년 현재 해당 계산에 사용하는 정기예금이자율은 연 3.1%입니다. 계산 대상 보증금에서 3억원을 차감하고 60% 및 보유일수 등을 반영합니다. 장부로 계산하는 경우에는 해당 임대사업에서 보증금으로 취득한 금융자산의 수입이자 등 법정 차감항목도 확인합니다.

실제 의뢰 사례가 아닌 가상 예시를 보겠습니다. 간주임대료 대상인 비소형주택 3채를 한 사람이 소유·임대하고, 합계 보증금 5억원이 2026년 1년 내내 같았으며 차감할 금융수익이 없다고 가정하겠습니다.

(5억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 372만원

이 372만원은 보증금으로 계산한 수입금액이지 납부할 세금이 아닙니다. 월세가 있다면 과세대상 월세와 함께 놓고 소득세를 계산합니다.

고가 2주택의 ‘보증금 12억원’은 과세대상에 들어가는지를 판단하는 기준입니다. 간주임대료 산식의 차감액까지 12억원으로 바뀌는 것은 아닙니다. 과세대상 판정에 사용하는 금액과 계산식에서 빼는 금액을 구분해야 합니다.

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 현행 규정상 2026년 12월 31일까지 간주임대료를 판단할 때 제외하는 특례가 있습니다. 이것은 보증금에 관한 특례이므로, 그 소형주택에서 받는 월세까지 모두 비과세라는 뜻으로 확대하지 않습니다.

연 2,000만원은 ‘세금이 없는 선’이 아니라 계산방법을 고르는 기준입니다

과세대상 주택임대 총수입금액이 연 2,000만원 이하라면 종합과세와 14% 분리과세 중에서 선택할 수 있습니다. 이때 총수입금액에는 과세대상 월세와 간주임대료가 포함됩니다. 다른 소득과 합산했을 때의 세율, 필요경비와 공제조건을 비교해 유리한 방식을 판단합니다.

분리과세가 언제나 더 적은 세금을 만드는 것은 아닙니다. 다른 소득이 적거나 실제 경비가 많은 경우 등에는 종합과세 계산도 해보아야 합니다. 반대로 급여 등 다른 종합소득이 많은 분은 분리과세가 도움이 될 수 있습니다.

분리과세에서 일반적인 필요경비율은 50%입니다. 세무서와 지방자치단체 등록 등 법정 요건을 갖춘 등록임대주택은 60%와 별도 공제조건을 검토할 수 있습니다. 사업자등록증 하나가 있다는 이유만으로 우대요건이 모두 충족되는 것은 아닙니다.

또한 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 일반적인 공제금액 200만원을, 요건을 갖춘 등록임대주택은 400만원을 검토합니다. 여기의 ‘다른 종합소득금액’은 통장에 들어온 급여 총액과 같은 숫자가 아니므로 소득금액을 기준으로 확인해야 합니다.

월세 1,000만원을 받았을 때의 세금을 계산해 보겠습니다

과세대상 연간 월세가 1,000만원이고 간주임대료는 없으며, 등록임대주택 우대요건을 적용하지 않는다고 가정하겠습니다. 다른 종합소득금액은 2,000만원 이하이고, 분리과세를 선택하며 추가 세액공제·감면 등은 없는 설명용 사례입니다.

같은 월세 1,000만원이라도 다른 종합소득금액이 커서 200만원 공제를 적용하지 못한다면 계산이 달라집니다. ‘월세 얼마면 세금 얼마’라는 표 하나로 모든 임대인을 판단하기 어려운 이유입니다.

세액이 작거나 계산 결과 납부세액이 없더라도 과세대상 사업의 등록·신고 여부는 따로 확인해야 합니다. 면세인 주택임대용역의 부가세 문제와 소득세 신고도 서로 다른 이야기입니다.

건강보험은 소득세 계산이 끝난 뒤 한 번 더 확인합니다

현재 가족의 직장건강보험 피부양자로 등록되어 있다면, 월세 계약 전에 소득과 재산이 자격에 어떤 영향을 주는지도 살펴보셔야 합니다. 주택임대수입이 있다는 사실만 보고 곧바로 자격이 사라진다고 결론 내릴 일도 아니지만, 소득세가 적게 나왔다는 이유로 건강보험까지 영향이 없다고 볼 수도 없습니다.

제가 권해드리는 방법은 예상 월세를 가지고 피부양자 여부를 바로 묻기보다, 과세·비과세를 먼저 구분하고 세법상 경비·공제를 반영한 소득 자료를 준비해 공단에 확인하는 것입니다. 기존 연금·금융소득, 재산과 부양관계, 현재 가입형태도 함께 알려주어야 합니다.

사업자등록을 하지 않았다는 이유만으로 주택임대소득의 영향을 피할 수 있다고 전제하지 마세요. 분리과세를 선택하는 문제와 공단이 소득을 반영하는 문제 역시 따로 확인해야 합니다. 피부양자인지, 직장가입자인지, 지역가입자인지에 따라 검토할 자격과 보험료 항목이 달라집니다.

따라서 ‘연 월세 몇백만원까지 무조건 괜찮다’는 숫자보다 자신의 예상 소득금액과 가입형태로 확인하는 편이 안전합니다. 이 글의 소득세 예시만으로 건강보험 자격이나 보험료를 확정하지는 않습니다.

전세와 월세의 비교는 ‘세후 수입에서 추가 비용을 뺀 금액’으로 해보세요

전세보증금을 줄이고 월세를 받으려면 우선 보증금을 돌려줄 자금이 필요합니다. 그 자금을 대출로 마련한다면 이자가 늘 수 있고, 기존에 보증금을 운용하던 이익도 줄 수 있습니다.

저라면 새로 받을 월세에서 예상 소득세·지방소득세, 실제로 늘어나는 보험료, 금융비용과 관리비용을 차례로 빼 보겠습니다. 그런 다음 같은 조건의 전세를 유지했을 때 남는 금액과 비교하겠습니다. 월세가 들어온다는 기쁨과 별개로, 가족에게 실제로 남는 돈이 얼마인지 보는 것입니다.

상담을 준비하신다면 부부의 주택별 주소와 지분, 기준시가, 임대차계약서, 연중 보증금 변동과 월세내역, 다른 소득 및 건강보험 가입형태를 함께 정리해 주세요. 그 자료가 있으면 과세대상 판정과 신고방법, 추가로 확인할 보험료를 순서대로 나눌 수 있습니다.

호원세무회계사무소는 주택 보유현황과 임대조건을 바탕으로 주택임대소득의 과세 여부와 신고방법을 검토합니다. 계약을 바꾸기 전에 예상 수입과 부담을 함께 계산해 보시기 바랍니다.